城市基准地价结构分析
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作者: 房鹏飞
摘要：基准地价是作为政府对土地市场地价水平引导和管理的依据，其形成有着自身的一般规律和特点。文章采用比率指数法，通过对陕西省11个城市基准地价的比较分析，来研究陕西省各城市间基准地价的结构特点和规律，以期为基准地价的更新提供借鉴。
关键词：基准地价;比率指数
基准地价是我国现行地价体系中的基础价格，也是地价体系当中的核心之一，不仅能客观地反映出不同城镇之间真实的经济差异和地价水平，而且也反映了城市土地市场中地价的变化趋势。不管是从基准地价的内涵还是从它的作用来说，基准地价表征了一个城镇的经济水平、发展特征。
一、城市基准地价
本文采用了陕西省国土资源厅公布的10个地级市，1个农业高新技术产业示范区，3个市辖区，3个县级市以及81个县基准点为2011年12月31日的商业、住宅和工业基准地价成果数据进行汇总分析。
二、基准地价的比较分析
为便于读者更好理解下文的分析，本文在此预设了几个条件：条件一，从土地利用的相关理论来认识，在城市土地利用模式中，不管是伯吉斯的同心圆学说还是霍伊特的扇形学说，以及哈里斯、乌尔曼的多核心学说，都表明从城市中心到外围，依次是商业、住宅、工业这样的分布形式;条件二，从城市土地定级理论方面分析，城市土地定级是城市内部土地质量差异的反映，也是城市土地使用价值和价格空间分布规律的概括和总结;条件三，从城市土地分等理论方面分析，城市土地分等是城市之间土地质量差异的反应，城市等级的高低反映出的是随着城市土地质量等级的下降地价也随之递减。
（一）城市同级别不同类型地价的比率指数分析
为能简要明确的说明问题，在此采用了全省的10个地级市及1个农业示范区市区的三级以内的基准地价数据，进行分类统计计算，得到同级别三种用地类型基准地价的平均比率指数，结果见表1。
从表2可以看出：基本所有城市的比率指数都呈现从商业到住宅再到工业依次递减的规律;有力的证明了我们的预设条件一，也说明全省绝大多数城市的经济发展是相对均衡的;与其他地市相比，只有在杨凌区出现αss小于αzs，说明地理区位在其他10个地市对商业、住宅、工业用地价格的影响程度是一致的，而在杨凌区出现对住宅用地的影响偏大而不一致的现象，也表明了地理区位在不同城市，对不同类型用地的影响是有区别的;所有城市一级用地不同类型比率指数的降幅都明显高于其他级别的降幅，表明城市中心对于住宅和工业用地的影响是巨大的，与其城市外围的影响呈现出明显的不一致;从所有城市同级别不同用地类型价格比率指数的降变来看，在大多数城市中从商业到住宅的平均降幅为0.26，而住宅到工业的平均降幅为0.37。
（二）城市不同级别同类型地价的比率指数分析
同类型用地地价比率结构的表示方法是以用地一级的基准地价为基准值，分别与其它级别用地的基准地价做比。即用各类用地不同级别的价格除以各自一级用地的价格，继而得出的一组数值。为简要说明问题，以具有代表性的西安市基准地价进行统计分析，得到比率指数（见表2）。
从表2中可以看出：城市的各类用地价格由一级逐级向下递减，其中商业用地的降变最快，而住宅用地和工业用地的降变对较小;从用地类型看，地价降变幅度的情况总的趋势是降变幅度越来越小，表明距离城市中心越远，各类用地地价的差别就越小这一总的特点;在商业用地的一级和二级地价之间降幅最大，原因可能在于西安作为政治经济文化发展中心，其中心的集聚度很高，产生了一旦超出这个中心，其商业用地价陡降的现象，也就是说商业中心高度集聚的城市会产生地价从中心向外围急减的这一规律。
三、结论
从各城市内部不同类型用地间的比较结果来看，其中包括一些普遍的规律，例如各城市中，按土地的不同利用形式可知商业用地的基准地价都是最高的，普遍都按照从商业到住宅再到工业依次递减的规律;商业用地的地价受经济区位影响显著，随着越向外围，这种影响就会随之减小;地价降变幅度从城市中心到外围总的趋势是降幅越来越小，表明距离城市中心越远，各类用地地价的差别就越小这一规律。从同类用地不同级别间的比较结果来看，所有城市的同类用地价格级逐级递减，其中商业用地的降变最快;各用地类型不同级别价格变化的比率的降变快慢与城市规模大小密切相关。从不同城市等级基准地价的比较结果来看，基准地价水平的高低与城市的等级高低存在一定得相关性，这对于我们以后在进行全省域范围内的基准地价平衡时具有一定得参考作用。
综上所述，城市基准地价的形成和变化也遵循着一定的规律，总结和掌握这些出现的规律，以及分析引起特殊现象的原因，能够在以后的基准地价随市场变动进行更新时起到借鉴和参考的作用。
参考文献：
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（作者单位：陕西华地勘察设计咨询有限公司）
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