叶公，愚公

来源:用户上传      作者: 张文崇

　　当下，号称做旅游地产的人多起来了。但大多数是好龙的叶公。其意于大旗虎皮，以旅游名义压低拿地成本，增大拿地规模，以销售型地产赚取级差地租。
　　客观来看，作为中国城市化最重要的分支，房地产和旅游业，的确存在着形同鱼水的天然联系，现阶段的相互反哺甚至汇为一流也是现实要求。
　　只不过，叶公一直不易为。且不论政策道德风险，即便从以售养租、现金流滚资产的模式来说，旅游地产也比“老大哥”商业地产难做得多。
　　首先，旅游地产地块，与主城区的地缘亲密度远远逊于商业地产，这对于项目中住宅的销售造成极大困难。而目前旅游地产拿地，地块奇大，又多处于低梯级城市的新区，很多情况下，价格策略亦难圆满。
　　其次，商业地产针对的是人们的日常消费，需求还算刚性，业态也相对标准化。但旅游地产却是主打差异化，需求弹性也很大。这种项目的投入产出比，甚至能否产出，都在未定之天。
　　第三，叶公心法，在于旅游搭台，地产唱戏。但鉴于空城鬼城影响力大于名城，地方政府愈来愈谨慎，假戏真做的可能性不可视之为无。加之调控使地产的戏越来越难唱，搭台的风险和成本也越来越大。
　　所以，截至目前，“叶公式”旅游地产成功的样板极为稀少，且多赖天时地利人和，以及非地产的独门秘笈相辅相成。
　　其中有时间早、动作快，位置佳（城区内）者，如新天地；有旅游业务本身做到了国内顶尖、国际知名，形成了成熟及标准化的商业模式者，如华侨城等多种模式。
　　时间早，意味着积累的级差地租丰厚，支撑力也就雄壮持久；位置佳，意味着销售任务之易，相当于正常的住宅项目。
　　至于7种模式，本身就极具技术含量。或是能实现盈亏平衡，或是确能提升所在区域的价值，或是更大程度调动各方资源，或是具备极大的产业意义，为当地政府喜闻乐见。
　　练就如此功底，取得如此优势，不少于十年的胼手足和屡败屡战。与那些纯粹的 “叶公”相比，在给自己带来短期收益的同时，也的确为城市发展增添了不少亮色。
　　术同道异，与大多数同行相比，他们有叶公之巧，亦有愚公之韧。而从发展的眼光和行业演进的逻辑来看，“愚公”会是他们未来的真正定位。
　　而要做成真正的旅游地产，愚公心态和模式至为重要。
　　愚公心态，是对于产品的信心、梦想、激情和韧劲。不管是古代的七大奇迹，还是现代的迪斯尼、拉斯维加斯和迪拜，与其说是经济的产物，还不如说梦想的变现。仅仅从经济角度衡量，这些计划基本不具备可行性。
　　愚公模式，则是把原来房地产 “忽悠”的借口，变成有头有尾、扎扎实实的产品和模式。一是可以真正托起地产，二是在未来成长为房企的主体业务。
　　所以，叶公和愚公的选择，将不只是旅游地产的策略应用，还将带动房企经营模式的真正转型，甚至企业基因的再造。
　　只是，不管做叶公还是愚公，都很难再有立竿见影的短期绩效奇迹。这更像一次企业价值观的考量：不要问三年内企业能赚到什么，而要问十年甚至更长时间内，企业能成为什么？
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