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2008年开发商的“钱途”在哪里?

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  最近,开发商面临资金困境的话题弥漫互联网,资金危机漫天飞。各路专家、业内权威人士纷纷认为,融资是2008年摆在开发商面前的一大难题。
  更有小道消息流传,昆明有几大知名开发商现在已面临巨大的资金压力,要靠拖欠员工工资来维持资金周转。
  在银根不断紧缩,房屋成交量持续下降,开发商对银行贷款的信用危机产生等多重压力下,2008年开发商的“钱途”在哪里?而面临土地新政正式实施的昆明开发商,又要如何应对目前的困境?
  
  
  降价促销――快速回笼资金
  
  一位业内人士很尖锐地指出:“如果开发商不想在2008年死去,就必须收敛追逐暴利的贪念。”他说:“只要拿到土地就铁定赚个‘盆满钵溢’的好日子已经一去不复返了。房地产市场如今正在进行一场博弈,博弈双方就是开发商和购房者。只有尽快扭转局面,控制好风险,快速回收资金的开发商,才有可能成为房地产行业的并购者。而回笼资金最好的办法就是开发商适当调低赢利预期目标,合理定价,使市场不至于出现恐慌性抛盘。以住房销售量的上涨与现金的快速周转,来弥补房价下跌的成本。这才是化解现在房地产开发商资金危机的最好办法。”
  金色俊园降价后的销售成果也许就是这位业内人士观点的最好佐证。金色俊园均价由6500元/平方米降至5700元/平方米后, 6月14日再次开盘,开盘当天200多套房源立马就销售了150多套,成交金额为7538万元,加之第二天星雅俊园开盘,俊发地产在两天时间内成功回笼资金1.5亿元,足见降价带来的效果非常明显。
  有业内人士称,在国家对楼市调控力度不减、昆明房价涨到至高点、新楼盘不断涌现、成交量一直上不去的形势下,打折促销,成为昆明楼盘速销、加速资金回笼、恢复市场信心的首选,而也只有降价,才能最大程度地解决开发商的燃眉之急。
  
  后期服务――增强客户购房信心
  
  然而,房价的下降空间总是有限的,再加上消费者都有“买涨不买跌”的习惯性消费心理。因此,在降价的同时,开发商还面临另一个问题:如何增强购房者的购房信心。
  俊发地产相关负责人认为,做好后期服务也是开发商应对寒冬的一大途径。
  据了解,金色俊园降价后,对降价之前购房的老客户都做了补偿,补偿金额达到了4000万。星雅俊园开盘当天,记者就是否担心降价的问题特意采访了两位购房者,他们都表示,即使降价了,俊发也一定会像补偿金色俊园的老客户那样补偿他们。
  可见,做好后期服务可有效增强购房者的购房信心,打破他们的观望心态。
  俊发地产该负责人表示,以后俊发不会再降价,但会通过更多的售后服务来增强购房者信心。
  同时,顺城一位负责人也表示,顺城不会通过降价来提高销售,而会通过提高售后服务质量、加强与客户沟通、更好地满足客户需求等后期服务来提高产品整体品质。
  
  合作开发――融资新出路
  
  正所谓祸不单行。7月1日,《昆明市闲置土地处置办法》正式实施。这对于昆明开发商来说,无疑是雪上加霜。
  云南财经大学房地产与土地政策研究中心周大研教授认为,该办法如能得到有力执行,对开发商的影响将是巨大的,这将逼迫那些中型开发商加快开发力度。但加快开发又遇到了一个问题:资金。加快开发需要巨大的资金投入,在向银行贷款已经不太可能的情况下,开发商只有寻求其他的出路。
  周大研建议:“开发商应该根据自身情况,对企业的战略、战术进行调整,通过自身的开发经验,融资能力,市场判断能力,资金储备等情况进行土地开发。资金压力不大的企业可以承受一定的时间考验,可以适当延缓开发期限,虽然罚一点款,但是可以避免风险。但对于中小企业而言,只有通过合作开发,或者是表面合作,通过转让土地开发权等以求生存,这样总比被政府收回的好。”
  另外一位不愿透露姓名的业内人士也认为“如果仅仅采用降价销售方式回笼资金,在许多人买涨不买跌的心理下,很有可能会遇到越降越卖不掉的情况。所以,出售项目股权、寻求合作开发的方式应该是开发商更好的选择。如果把项目股权出售给某些‘大款’,不仅资金回笼速度快,而且肯定还有合作方面的其他好处。昆明靠傍大款而傍出头的开发商并不少。”
  另有业内专家指出:“在目前银根紧缩的时代背景下,中小企业自己做项目的资金压力非常大。可现在走银行贷款的道路已经逐渐行不通,而上市这一条路又不是所有开发商都有资格走的。因此,对于一般中小开发商来说,只有依靠合作开发的方式融资。通过共建项目公司,一方投资,一方提供土地,最后平分利益。这种开发商之间相互结盟的新形式,不失为一种融资的好渠道,只是周期稍微长一点。”
  除了以上三种主要途径,不少业内人士认为发行REITS、引进PE、发行企业债券、典当、民间高利贷等方式都是目前开发商可以考虑的融资方式。
  昆明某地产公司总经理说,借高利贷是开发商融资的最后一条道路,如果某开发商开始借高利贷,那就说明他们已经抱了最后一搏的心态,生死就此一搏。据了解,目前在全国范围内,已经有不少开发商踏上了这根独木桥。
  “钱途”迷茫,生存遇险。2008年,昆明地产开发商们的腰带,是要勒紧一点了。

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