郭台铭的地产经

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　　每每,全球代工领袖富士康的掌门人郭台铭对外提到房地产,态度始终如一:不做房地产。但实际上,多年以来,富士康竟一直在房地产业默默耕耘。
　　2011年1月,在武汉的富士康工业园附近,富士康旗下企业低调运作了4年的别墅项目宣布即将开盘销售。
　　事实上,除了几十万员工之外,富士康拥有全国最大体量的工业用地,这一点,长久以来并不引人注目。不管是不是郭台铭设计好的算盘,这一做法的确精明:在资产负债表上,土地是不存在损耗的优质资产。特别是在房地产业高速膨胀的中国,土地的宝贵不言而喻。
　　如今,富士康坐拥深圳、昆山、杭州、上海等地的几大主力科技工业园,在武汉、成都、杭州、营口、秦皇岛等地还有十多个工业园。早在1993年,深谙土地价值的郭台铭就看中了还是一片荒野的深圳龙华地块,他的名言是:“看得见的土地我都要了。”
　　然而,富士康在房地产业的企图还不止圈下工业用地这么简单。实际上,为了吸引富士康科技园落户,各地政府都会给予优惠政策。而郭台铭的法宝,就是不经过“招拍挂”程序,低价拿下土地,然后,依托工业园,以工业项目捆绑住宅、商业地产,进行商业运作。这种模式多少带有“灰色”味道:依据相关规定,工业项目用地不能用作商业开发。但是,它已经是圈子里公开的秘密。
　　其实,声称“不做房地产”的富士康早已有了自己的地产业务平台――总部位于深圳的香港轩盛投资有限公司。从2005年前后,轩盛就在太原、深圳、武汉、上海等多个城市拿下商住用地。这些城市,都是富士康的科技工业园所在地。
　　2007年6月,在富士康与武汉高新区管委会签订投资协议的7个月后,轩盛投资控股的鑫龙地产,就以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地,楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米,项目总建筑面积约12.3万平方米。
　　而真正引起外界注意的,是富士康位于上海陆家嘴金融区的地块。该地块占地面积为1万平方米,地上部分建筑面积为5万平方米。富士康于2005年以“鸿海中国(大陆)总部”名义拿下,建成后的楼盘以自住和出租为主。但是,该工程却一拖再拖。据富士康相关人士解释,工程开工前接到世博会组委会的通知,工程必须在世博会之后开工。5年过去了,该地块升值数倍。同时,富士康在长三角地区还开发了其他物业,如昆山的商住小区等等。
　　当然,国家不可能允许富士康把其大量工业用地都转为商业用地。但退一步说,即便放弃这种“灰色”模式,富士康也尽可以学习沃尔玛,做房地产信托REITS,即在主业之外,运作工业地--产企业,从事土地的租赁业务。如果运作成功,可以将企业拆分出去,甚至上市融资。这也是一条不错的转型路径。
　　其实,富士康并非第一个进军地产业的制造业企业,其在政策“灰色地带”运作地产项目的行为,多少有些无奈。制造业代工业务薄如刀刃的利润有目共睹。在这一话题中,最值得玩味的是郭台铭的态度。
　　直到2010年6月的股东大会,当一位股东批评郭台铭:不投资房地产,致使富士康一年少赚上百亿的时候,郭台铭的回应仍是:不做房地产,扎根制造业。在2010年10月的另一次媒体访谈中,郭台铭再度重申:“我个人在大陆投资超过百亿美元,可是我自己没有买过一平方米的房子……我觉得如果我们做制造业赚的是辛苦钱,那我们已经习惯了。如果我们去做房地产,或者是我自己去投资,就怕赚钱太容易,容易丧失斗志。”
　　看来,郭台铭的逻辑是,钱来的容易,就不懂得珍惜。于是,郭台铭打定了注意,悄悄拿地,为让大家免于“丧失斗志”,自己过着黑白人生。
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