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忙碌的退房律师

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  “在过去的10年里,我代理的退房官司一波接一波,每次他们退房成功拿回购房款后,我都劝他们说,赶紧再买房,否则你退房就不划算了。”
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  看到记者不解地皱起眉头,杜跃平律师解释说,“从我这10年的从业经历看,主要因价格因素导致的退房与楼市的周期性波动密不可分。在过去的周期中,退房后不久楼市往往反弹爆发新一轮行情,所以我一直这样建议,退而不买损失最大。”这位律师俨然成了半个房地产投资顾问。
  但这一次,情况似乎有些不同。杜律师表示不会再轻易作出同样的建议。
  作为上海一家私人律师事务所的负责人,杜跃平最近忙得团团转,前来寻求法律帮助及相邀代理案子的退房业主近半年络绎不绝,业务应接不暇。他的笔记本上记录着两位当事人的情8-――
  程刚(化名),万科上海今年促销力度最大的楼盘――金色雅筑一期业主,今年4月27日签下预售合同时的单价近18000元/平方米。
  张敏(化名),金色雅筑三期业主,今年7月2 3日购房,单价15000元/平米。
  而经过近期多次较大幅度调整价格和各种优惠后,该楼盘最新的成交价已跌破14000元/平方米,最低房源成交价甚至低于12000元/平方米。这促使程刚、张敏成为退房“坚定分子”。他们都来联系杜跃平。
  据记者了解,在上海,出现退房团的楼盘不仅金色雅筑一个,而且退房团已纷纷联系代理律师,在继续与开发商谈条件的同时着手为诉诸法律做准备。
  眼看市场持续下跌,尚看不到反弹的迹象,退房大军不断壮大,杜跃平不敢再宣传他的“退而再买论”了。
  
  “有人买房三天便退房”
  
  杜跃平在房地产领域尤其是代理退房案方面小有名气,主要缘于2006年他成功为89位小业主打赢与上海的大华集团之间的退房官司,这是上海单个楼盘最大规模的成功退房,纪录至今无人能破。
  大华一役使杜跃平的名声平地跃升,以后,凡是上海有较大规模的退房情况出现,都会有小业主慕名来找他。
  在杜跃平受理的案子里,业主退房一般有几种情况:一是因房价下降而短期难以有收益的投资者;二是高点购房,在房价不断下跌过程中,想找各种理由退房或获得额外补偿的人;三是分批次开发的同一小区,成交价逐期降低;四是确因交付的房屋存在质量、小区配套等问题而产生纠纷的。
  “退房一直都有,楼市上行、下行时都会出现,退房的原因也各种各样,但物业市值缩水始终是最主要的原因。”杜跃平解释说,市场上行阶段,业主预期物业升值,即使对房屋质量、小区配套等有所不满,也不会轻易退房。而当房价进入持续下跌通道时,各种理由的退房就会集中爆发。
  因此,在杜跃平的记忆中,楼市低谷与退房高峰(高峰博客|高峰新闻)一直是重合的。1997年前后,楼市受亚洲金融危机影响,首次出现退房,但当时商品房市场尚处于起步阶段,退房规模不大;2000年到2001年上半年也曾出现退房;2004年下半年开始,国家出手调控楼市,房价不跌反涨,疯狂直到2005年上半年才被遏制,房价掉头向下,引发了2005年下半年至2006年下半年最大规模的退房潮;2007年底至今,新一轮调控使房价再次跌落,起自深圳、广州等南部城市的退房潮随着开发商降价而迅速向全国蔓延。
  据上海官方的“网上房地产”成交数据分析,7月份上海一手商品住宅成交均价环比下降24%,创下2005年7月以来最大环比跌幅。上海的退房潮也于此时集中爆发。
  8月底,包括万科等知名开发商在内,旗下楼盘涌现集体要求退房的情况。退房团业主代表在写给杜跃平的情况说明中透露,退房业主中,包括一些数月前、一周前,甚至三天前刚买房的,但由于开发商近期连续降价及变相降价,已经让小业主尚未入住便损失10万至40万不等。
  “业主选择退房,不仅是与开发商博弈,更是与未来房价走势对赌,风险很大。”杜跃平感叹说。
  
  预售合台中的对赌
  
  王巍(化名),2006年在杜跃平帮助下成功退房的大华业主之一,依照杜律师的建议,他在拿回购房款后不久又重新购房。现在回想起来,王巍有些庆幸。
  “幸亏赶在2007年暴涨之前再次买入,目前这套房子已经升值近一倍,”王巍说,“否则的话,退房的损失将非常大,不仅损失违约金和其他费用,而且可能再也买不起房了。”
  在2007年房价暴涨时期,也有不少业主退房成功后没有及时重新入市,以致损失惨重的。
  杜律师说,如果退房纠纷最终走上法律程序打官司,时间风险实际上比官司输赢本身更为关键。
  按照目前的正常程序,从法院立案到最终判决并执行,最快也要半年时间,加上经常出现的各种延期情况,一个退房官司打上一年是常有的事。而在这一年中,市场可能发生更大变化,房价大涨或大跌都可能给业主带来风险。
  开发商面临同样的风险。2006年,在法院耗时一年作出令小业主退房成功的判决后,正赶上房价暴涨,大华集团得以将收回的房子以更高的价格出售,但这样的好运气不是谁都能碰上的。
  “因此,是选择协商解决还是诉诸法律,实际上就是小业主和开发商对未来房价走势判断的一种智慧比拼和对赌。”杜律师总结说。
  而预售合同中关于单方解除合同的约定,便是双方博弈的焦点。
  提高小业主退房的成本和门槛,是开发商在合同补充条款中做文章的出发点,手段主要有提高单方解除合同违约金比例,和提高退房附加条件门槛两种。
  例如,在万科上海金色雅筑的合同中提出,“乙方无论以何种原因单方解除合同,若乙方已对该房屋设定抵押或者设置、存在其他任何权力限制的,则乙方行使单方解除权的书面通知中应附该房屋已经办理注销抵押或者己消除权力限制的相关证明文件,否则,乙方无权解除本合同。”
  这就是说,如果小业主是贷款买房,那么必须先还清贷款方能退房。
  “根据是否能达到单方解除合同的条件,要求退房的业主也分为理性和非理性两种。”杜跃平分析,理性退房首先有资金实力还清银行贷款,这些业主中投资者较多,或者是拥有多套房产的居住改善型买家,而非理性退房的小业主靠按揭买房,并不具备还清贷款退房的资金实力。
  事实上,退房意愿最强烈的往往是投资客,尤其是在楼市下行通道,资金链紧张,迫切希望通过退房回笼资金。日前在杭州某楼盘的退房团现场抗议中,情绪最为激动的则是不少从浙江温州赶来的炒房业主。
  投资客对开发商的双刃剑效应也在此时显示出来――这些在市场上行时迅速消化房源的助推房价的先锋,在市场下行时会第一个站出来给开发商以可能致命的一击。 杜律师说,同一个楼盘的商品房预售合同,相关条款一般都是相同的,所以退房团成员只要有一位能退房成功,集体退房就成功了一大半。
  更有甚者,上海个别楼盘在同一时期还出现了团购、团退的情况。
  
  “下跌30%是爆发点”
  
  一边是不降价打折就卖不动,一边是前期业主因价格下跌不断出现退房,开发商正面临着楼市下行期间的第一波阵痛。
  在杜跃平看来,对待业主退房,开发商普遍经验不足,往往不能及时作出正确反应,某种程度上增加了最终退房的几率,往往导致双输。
  “当然,也有一些有经验的开发商通过与业主协商,进行装修补偿、减免物业费、提高小区配套设施投入等多种措施,化解退房纠纷。”
  不等开发商想出对策,随着房价继续下跌,更多业主开始考虑退房。9月5日,在某网站金色雅筑的业主论坛上,有网友发帖表示要求参与退房团的业主可留下邮件地址方便联系,短短两天时间内,即有超过30位论坛成员留下e-mail地址。据该退房团有关联络人透露,目前成员超过50人,并在不断增加。
  “以往小业主坚定退房的情况,主要在房价下跌30%左右时开始集中出现。”杜跃平总结说,“目前在上海个别楼盘中,对最高点买入的业主而言,房价跌幅已经达到甚至超过30%。就趋势而言,大规模的降价促销才刚刚开始,退房大军的规模会继续壮大。”

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