“阴阳合同”易惹纠纷

来源:用户上传      作者: 毛爱东

　　去年，张扬经某中介公司介绍，向李定购买了一套位于市中心的建筑面积为50平方米的房子，并与其签订了房屋买卖合同。双方约定李定以52万元的价格卖给张扬，所有税费由张扬承担，合同签订后买方先支付卖方15万元，余款在产权证办好以后一次性支付。
　　一个月后，房屋产权过户登记到了张扬的名下。但李定称张扬还有3万元没有支付，而张扬却说所有款项已经付清。于是双方发生纠纷，李定便一纸诉状将张扬告上了法庭，要求张扬支付未付的3万元房款。
　　在诉讼过程中，被告张扬也向法院提交了一份房屋买卖合同，该合同除了房屋总价为40万元以外，其他条款与李定向法院提供的合同一致。在法庭调查中，李定向法院陈述：双方当时协商的房屋总价为52万元，因为合同约定包括营业税、个人所得税在内的所有交易税费都由张扬承担，为了少缴税，在张扬的要求下，办理过户所需要的合同上约定房价是40万元。但张扬在法庭上却否认了李定的说法，他认为在两份房屋买卖合同矛盾的情况下，应该采纳双方在房管部门办理产权变更登记时提交的房屋买卖合同。
　　人民法院经过调查，查明张扬和李定在交易之前互不相识，更非朋友、同学、亲戚等特殊关系，且双方交易的房屋市场价为每平方米1万至1.2万元。法院最终认定原告李定提交的合同系双方真实意思表示，并判决被告张扬支付剩余款项3万元。
　　
　　点评：毛爱东（律师）
　　
　　近两年为了稳定房价、抑制炒房现象，国家出台了一系列政策、法规，从房产交易税收上进行宏观调控。为此，在实际房屋交易过程中，就出现了部分交易双方为了规避国家政策和法律，达到少缴税金的目的，签订两份房屋买卖合同。其中价格比实际成交价低，提交房产交易产权登记管理部门办理过户并据此缴纳交易税收的合同，称之为“阳合同”，双方私下按照真实交易价格签订的另外一份买卖合同，称为“阴合同”。
　　一套房屋应该只能有一个交易价格，原被告双方针对同一标的，签订了两份房屋价款不同的合同，明显属于“阴阳合同”。鉴于原被告双方在交易之前相互并不认识，只是单纯的交易关系，因此合理的市场价格是确定双方真实交易价格的重要证据。
　　人民法院在审理过程中，经过向房产交易部门、房产评估机构以及房产交易中介公司调查咨询，确认在原被告双方交易的时间段内，该房屋的市场价应该在每平方米1万至1.2万元之间，因此原告提交的合同与被告提交的合同相比较，在交易价格上更具有合理性。再结合本案双方约定交易全部税费都由被告缴纳，因此虽然在办理过户手续时，双方向房产交易产权登记管理部门提交的买卖合同约定交易价格是40万元，但该价格大大背离了合理的市场交易价格，不是双方真实的意思表示，借机逃避国家税费的动机比较明显。另一方面，从日常经验法则判断，既然原被告双方没有特殊关系，双方的交易价格应该与市场价格基本一致。
　　所以说，被告提供的合同主要目的是逃避国家税收，违背了法律的强制性规定，因而属于无效合同，被告应该按照52万元的房价支付原告价款。法院最后据此支持了原告的诉讼请求。
　　在实践中，虽然有部分人靠签订“阴阳合同”，达到了少缴税收的目的，但这种行为严重违反了我国税收法规，属于偷税行为，一经查实，就会受到行政处罚，情节严重的甚至会构成犯罪。另外，“阴阳合同”在实际履行中，经常会出现纠纷，就像本案中的原告，虽然最后打赢了官司，但也花费了大量人力、物力，得不偿失，所以“阴阳合同”断不可签。

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