土地新博弈

来源:用户上传      作者: 张映光

　　
　　通过新的拿地规则，北京市政府将执行中央政府房地产调控规则的压力传递到了开发商，行业洗牌游戏再度开始
　　
　　潘石屹――SOHO中国董事长近两个月的主要事情，就是奔走于各个城市，为面临“断顿危机”的公司寻找新的土地。但是新一轮调控后的新规则令他颇不适应――11月29日，在13家开发商竞标的北京广渠路36号地的争夺中，SOHO中国沦为看客。潘在北京拍到最后一块地，还是在2004年。
　　命运相近的，还有华远地产董事长任志强。这位过去北京土地市场中的活跃人物，近两个月来屡屡在竞标中铩羽而归。
　　失意者纷纷将矛头指向北京土地招标新规则。“今后的土地招拍挂如果不是本着公开、透明的游戏规则，我们不知道还怎么玩下去。”在刚刚结束的《财经》年会上，SOHO中国联席总裁张欣表示。任志强更是在其博客上公开发难。
　　地产开发商们对于新规则的口诛笔伐，源自广渠路36号与四惠桥东北角两大地块招标案。在号称“地王”的广渠路地块招标中，标价排在第五的北京城市开发集团有限责任公司、北京城建兴华地产有限公司联合体（下称北京城建城开）以26亿元的价格中标。
　　在业内人士看来，北京新土地规则在这次招标后初现端倪。自2002年北京实施土地招拍挂制度以来一直奉行的“价高者得”的旧游戏规则，正在被一套新规则取代。
　　令许多在市场中活跃多年的开发商感到恐慌的是，原本以为难以执行的限价和限制户型政策（下称双限），被北京市政府通过新招标规则将包袱甩给了开发商，而开发商还没有找到适应新规则的办法。
　　
　　天价“亚军”与打折“地王”
　　
　　2006年北京全年计划供应土地6500公顷，但截至6月，北京市土地供应量为3080公顷，不及一半。受土地双限政策难产的影响，一些原定于三季度入市的地块也推迟了入市时间，已上市的地块则多位于五环外地区。
　　在此情况下，当广安门外、白家庄、四惠及广渠路等几块黄金地段在2006年年底宣布招标时，众多面临“地荒”的开发商中迅即掀起一场激烈的土地争夺战。
　　11月15日的四惠地块招标，是北京重塑土地规则的第一个信号。
　　金地(集团)股份有限公司(下称金地集团)从13家投标房企中胜出，以高出标底近两倍的7.56亿元，取得四惠桥东北侧10万平方米住宅及公建项目用地；其楼面价格高达7382元/平方米，预计销售价格则在1.4万-1.5万元/平方米。
　　然而，这个令人咋舌的价格并非最高。招标地块紧邻中远房地产开发有限公司（下称中远地产）已建成的远洋天地，志在必得的中远地产出价8亿元，却意外败北。
　　方恒地产一位副总经理参与了招标过程，他在接受《财经》记者采访时分析说，金地与中远最大的不同在于，在招标中承诺将严格执行房地产调控政策，按“90平方米户型将占70％”的“双限”要求规划设计。而中远、方恒等开发商均在该地段有在售项目，“政府也许担心会形成对该地区的价格垄断”。
　　在四惠地块的评标办法中，投标价格依然占有最高比重，达35分，付款进度亦占15分。但是，最终起决定作用的却是“开发理念及方案说明”这一令人难以把握的15分。
　　四惠地块的竞标，实际上是政府将地产调控中出台的“双限”要求引入中标条件的初步尝试，在随后的广渠路36号地块招标中，政府试图通过土地转让来实现房地产调控目标的思路更加清楚。
　　朝阳区广渠路36号住宅及配套用地原为北京市吉普车厂，东起九龙花园东路，西至化工设备厂东路，南至大郊亭路，北至广渠路。原规划建筑面积达90多万平方米，因地理位置绝佳、面积庞大、地块规整被业界认为是未来的北京新“地王”。华远地产董事长任志强认为，该地块的最终竞价有可能达到60亿元。
　　但至今年10月预备出让时，该地块面积缩水近一半，建筑面积减少为46.04万平方米。另一半则不再上市。
　　11月29日，北京城开和城建联合体最终以总价26亿元，楼面价格5939元/平方米的价格中标。其标价仅排在第五位，比第一名华润置地的报价低4.5亿元。
　　
　　
　　新规则的“艺术”
　　
　　新规则并不像开发商们指责的那样“不透明”，只是在打分中，不同标准的真正分值和权重发生了改变。通过这种改变，北京市政府试图在实现中央房地产调控要求和保证地方土地收益之间求取平衡。
　　在11月29日广渠路36号地的招标中，逾60家开发商购买了标书，最终参与竞标的有13家，有12家承诺一次性付清全款。其中，华润置地以30.5亿元报价居榜首，世茂以30.1亿元居次；报价居最后两位的是中海地产的20.5亿元和华人置业与爱美高房地产联合体的21.5亿元。这一价格相当于楼面地价最高为6862元/平方米，最低为4612元/平方米，低于四惠地块。
　　广渠路地块的最终出价比业内预想中低，但以总价论也并未低到让开发商惊呼的程度，因为在招标出让时，该地块建筑面积已缩水近一半，至46.04万平方米。真正引起业界哗然的，是北京城开城建承诺了每平方米9500元的销售价，这个承诺是它在评标中胜出的关键。
　　根据招标意向书规定，该地块招标底价达17.1亿元。其评分标准设总分100分，其中投标企业财务实力占15分，投标人资质及业绩占10分，投标价格占30分，开发理念及方案说明占15分，付款进度占25分，综合印象占5分。
　　从表面上看，各项评分标准与过往招拍挂中的标准并无二致，投标价格权重仍然最大。但仔细考察细则，却可发现，关于投标价格打分的具体规则变了。
　　广渠路36号地块标书解释称：达不到标底的价格打分为零分，达到标底要求的价格可得15分；如果超出标的价格的1.35倍，可以再加13分，也就是说出价在23亿元以上即可得28分，距满分仅差2分。而在过去，并没有这样细致的打分规定，一般出价最高者便可获得满分，轻松拉开与出价低者的得分差距。
　　在业内人士看来，这套评分标准的“艺术”在于，一方面通过1.3系数的规定，确保了地方政府在土地上的收益，另一方面，则加强过去虚化的“开发理念及方案说明”，将限价的压力甩给了开发商。
　　实际上，在四惠地块报价“亚军”胜出后，开发商在竞标时，已不再把报价高作为拿地的筹码，反而要在报价中尽可能避免成为报价最高者。于是，如何在报价时，预估实际的标的价，而又不至于高出标的太多，成为了竞标者的猜谜游戏。最终，共有十家开发商报价在23亿元以上，即在投标价格一项得到28分。而不幸作了标王的华润置地，在此项中却并未抢分。
　　北京城开城建的最后得分，仅比第二名北京北辰实业股份有限公司（下称北辰实业）高0.26分。北辰实业的报价更低，为25亿元。
　　“最终城开城建胜出的关键因素，就是每平米9500元的意向销售价格，符合了政府调控房价的心意。”北京市国土资源局局长安家盛表示，“这就是我们将广渠路36号地意向售价公布出来的原因。周边项目可对比36号地的意向销售价格，如高出太多，看项目是否还卖得动？”自2002年实行招拍挂以来，每一个天价地块的拍出，往往会带来周边房价的新一轮涨幅。
　　在此次竞标中，吸取了四惠地块的教训，所有开发商均承诺严格按照“90平方米户型将占70％”的规定。但是，敢于作出1万元/平方米以下的销售价格承诺的，却只有城开城建一家。这两家企业均具有北京国资背景，且在此前承建了大量经济适用房住宅项目。

　　北京城开城建在标书中称，未来项目将“满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公、公园于一体的多功能产品”。
　　据《财经》记者了解，广渠路区域目前的房价多在每平方米1.2万元以上，部分项目甚至超过1.5万元。一年来，广渠路区域住宅产品的销售价格均出现不同程度的上涨，涨幅达到30%左右。
　　
　　“洗牌”开始了吗？
　　
　　许多开发商对于北京城开城建能否最终执行9500元/平方米的意向销售价提出公开质疑，但一个显见的现实是：北京城开城建的中标意味着在短期内，能否执行“双限”政策将成为房地产商们能否中标拿到土地的关键。
　　如果新规则持续下去，“原来意义上的开发商将逐渐被拥有自己的建筑公司的承建商所取代。”沿海绿色家园有限公司执行总裁成实说，“因为，在规定户型和房价的前提下，只有承建商才能最大限度地控制成本。”
　　广渠路36号地最终被两个北京传统国资企业以承诺限价的代价取得。而毗邻地块广渠路15号地也将在明年初作为北京市首批试点开发的限价地推向市场，其潜在招标对象亦仅限城建、首开等具有国资背景的房地产企业。这些企业，过去主要负责承建经济适用房项目和一级土地开发，很少与擅长“资本运作”、动辄拍出高价的开发商公开竞地。
　　如今能够坦然接受新规则的，却只有这样的企业。因为以潘石屹为代表的开发商们以融资、包装和销售见长，在高价竞地后还需要找建筑公司来负责承建，在新规则的限价限户型要求下不仅利润受到挤压，这些运作手段也失去了施展空间。
　　2004年8月31日后正式全面推行的土地招拍挂办法，确立了价高者得的规则，也为民营地产开发商打开了一条与国企竞争城市稀缺地块的通道。他们在各地屡屡上演以高价竞标虎口拔牙的壮举，曾以急速扩张土地储备高价拿地闻名一时的顺驰中国便是其中代表。但是不断推高的地价和房价却令中央政府忧心忡忡，改革土地招拍挂制度的呼声越来越强烈。在2006年上半年中央启动对房地产调控之后，土地双限政策随之出台。
　　就在市场人士普遍认为双限政策最终很可能不了了之的时候，开发商们却发现，原以为只会应用在特殊双限房之上的游戏规则，却已通过拿地规则的改变，左右了热门地块的归属。这令部分开发商们始料不及。如果新规则持续下去，其在新的土地规则下如何生存引人关注。
　　一位业内资深人士在接受《财经》记者采访时指出，新的土地招标规则因挤压了开发商的利润受到后者普遍质疑，实质是地方政府为实现中央宏观调控意图控制房价的一个方法，开发商对于其透明度的指责并不充分。限价房的潜在问题，是限价要求将在多长时间内成为土地招标规则里的一个重要原则，企业承诺的定价最终能否实现，以及实现以后如何避免像经济适用房一样引发市场信号失衡等一系列后续问题。如广渠路36号地以9500元/平方米的价格出售，比周边房价低出数千元，必然滋生一波抢购和炒房的热潮。
　　“一种可能的情况是，房子还没拿出来卖，就没有了。”这位人士表示，“对经济适用房的监管尚且难以到位，更不用说这些承诺限价的商品房了。”
　　全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，“广渠路36号地的招标不能只看做一个简单的招标，而是政府的一个指导性的信号。”
　　不过，这个信号下的新规则将持续多久呢？截至目前，北京市国土资源局对于北京以后的土地出让方式，仍未有清晰描绘。在本期《财经》截稿前，朝阳区北四环东路73号地块即将进入招标的最后阶段。该地块东至居然之家家居广场，南至北四环东路，西至规划中的慧中路，北至育慧东路，地段上佳；土地面积约16.6万平方米，规划建筑面积31.6万平方米。游戏下一轮又将开始。

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