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不死的“阴阳合同”

来源:用户上传      作者: 陈述

  “阴阳合同”的存在影响着国家房地产调控政策的实际效果,4月1日,《房地产经纪管理办法》(以下简称《办法》)正式实施生效,明令禁止房地产经纪机构和人员从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为。然而时隔一个月,《办法》执行的情况并未如预想中乐观。“阴阳合同”为何屡禁不止?
  
  阴奉阳违
  
  “还能通过阴阳合同帮我避税吗?”
  “没问题!”
  听到地产中介这样的回答,张欣心里踏实了些。张欣四年前便在望京附近看房子,旨为孩子上学之用,如今,孩子都已在望京的一所小学就读三年级,房子依然没有买上。“几年前总是听专家说房价会降,结果没降,后来国家政策层层出台,想着这回总该降了,结果涨得更猛。据说这次限购的打击力度是最大的,但是我发觉,房价并没有降,只是不像先前那么大涨了。”但是,与房价相背的是,房屋租金大涨,在望京租房的张欣不得不再将购房计划提上日程。
  很快,张欣在朝阳区预定了一套97平方米的二手房,总价款为270万元,但是,就在她筹钱准备付款的时候,传来国家将开始打击“阴阳合同”的消息,而这将意味着,她看上的那套房将多付出近20万元的税费。
  所谓“阴阳合同”,是房产交易的一个潜规则,就是买卖双方签订两份价格不同的合同,价格高的合同为“阴合同”,用于向银行贷款,此价格一般是真实成交价格;而比真实价格低的合同为“阳合同”,也可以说是假合同,要提供给产权过户部门用于网签、缴纳税费等。
  根据张欣的描述,记者为其算了一笔账。由于张欣所选住房为二手房且房本表明不满五年,因此契税、个人所得税、营业税一个都不能少。若按真实交易价格计税,何丽需缴纳营业税14.85万元(270×5.5%=14.85万元)、契税4.05万元(270×1.5%=4.05万元)、个税2.7万元(270×1%=2.7万元),总缴税额21.6万元。但地产中介按照成交房屋所在区域的最低指导价格做了一份“阴”合同,按照该小区每平方米6000元左右的最低过户指导价计算,中介实际按照60万元作为何丽的缴税基数,最终缴税额为4.8万元,两者相差16.8万元。
  所谓最低过户指导价仅是中介常用的一种说法,专业术语叫二手房最低计税价,是北京市相关部门在2006年7月根据房屋所在地址、房屋种类、房屋年龄等各项系数综合制定得出的,按照地理位置北京共划分了50余个片区,每个片区的指导价格均不同,地产中介大都以此作为基数帮助买方避税。
  “之前也有过打击阴阳合同的条款,但一直就没执行过,每个环节都是睁一只眼闭一只眼。不过,这次调控的力度比较大,所以,虽然避税没问题,但最低指导价有可能会上调。”链家地产望京店一位销售员告诉笔者,预计最低指导价的上调幅度是现在的1.5倍,这就意味着买卖双方在交易过程中要缴纳的税费也会相应地提高。
  “如果地产中介真的不能帮我做阴阳合同,那我还找他们干吗?”由于怕错失“阴阳合同”的末班车,张欣天天打电话催促地产中介办理申请贷款、网签、缴税、过户等手续,避免购房成本的增加。
  
  “阴阳合同”的后患
  
  “阴阳合同”具体是从哪年开始出现的,笔者无从查起,只是听一位入行多年的中介人员说,从他2005年进入公司起,就有这种现象,并且由于极具普遍性,因此在中介行业早已是公开的秘密。
  据笔者了解,2010年,北京二手房成交共19.65万套,以保守的“阴阳合同”占70%的比例算,就有13万套。目前,北京每套房的实际平均价超过了200万元,平均税率在5%以上,即便都取下限,这部分成交房源的税收就应在130亿元。但去年每套房的平均网签价只有60万元,按此计算,税收仅为39亿元,算下来,国家的税收收入至少减少了近百亿。
  对于“阴阳合同”造成的不良后果,监管部门并非毫不知晓,也并非无所作为。
  早在2010年9月,统计部门宣称,一旦发现房屋销售虚报价格的行为,最高将处以20万元的罚款;除此之外,北京市住建委也曾多次发布过消费警示,提示交易双方应拒绝签订“阴阳合同”;同时,税务部门也明示过,偷税漏税的行为一旦被发现,纳税人将受到税务部门的处罚??政策可谓翻新不断,但政策早就有,执行不给力。
  笔者调查发现,无论在网签、纳税还是过户环节,都很容易发现与实际价格相差悬殊的避税价格,但这个价格原本又在最低过户指导价的范围之内,因此,每个环节均要么是畅通无阻,要么就是“睁一只眼闭一只眼”,问题正是在“闭着的那只眼睛”中混过去了。
  “别的行业‘阴阳合同’怎么没有这么盛行?如果说相关部门看不出这个合同有问题,这恐怕没人相信。不是不能管,而是不想管。”中国社科院宏观经济研究所研究员袁钢明告诉笔者。
  “我接手的所有涉及二手房的案子,基本上都跟‘阴阳合同’有关。”北京京华律师事务所刘宏辉律师告诉记者,“根据合同法规定,‘阴阳合同’中的‘阳合同’因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而‘阴合同’是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,‘阴合同’只要内容合法,同样受到法律保护。然而,如果利用‘阴阳合同’实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的‘阳合同’无效,被伪装的‘阴合同’也因内容违法而无效。”
  风险是一方面的问题,“阴阳合同”同样会造成二手房真实的市场价格难以判断。刘宏辉告诉笔者,大部分案子需要按照房屋差价主张当事人的权益,但是,他们从政府官方数据上无法证实其真实的市场价格,这是“阴阳合同”造成的很负面的一个作用。
  对此,刘宏辉表示,“二手房交易中较低的过户指导价为‘阴阳合同’的生存提供了空间。如果这个价格提高到和市场接近的水平,政府部门根本用不着查,‘阴阳合同’就能根除。”
  “阴阳合同”一旦杜绝了,二手房大幅提高的营业税、个税、契税还能够直接抑制部分购房需求,成交量有可能迅速下滑,二手房价格也有望出现下调。
  刘宏辉猜测,最低指导价迟迟不出台,或许跟拆迁政策有关,“一旦真的提高指导价,肯定会涉及到拆迁的问题。被拆迁人会依据指导价要求获得更高的特别补偿,政府也很难办。”


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