万科:图谋H股上市

来源:用户上传      作者: 刘秀丽

　　作为房地产民企代表，万科A（000002.SZ）（下称万科）2009年取得销售额超过600亿元的好成绩，业绩重返增长轨道，并再次问鼎全球住宅企业销售冠军，全年实现营业收入488.8亿元，归属上市公司股东的净利润53.3亿元，同比分别增长19.2%、32.1%，各项经营指标全面超越2007年。
　　虽然各项经营指标超过2007年，万科的股价却一直处于估值洼地。中投证券首席分析师李少明3月17日对《投资者报》表示，万科近些日子股价上扬的趋势，主要是估值修复的过程，更远一点看，还要看整个行业和经济发展的情况。
　　对于早前公司表示，万科有意将香港作为第二上市市场，以融到更多资金用于发展二三线城市的房地产，万科总裁郁亮透露，公司仍期望于香港有融资平台，但集团未有时间表。
　　
　　购地不如保利激进
　　
　　在这样的情况下，李少明预计万科1~12个月内的目标价为13元。3月17日，万科的收盘价为9.44元/股，上升空间明确。尽管2009年结算毛利率为21.99%，与上年同期相比下降6%，然而结算净利率为12.25%，同比有所回升。
　　对于政府近期推出的一系列调控政策，郁亮表示，从长期来看调控政策有利于房地产市场平稳发展，短期来看宏观经济走势存在不确定性，政策对市场的具体影响也还有待观察。
　　在“招保万金”中，作为率先完成跨地域布局的企业，万科“战略纵深”优势以及二、三线城市的盈利能力逐步体现，目前已进入全国三十多个城市市场。
　　万科2009年在15个城市的营业收入超过10亿元，占已进入城市数量的接近一半，在行业中业绩分布最为均衡。2009年，公司共新增项目44个，项目规划建筑面积总计约763万平方米，规划建筑面积总计1332 万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约1036 万平方米，新增项目的万科权益地价约248.2 亿元，占同期销售金额的比例约42.0%，远低于保利地产100%的购地支出水平。
　　
　　1~2月量跌价升
　　
　　从万科公布的今年前两月销售数据来看，1~2月，万科累计销售面积73.5万平方米，同比减少8.4%；实现销售额87.8亿元，同比增长44.3%，出现了“量跌价升”的局面。而从二级市场上来看，尽管万科股价在启动，却与销售取得好成绩不成正比，估值的优势仍在。
　　具体来看，今年年初以来，万科所售的项目主要集中在一线城市郊区、二线城市中心,而经折算每平方米销售均价约1.2万元，虽然与去年12月1.38万/平方米的历史最高均价环比有所回落，但进入3月份后，房价重新回归上线轨道。
　　万科2009年新增项目平均楼面地价约2401元/平方米左右，比2007年下降了30%左右，从而在“招保万金”中具备一定竞争优势。
　　郁亮称，房地产行业的规模越大反而会使收益水平下降，对于是开发商来说，不能像以前那样仅仅只追求自己的效益，而是要追求更加平衡的效益，尤其是加强股东回报率方面。

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