物业管理行业人才流失问题分析

来源:用户上传      作者: 牛东霞

　　摘要：针对城市建设的发展和城市现代化的推进，我国物业管理行业将不断向规模化、集团化、智能化、网络化发展，物业管理行业对既懂技术，又具备现代物业服务理念的高素质物业管理专门人才的需求激增。然而高职院校物业管理专业毕业生，毕业后长期从事物业管理工作的人才的比例越来越小。分析了造成这种局面的原因，其中有物业管理行业方面的原因、物业服务企业自身的原因、也有物业管理专业毕业生个人方面的原因，相应的也提出了解决物业管理行业人才流失问题对策。
　　关键词：物业管理行业；人才流失；物业服务企业；应对措施
　　中图分类号：F24
　　文献标识码：A
　　文章编号：16723198（2014）05009902
　　自1981年，我国第一家物业管理公司在深圳成立，标志着中国物业管理行业诞生，物业管理行业走过了30多年的历程。据不完全统计，截止到2012年底，我国物业服务企业约为71000余家，物业管理行业从业人员约612.3万人，物业管理面积约为145.3亿平方米。物业管理的业态由住宅扩展到写字楼、商业物业、工业物业、医院、学校、寺庙、步行街、街道，以及各类城市综合体，展现出物业管理覆盖的巨大潜力。目前物业管理行业人才素质和数量存在结构性矛盾，严重影响了物业管理行业的健康发展。物业管理行业急需高素质人才。
　　1物业管理行业人才现状
　　物业管理工作有助于改善人居环境、维护社区和谐稳定、提高城市管理水平、解决城乡就业问题、推动国民经济增长。随着城市建设的发展和城市现代化的推进，物业管理行业整体服务水平的提高、服务的细化与品质提升、现代楼宇高科技设备的增加以及现代管理手段的应用，我国物业管理行业将不断向规模化、集团化、智能化、网络化发展，这就导致对即懂技术，又具备现代物业服务理念的高素质物业管理专门人才的需求激增。
　　目前国内物业管理行业的从业人员主要来源于四个方面：一是原国有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门的人员直接转化而来的，这类人员掌握房屋维修养护技术，但普遍年龄偏大，不熟悉现代物业管理模式；二是由学相关管理专业的改行而来的，这类人员具有一定的管理能力，但不熟悉物业管理业务；三是学物业管理专业的高校毕业生，他们在学校学习了比较系统的物业管理理论，但缺乏工作经验及专业技能并且人数较少；四是城市下岗职工、农村剩余劳动力，经过简单培训后进入物业管理行业，他们只能从事简单的体力劳动。
　　高等职业院校肩负着为物业管理行业输送优秀后备人才的使命。然而高职院校物业管理专业毕业生，毕业后长期从事物业管理工作的人才的比例越来越小。许多高校物业管理专业的毕业生跨专业就业，不愿从事物业管理工作，甚至一些高校只有不到30%的毕业生愿意从事物业管理。跨专业就业的负面影响使高校毕业生学非所用，造成专业人才培养成本浪费，物业管理行业人才缺失。造成这种局面的原因有很多，其中有物业管理行业方面的原因、物业服务企业自身的原因、也有物业管理专业毕业生个人方面的原因。
　　2物业管理专业人才流失的原因
　　物业管理行业人才流失的原因有很多，其中有物业管理行业宏观层面方面的原因、物业服务企业自身方面的原因、也有物业管理专业毕业生个人方面的原因。
　　2.1物业管理行业宏观层面原因
　　2.1.1薪酬待遇低使行业对人才吸引力不大
　　目前，物业管理行业人才匮乏极为严重，许多企业的人才供给不能满足其快速发展需要而不得不放缓发展的步伐，薪酬待遇低是主要原因之一。物业管理行业的薪酬水平相对于其他行业来说没有优势。而薪酬待遇的原因是受行业的经营收入和经营成本影响巨大。市场上绝大多数物业管理企业的收入主要是物业服务费，而物业服务费仍沿用十几年前年的标准，例如：哈尔滨市一些老旧住宅小区实行十多年前制定的0.3元/（平方米·月），10年没有调整；北京仍在执行20世纪90年代末制定的经济适用房物业服务政府指导价0.55元/平方米标准。而物业服务成本急剧上涨，以广州为例，2010至2012年期间，职工最低工资标准和社会福利的政策性调升接近50%，这导致许多企业收不抵支，经营困难。有关资料显示：物业管理行业整体平均薪酬水平只相当于高科技企业的63%，汽车行业的60%。我国物业服务企业普遍小而分散，创利能力低下导致难以提供为从业员工提供良好的薪酬待遇。
　　2.1.2社会对物业管理行业的偏见
　　外界普遍认为物业管理行业是一个技术含量低的劳动密集型的行业，其日常工作也就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要经过大学的学习也可以从事该工作，因此不需要高素质人才。这种认识的局限，使高学历的人员都不愿意从事物业管理行业，导致物业行业对优秀人才吸引了不大。
　　2.1.3物业管理行业社会地位低
　　权威、规范的从业资格认证，不仅能提高从业人员的社会地位及职业自豪感，改善整个行业的公众形象，同时，也能够完善从业人员行为规范和行业管理。据不完全统计，我国目前的执业资格有：注册会计师、注册税务师、注册金融分析师、注册资产评估师、注册土地估价师、注册建筑师、注册结构师、注册造价师、注册监理师、注册投资咨询师、注册设备师等等。在物业管理行业，注册物业管理师制度起步较晚，2007年认证了一批，而面向广大普通从业人员的注册物业管理师考试于2010年开始，至今才举办了4次，注册物业管理师执业制度还没有全面推行，其作为行业专业人士的社会地位没有显现出来。
　　2.2物业服务企业方面的原因
　　2.2.1物业服务企业人力资源管理水平低下
　　目前，只有少数大型物业服务企业建立了现代企业管理制度，人力资源开发与管理比较规范、科学，而多数中小型物业服务企业没有建立系统、科学的人力资源开发管理新模式。物业服务企业人力资源管理普遍存在一系列问题：忽视人力资源规划的价值，没有系统的人力资源规划体系；对人才的招聘录用重视不够，没有科学的招聘管理系统；尚未真正理解培训的作用，培训工作流于形式；缺乏与现代市场经济相适应的有效的激励机制。 　　2.2.2物业服务企业文化建设滞后
　　物业管理企业的人才流失，很大程度上是企业自身的经营理念和价值观宣传不到位，忽视员工的想法，员工不能感觉的企业文化的存在，体会不到企业对自己的关爱。
　　2.2.3物业服务企业对实习生关爱、指导不够
　　物业管理专业校企合作中，物业服务企业对合作院校的实习生关爱、指导不到够。有的公司只把实习生当成廉价劳动力和解决人力资源一时短缺的权宜之计。由于物业服务企业现有的从业人员素质不高，没有能力从专业角度指导学生，还有一些从业人员向学生传递许多行业消极负面信息，严重挫伤了物业管理专业学生学习和从事物业管理的积极性，导致学生不认同物业管理行业。
　　2.3物业管理从业人员（高校毕业生）自身方面的原因
　　（1）希望有更好的发展机会。物业管理行业从业人员普遍年轻，年轻人渴望发展机会、希望从事挑战性大、发展空间大、锻炼人、收入高的行业，希望干一番不平凡的大事业，实现自我价值。而物业服务行业太累人，吃苦多，收入不多，不足以养家。
　　（2）工作性质导致人员流失。物业服务企业的员工每天面对繁琐的日常工作，同时还承受来自业主（客户）和企业的多重压力。这与毕业生的期望的理想工作出入很大。
　　（3）物业管理是服务性行业，院校毕业生都要从基础职位做起，而一些学生希望尽快走上主要管理层，担任主管、项目经理。如果在企业无法实现自己想法，就不安心工作。
　　3解决物业管理行业人才流失的应对措施
　　物业管理行业人才流失问题，需要从物业管理行业组织、物业服务企业和开设物业管理专业的高校多方面共同努力加以解决，可以采取的对策：
　　3.1物业管理行业组织可采取的应对措施
　　（1）物业管理行业协会向政府主管部门呼吁，健全符合行业特征和市场规律的价格机制。引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念，抓紧研究和建立物业服务成本上涨而适当调价的价格调节机制，通过科学测算经营成本制定合理的政府指导价，以切实改善行业生存状况，为物业管理企业可持续发展创造外部环境。
　　（2）鼓励企业以信息网络技术等现代科技为支撑，建立新的商业模式、服务方式和管理方法，提供技术创新、管理创新，提高物业管理的技术含量改变传统的物业管理运作模式，为行业逐步摆脱劳动密集型现状，应对劳动力成本持续上涨的经营风险。
　　（3）完善物业管理师执业资格制度，落实每个物业管理区域的管理处主任或项目经理必须具备国家注册物业管理师资格。让社会公众认识到物业管理师也是专业人士，应该具有相应的社会地位。
　　3.2物业服务企业可以采取的应对措施
　　（1）加强人力资源管理，包括建立系统的人力资源规划体系，优化人力资源配置；制定合理、公平的激励机制；建立科学、完善的招聘管理系统等吸引人才、留住人才。
　　（2）创建合适的企业文化，物业服务企业要通过宣传让员工理解本企业的企业文化，从而产生凝聚力。
　　（3）切实改善员工的工作条件和环境，提供合理的薪酬待遇。针对高校物业管理专业的毕业生，经过基层的磨练尽快安排充实到管理层，防止流失。
　　3.3开设物业管理专业的高等职业院校可以采取的应对措施
　　（1）结合物业管理人才市场需求和社会发展对专业需求的增长趋势，科学确定招生规模，加大物业管理专业的扶持力度和宣传力度。
　　（2）物业管理专业教学过程中，注重培养学生对物业管理专业的热爱和认同，教师在授课过程中应该发挥重要导向的作用。
　　（3）就业指导中，进行人生观、价值观、世界观的教育，加强培养学生的社会责任意识；细化分类指导，有针对性地帮助学生认清形势、端正就业思想。加强毕业生的职业教育。引导他们摆正位置，克服眼高手低现状。
　　随着我国物业管理行业的快速发展，越来越多的物业服务企业开始重视的吸收和培养人才，使得物业管理行业人才流失问题突出，采取相应措施解决物业管理行业人才流失问题，稳定员工队伍，对物业管理行业可持续健康发展具有积极作用。
　　参考文献
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