对“首付分期”不应一刀切

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　　摘要：“首付贷”“首付分期”等屡禁不止的原因在于，一方面，“首付分期”迎合了一部分刚需购房者首付不足的需求;另一方面，当前银行不能从事“首付分期”业务，从而给了民间资本从事“首付分期”的发展空间。对于“首付分期”正确而理性的做法，应采取疏堵结合的做法，顺势而为。监管部门应对一部分合法经营的“首付分期”业务给予支持，并将其纳入金融风险可控范围之内，同时银行等金融机构应当适当降低首付贷款比例，以减轻刚需购房者的首付压力。
　　关键词：首付分期;首付贷;房价;疏堵结合
　　中图分类号：F293 文献标识码：B
　　文章编号：1001-9138-（2019）02-0025-28 收稿日期：2018-12-01
　　1问题的提出
　　在政府对房市调控政策趋严的大背景下，目前“首付贷”这种促销方式相比前几年已经明显减少。但随着近来房市交易呈现出逐渐冷淡的态势，近日，深圳房市又爆出“首付分期”的促销活动，甚至部分房地产开发商推出了实际首付比例低于一成的促销手段。由于当前房市整体处于下行通道，即使到了今年的“金九银十”也未出现房市明显回暖的迹象。在天津，2018年上半年政府出台了“海河英才计划”，虽然这一政策刺激了一波房价上涨，然而到了下半年，反而出现了二手房“有价无市”，新房降价让利销售的局面。整体来看，各大房地产公司的销售增速相比往年明显有所放缓，越是接近年底，房地产开发商所承受的完成预定销售目标的压力越大。为了尽快回笼资金，不少房地产开发商又开始了“首付分期”的促销活动。但何谓“首付分期”，其和之前的“首付贷”有何关系，应如何正确看待“首付分期”，则需要我们对此作出理性的思考。
　　2“首付分期”概述
　　在当前房地产市场上，首付贷款的资金来源主要呈现为两种形式：“一是小贷公司提供的‘首付贷’，利息较高，主要存在于二手房交易;二是由开发商垫资的‘首付分期’，是一种促销新盘的手段。”
　　所谓“首付分期”，指的是购房者在买房时先向房地产商交付部分首付，其余的首付款，通过以下途径解决：一是，先由房地产中介机构或房地产开发商出资垫付，购房后再由购房者通过分期还款的方式，在短期内连本带息还清首付款，此种做法实际上是由中介或开发商先行垫付一笔过桥资金，以解首付不足者燃眉之急。二是，由第三方的网络贷款平台提供剩余首付贷款，由于其利息较高，此种做法有点儿类似于民间高利贷，故而又被称为“首付高利贷”。三是，房地产中介机构或房地产开发商将剩余首付款通过商业银行的“消费贷”“装修贷”等方式变通解决，实际上由银行放贷其余首付款。换言之，“首付分期”其实质仍然属于一种变相的“首付贷”。
　　所谓首付贷，简而言之，指的是购房者为了解决首付不足的问题，所进行的一种短期资金拆借行为。此种做法不同于银行按揭贷款，相比银行按揭贷款，首付贷的贷款期限时间较短，一般是几个月到一年不等，通常贷款期限会被限制在三年以内。首付贷的还款方式大多是到期一次性还本，预期是靠未来节点性的收入来还款，而不是像银行按揭一样基于未来长期的每月收入。由此可见，“首付分期”和传统的“首付贷”的细微区别在于，其还款方式可以分期偿还，但相比而言，“首付分期”实质上仍然属于一种变相的“首付贷”。
　　首付贷可分为抵押贷和信用贷两大类。所谓抵押贷，指的是购房者需向首付贷提供方提供一定的抵押物才能获得贷款;所谓信用贷，指的是购房者无需提供抵押物，仅凭个人征信就可以向首付贷提供方貸款。抵押贷所获贷款的额度通常会大于信用贷，并且还款期限也比信用贷长一些，而且抵押贷的贷款利率也要比信用贷低一些。抵押贷和信用贷等形式的首付贷的出现，解决了购房者短期周转资金以解首付不足的燃眉之急，同时也有利于首付贷的提供方将风险控制在最小范围之内。
　　从商业模式上看，目前首付贷主要有以下三种模式：（1）房地产商或中介机构自营模式。（2）房地产商或中介机构与第三方金融机构合作模式。（3）第三方平台独立贷款模式。模式一的优势在于，房地产商或中介机构在前期对购房者的信息就已经有了比较全面的了解，并且还会在购房者向其进行首付贷时，审核贷款的相关手续。基于此，房地产商或中介机构对首付贷的风险就可以事先加以控制。模式二仍然是由房地产商或中介机构进行主导，与模式一相比而言，只是首付贷所需的资金和风险控制都由第三方金融机构来承担。模式三中的第三方平台通常是一些中小型的P2P平台公司。由于此类网贷平台具备小额贷款等权限的金融牌照，故而也能够对购房者提供小额的首付贷。相比模式一和模式二，模式三所存在的缺陷是无法对购房者的还款能力以及资金用途进行审核，因而该模式下的首付贷风险也更难以把控，且容易滋生诸如暴力催债等社会问题。
　　在实际生活中，需要进行首付贷的购房者一般是出于以下几种原因：（1）想将现有房屋变卖更换为新房，但原来的房子短期内又无法卖出;（2）购房者的现有资金投资到有固定期限的理财产品上了，而由于短期内未到期，故而又无法提现;（3）购房者的现有资金被用于做生意，短期内无法周转出来;（4）每月都有固定收入的购房者，短期内又无法凑齐这么多首付款，等等。
　　首付贷对于存在上述原因的购房者而言，正好迎合了其短期需求，可以解决其短期内首付资金不足的难题。特别是对于刚需的购房者来说，首付资金往往是其买房的最大障碍。例如对于刚刚步入职场的大学生而言，一毕业就面临着买房结婚的压力，但由于刚刚工作，自身手中并没有多少积蓄，想要买房的话，首付款几乎全靠父母及亲戚朋友周转。然而对于一部分农村出来的大学毕业生而言，在大城市买房，家中所能凑到的首付款远不足以交付银行规定的占购房款三成比例的首付款，此时如果能够“首付分期”的话，则能解决其买房首付不足的困难。并且购房者能够解决首付款问题，对房地产开发商而言，也可以提高其房屋销售成交量，同时也可以在一定程度上化解房地产市场的库存压力。 　　3“首付分期”的可行性
　　根据国家监管部门出台的一些相关政策，首付贷和首付分期都被列入严禁从事的金融业务和重点打击的对象之内，例如，在2017年，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合印发了《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》：“严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资、首付分期和变相首付垫资。”近日，上海也规定：“要大力整治通过提供‘首付贷’或采取‘分期首付’等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款的投机炒作行为。”
　　房子的最大功能是用来住的，并非用来炒的。国家基于此出台一系列相关政策，打击炒房客、抑制房价过快上涨的出发点是好的，但是，对于基于市场需求自发出现的“首付分期”等新型的金融产品，国家不能简单粗暴地因为其对房地产市场及现存的金融秩序可能会构成一定的风险，就一棍子将其打死。国家对此应该采取正确理性的做法，即对从事首付分期的房地产开发商、中介机构或其他金融平台，是否具备相应的从业资质以及运行是否规范等予以审慎地监管，从而化解因为民间资本从事首付分期业务而产生的与银行之间信息不对称的问题。这样一来，一方面有利于房地产开发商促进其房屋销售量，解决部分购房者首付不足的问题;另一方面也有利于民间从事首付分期的主体与银行等金融机构，可以基于全面的信息作出顺应市场发展要求的正确判断，从而促进房地产市场的繁荣发展，以及维护良好的金融秩序。因而，不能因噎废食，直接对“首付分期”采取一棍子打死的极端做法。
　　国家为了控制房价上涨，对楼市调控出台的调控政策通常是因地制宜的因城施策，为何对待首付贷款的态度，就采取“一刀切”的做法。其实正确理性的做法应该是对其采取“疏”的办法，而不是一味的去堵、去禁止其发展，因为符合市场需求的新兴事物，是压制不住的，它会以其他变相的方式再次出现，到头来还是防不胜防。并且“在不以炒作或投机为目的的刚需购房或改善型购房行为中，首付贷业务如果能够坚持有担保、有限额、短期限的运作模式，则其风险可控性往往较强，也不会助长房地产市场的投机炒作行为。”
　　因此，对于并非是炒房客的刚需购房者以及改善型購房者，监管部门应当对此类需求首付贷款者予以区别对待，为了防止其扰乱正常的房地产市场和金融市场秩序，可以对单笔的首付贷限制最高额度，同时严格审核申请首付贷款者的相关手续;此外，发展社会主义市场经济，就应当让市场这支看不见的手，对首付贷风险充分发挥自我调控的作用。对于风险可控的抵押型首付贷，监管部门不应一并禁止。因为允许一部分风险可控的首付贷的存在，不仅能够刺激房地产市场的发展，而且也能够解决部分刚需购房者首付不足的难题。对房地产开放商来说，还可以提高其销售量，同时有利于促进国家去库存目标的实现。
　　纵观国内外，可以发现：“目前很多国家个人贷款中，住房贷款占到了贷款总量的40%-50%，而我国只有14%，且住房个贷的不良占比也仅为银行不良贷款总权重的0.38%，远远低于整体银行业的不良贷款水平。并且，许多国家目前居民首套房的首付比一般为20%左右，贷款利率在1%-3%之间。”英国甚至推出了首套房免首付的优惠政策。之前英国对买房者的要求是必须付30%的首付，但是现在英国政府对购房者推行的是零首付的政策;并且英国政府对购房者所买的第二套房适用的是只需交付5%的首付就行。结果是，英国的房价没有上涨，反而下降了26%。这表明，一方面，我国在居民个人住房贷款方面，尚有在市场风险可控范围之内的很大发展空间;另一方面，对于房价的调控，不是禁止“首付分期”或“低首付”就能抑制房价上涨，银行所承受的风险也不会因此就能消除，正确的办法不是单单靠“堵”就能一劳永逸予以解决的。
　　对于“首付分期”而言，国家应采取疏堵结合的办法审慎地予以应对。一方面，相关监管部门应当对那些假借首付贷款进行炒房的投机客采取从严打击，并对从事首付贷的平台机构予以区别对待，对于合法经营的应予以支持，而对于非法从事首付贷业务、并以谋取暴利为目的的首付贷款平台机构则应加大查处力度。同时银行机构应当根据市场和国民需求，适当尝试“首付分期”，实际上对银行而言，就是降低首付的比例，从而减轻刚需购房者所面临的首付压力。治本之策在于，政府需要加大对制造业的投资力度，只有具备发达雄厚的制造业做后盾，国民才会有更多的投资理财的选择机会，而不会一窝蜂地都将闲钱投向房地产市场，不断刺激房价非理性上涨，进一步加大房地产泡沫，加剧刚需购房者的经济压力。
　　此外，政府应加大对低收入人群的住房需求的财政支持力度：“增加安置房、廉租房、共有产权房的供给力度，让大部分低收入群体放弃购房而进入政府提供的保障住房领域。”国家应当有选择的审慎地允许开放一部分“首付分期”业务，为了有效控制银行风险，可以先行尝试在抵押型首付贷款方面进行试点，并且采取一些与之相应的经济措施，以及实施一些法律措施加以规制：“加强对银行风险的法律防范问题的研究，重视该领域的立法及司法活动，形成更为全面的法律制度。”
　　4结语
　　中国实行改革开放已经四十年了，在经济方面取得了巨大成就，已跃升为世界第二大经济体，不可不谓“国富”。然而，实现中华民族的伟大复兴，不仅仅是“国富”，还要做到“民强”。让普通老百姓切切实实地享受到改革开放所带来的成果，最直接的体现就是“居者有其屋”。当下，非理性上涨的房价已经让众多老百姓不堪重负，为此国家多次出台楼市调控政策，抑制过快上涨的房价，然而房价还是居高不下。对于刚需购房者而言，首付是其在城市安家落户的第一道坎儿，“首付分期”的出现也是迎合了这部分刚需购房者的需求。因此，国家对待“首付分期”不应一刀切地去堵、禁止其发展，而应有所区别对待。一方面，应当允许一部分合法经营的“首付分期”的存在;另一方面，与其让一些商业银行打着“装修贷”的幌子去变相从事首付贷款业务，不如由国家统一调控，适当降低银行的首付比例，从而减轻刚需购房者的首付压力，进而促进“居者有其屋”美好愿景的早日实现。
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