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贵阳市两城区普通商品房价格空间分布特征

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  (贵州师范大学地理与环境科学学院贵阳550001)
  
  摘要 :文章通过对贵阳市两城区普通商品房价格数据的收集,应用经济统计分析法,对贵阳市两城区普通商品房价格的空间分布规律进行研究。探讨其空间分布规律及影响因素,得出贵阳市两城区的土地价格、城市形态与功能结构、交通通达性、绿化环境、生活服务设施以及物业管理水平影响其普通商品房价格的空间分布。
  关键词:普通商品房价格;空间分布; 统计分析;贵阳市两城区
  
  Analysis of Spatial Distribution Characteristic on the Price of the Ordinary Commodity Houses in two urban areas of Guiyang City
  Deng Lingling Zhang Shun
  (School of Geographic and Environmental Sciences; Guizhou Normal University; Guiyang 550001; China)
  Abstract: By collecting the data of the price of the ordinary commodity houses in two urban areas of Guiyang city, using the methods of economy statistics, this paper studies the spatial distribution characteristic on the price of the ordinary commodity and its influencing factors in two urban areas of Guiyang city. We can draw some conclusions as follows: Land price, city's shape and function structure, traffic understanding, green environment, living facilities and property management level are the factors that affect the spatial distribution on the price of the ordinary commodity houses in two urban areas of Guiyang city.
  Key words: the price of the ordinary commodity houses; spatial distribution; statistical analysis; two urban areas of Guiyang city
  中图分类号:TU984文献标识码: A 文章编号:
  1.贵阳市两城区房地产市场概况
  贵阳市是贵州省政治、经济、文化、交通中心,具有较强的经济实力, 2010年GDP突破千亿元大关,达到1121.82亿元,城市居民年均可支配收入达到16597.28元。贵阳市城镇居民每百户家庭中,有14户拥有2套住房,城镇居民人均现住房建筑面积达21.88m2,居民家庭居住商品房比重占19.67%。
  贵阳市两城区是贵阳的老城区,也是贵阳市的中心城区,现开发的楼盘价格在人民币5000—14000元/㎡之间,贵阳市两城区普通商品房价格比周边地区高,而且呈现持续上涨的趋势。2009年,两城区房屋平均售价为4573元/㎡,而同期贵阳市平均房屋售价为3731元/㎡;2010年贵阳市商品住房(不含经济适用住房)销售均价4200元/㎡,贵阳市云岩区、南明区商品住房(不含经济适用房)均价5115元/㎡。2010全市商品房登记销售面积782.01万平方米,同比下降1.2%。其中住宅面积(含经济适用住房)710.7万平方米,同比下降3.1%,住宅套数61062套,同比增长1.8%。全市商品房销售金额343.77亿元,同比增长15.2%。其中住宅293.35亿元,同比增长13.4%。
  2. 贵阳市两城区普通商品房价格数据分析
  2.1 数据说明
  本文数据来源于筑房网和部分实地楼盘走访,共收集两城区在售普通商品房楼盘76个,其中,南明区楼盘35个,云岩区楼盘41个。其销售价格采取截止2011年1月的合同平均价格。
  2.2 数据统计分析
  样本数据个数为76,观测最大值为19575元/㎡,最小样本值为2173元/㎡,两城区普通商品房价格样本平均值为5743.053元/㎡。从中位数和众数角度来看,样本中位数为5193元/㎡,样本众数为7427元/㎡。同时最高价位和最低价位差价较大,样本方差较大为5700559,峰度为14.644,偏度为3.019。
  对样本数据进行区间划分,做出频数分布图(图1)。从图中看出,有22个楼盘合同均价在每平方米4001元-5000元区间,占总样本的29%,符合两城区成交平均价格的分布。其次,有楼盘合同均价在每平方米5001元-6000元区间的楼盘有16个,占总样本数的21%。两城区楼盘样本数据主要分布在这两个区间内。此外,有13个楼盘的合同均价在7001元-8000元区间内,约占样本总数的17%。两城区普通商品房价格总体高于贵阳市普通商品房价格,且样本平均价格5743.053元/㎡。
  
  
  
  
  图1:样本频数统计图
  3.两城区普通商品房空间分布规律
  对收集的76个两城区楼盘用GIS软件在贵阳市两城区地图中标示出来,做出两城区普通商品房楼盘空间分布示意图(图2)。
  
     
  
  
  
  图2:两城区调查楼盘分布图
  对楼盘成交均价这一属性用软件进行等值线空间划分,可以做出两城区普通商品房价格等值线图(图3)。绘制等值线图时, 通过样本房产信息资料分析, 得出该样本的最高价为19575元, 最低价为2173元。为使等值线能较准确地反映各地之间的房价差异, 同时也不因太琐碎而难以反映总体特征, 故以20000元为等值线的最高值, 每条等值线相差1 000元, 绘制等值线。先根据楼盘及其价格与底图的对应关系, 确定等值线的总体关系, 再遵循房地产评估中的近道路房地产价格较高, 深度越深价格越低的规律, 确定等值线走向, 最后依据是否处于道路交叉口、商业中心等具体区位条件对等值线进行修正。
  再对等值线进行处理,对等值线进行分层处理,划分出等值区域。把等值线和等值区域进行图像叠加,得到分区域的等值线图。这样处理保留了等值线,同时对楼盘数据空间处理,以面状形态反应出两城区商品房价格空间分布特征。由楼盘分布图和价格等值线图可以看出贵阳市两城区普通商品房价格空间分布有以下规律:
  (1)大部分楼盘靠近两城区主要道路分布。在宝山北路、都司路、延安中路等两城区主要街道旁即喷水池、大十字一带,楼盘分布较为集中。

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