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浅析地产景观品质控制

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  摘 要:地产景观的建设是由开发商、景观设计公司和景观施工单位这三个部门来共同协调完成的。这三者之中开发商起着主导作用。开发商对自身产品的定位及创新决定着景观品质的内容、对景观设计阶段的导向和宏观把控决定着景观品质的表现、对产品施工阶段的协调管理决定着景观品质的实现。
  关键词:地产景观 品质控制
  
  一、对产品自身的定位及创新
  地产景观的定位需要服从于地产本身的定位,同时它也是为地产本身的定位服务,使产品最大限度的符合目标客户的需求,最大限度的吸引目标客户。尽可能的让景观设计在规划控制阶段介入,有利于开发商尽快明确产品研发目标并确定产品的开发方向和投资,同时也有利于开拓产品的创新思路。
  在上世纪九十年代的房产开发中,往往把景观设计工作放在规划、建筑设计之后,在大势已趋或木已成舟的局面中,景观设计常常是作为建筑的补充和填充进行见缝插针式点缀、装扮。近年来房产市场化日益火热,房地产楼盘大都以园林景观作为最大的卖点。更多的具有战略眼光的开发商早已意识到景观设计重要性。就本人目前管理的杭州大华西野风韵景观项目为例,在总图规划阶段景观就同步展开了,从大环境入手保留了原场地大片的原生植被林,道路、建筑在遇到大场地中大型乔木都尽可能的调整建筑规划,保证小区开发最大限度地利用自然地形、地貌、植被等资源,保证景观元素的合理分布,使小区的园林绿化景观功能和实用功能得到充分满足。另一方面也有助于规划、建筑和景观之间的和谐统一。
  我们在评价一个房产项目缺乏新意的时候,总是把矛头指向设计单位,但是真正的原因却是开发商对所开发地域、基地的特设及历史文化不予以重视,缺乏创新精神。反之,以杭州地产界龙头企业绿城集团为例,一直以来都注重引入国外先进的设计理念,因地制宜的结合国外的风格,具有针对性的直接面对顾客的需求和销售产品进行创新,不断引领这杭州地产景观的发展潮流。他们的创新为自己赢得了业界口碑的同时,也为自己赢得了大量的利润,并被国内众多的地产公司效仿和学习,这也符合现在比较时髦的“20-80法则”,就是结果、产出或报酬的80%取决于20%的原因、投入或努力。
  二、对产品设计阶段的导向和宏观把控
  在国外园林景观专业历史悠久,设计师多是具有大量的实际工程经验,既能控制图纸效果,又能在施工现场解决技术问题,同时对材料的运用和造价控制有着相当认识。但是他们对中国市场不熟悉,个人意识较强,又大多没有出施工图的资质,对后续的工作造成一定的盲区。中国的景观专业是新兴行业,设计师水平参差不齐,在目前大多数的景观设计公司和团队中,都是流水线作业,根据设计师不同的能力和专业安排在不同的岗位,绝大多数的设计师是毕业3-5年内的年轻人,方案能力强的往往工程经验不足,技术经验丰富的又有多设计水准不高。因此开发商对设计团队的管理和把控显的尤为在重要,主要体现在以下几点。
  (1)设计的进度控制
  设计阶段的进度控制最容易被忽略,开发商和设计师对设计的要求往往尽善尽美,但设计优化往往是无止境的,任何地产项目对竣工时间都是有最后期限的,相对于这个开发过程而言,设计只是其中的一个环节,设计阶段工作的延误,必然会影响到后续工作展开。因此开发商必须要把握设计阶段的时间进度。
  (2)设计的质量控制
  开发商必须控制好设计阶段产品的设计效果和图纸质量。我实际工作中常常遇到把 “从功能出发,以人为本” 挂在嘴边的情况,但事实上,大多数的景观设计师是从平面好看入手来做设计的,如此导致对功能定位的随意性和尺度失调。对此,开发商要引导设计合理运用“数据量化分析”,真正做到以人为本的角度来营造和谐的居住环境。
  (3)工程造价管理控制
  工程造价的控制主要在于设计阶段,然而长期以来,设计单位对专业的预算定额、材料市场的价格缺乏关注意识,在设计时一味追求效果,完全脱离投资控制,开发商也只在施工阶段才开始工程造价的控制,常常导致设计阶段造价控制不严或造价失控。此时一旦发现造价超标,由于投资与工期的影响,已经很难在调整设计,往往是在原来的图纸上更换材料,缩减面积,直接影响的还是设计的整体性。此因此设计阶段开发商必须明确告知设计师项目的投资造价,并在设计的各个阶段加以控制,对于主材及工艺等直接影响造价因素的必须预见性认识,以使设计构思可以顺利实现。
  三、对产品施工阶段质量的控制
  景观行业有句话叫做 “三分设计,七分施工”,可见施工作为地产景观实施过程中的最后一环有多么的重要。开发商作为工程质量的第一责任人,对施工质量必须有足够重视,同时也要有非常强的管理意识。
  首先,施工图纸是产品的具体描述,是建设施工的依据,而施工单位是产品生产的具体操作者。所以,开发商在施工前必须组织设计单位、监理单位、施工单位对设计图纸进行会审,以期具体操作者完全明了产品的内容和生产工艺。但同时,由于园林景观的施工有具有它的特殊性,往往不能按图纸生搬硬套,而需要通过管理者、设计人员、施工人员创造性的劳动,来把图纸变成完美的实实在在的产品。这就对施工单位的素质提出了更高的要求,开发商要重点考察施工单位的技术力量、综合素质、施工装备以及相关工程的质量。
  其次,材料因素是影响工程质量的基础因素,而景观工程材料种类繁多,而且新材料层出不穷,更拥有植物这种活体材料,对材料的质量控制除遵循一般建设项目控制原则、方法外,还要注重材料具有艺术价值,如对苗木质量的控制,工程所用植物,除品种、规格应符合设计要求,还要满足人们的审美需求,孤植树尤应注意树型、姿态观赏性要强,列植树要高度、姿态较为均匀,不合格的植物材料坚决不能使用。
  结束语
  综上所述,地产景观的品质控制是一项综合性长周期的工作,要融合开发商、设计公司和施工单位等参与者的智慧,大家齐心协力才能做出好作品。而其中的三个部分起了主导作用,是控制景观品质的关键点,它们是开发商对地产景观的定位及创新、对景观设计阶段的导向和宏观把控、对景观施工阶段的协调管理。◆

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