国家房产新政下房地产企业全面预算管理探析
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作者:何李坚 张雪兰
【摘 要】随着信息化管理工具的迭代及国家政策的不断变化，如何更加科学、高效、精细地对企业进行全面预算管理是各企业都在思考的问题。文章通过分析房地产企业在进行全面预算管理决策时存在的普遍性问题，研究并提出在国家房产新政下制订全面预算管理决策方案的建议，包括完善房地产企业全面预算编制设计、提高全面预算管理体制的灵活性和稳健性，为相关企业加强成本控制提供参考。
【关键词】国家房产新政;房地产企业;全面预算管理
【中图分类号】F293.33 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2021）12-0131-03
0 引言
房地产行业在我国国民经济中占有重要地位且与其他产业的发展息息相关[1]。房地产在全国各地高速发展，但房地产企业偏重于融资与土地开发而忽视内部管理，一定程度上制约了房地产企业的发展。“房住不炒”是国家房产新政的重点，并且大环境的影响使得房地产企业的筹资成本与开发建设成本不断上升，因此房地产企业逐步进入稳中求进的阶段，而加强房地产企业自身的预算管理无疑是降低成本和实现可持续发展的有效方法。房地产行业具有鲜明的行业特征，即资本投入大、投资回收期长、投资风险高、行业相关性高、宏观因素影响较大、与国家政策息息相关，具有较多不可控因素。全面预算管理能有效促进房地产企业的成本控制、优化企业资源配置、进行有效的风险管控，为房地产企业适应市场经济变化提供有力保障[2]。因此，探究在新经济政策下如何进行房地产企业的全面预算管理有着重大意义。
1 国内外研究概况
1.1 国外发展现状
因为国外全面预算管理的发展历史悠久，管理经验丰富，预算体系成熟，所以国外全面预算管理具有很多的优势。首先，法律制度完善，制定的预算都可以找到相关法律的支持。其次，预算体制健全，这在预算的编制、考评、审查、回查上都得到了体现，同时注重突出预算内容的重点，突出预算的重点和核心是整体预算效率的最佳保证[3]。
1.2 国内发展现状
早期的财务预算侧重预算编制，忽视了过程管理，而全面预算管理被许多学者认为是一种管理理念，以战略为导向，注重资源的合理配置，以达到创造价值最大化的目的。全面预算管理已成为企业的一项重要管理控制手段[4]。当前，国内房地产企业之间的竞争日趋激烈，并逐渐走向集团化，全面预算管理的实施可以有效地建立管理控制体系，使整个企业的业务管理活动沿着预算管理的轨道科学发展。国内全面预算管理体系大多以国外的研究成果为基础，将其本土化整合十分必要[5]。
2 国家房产新政下房地产企业现行的全面预算管理存在的问题
2016年下半年至2019年，我国房地产调控进入新一轮收紧周期，本轮房地产调控政策呈现如下新特点：一是从“全国一盘棋”到“因城施策”，在“因城施策”的思路下，房地产调控要化解人口老龄化、城镇化发展等因素带来的风险[6]。2020年“两会”新政策主要是明确“坚持房住不炒”，在金融方面，总体政策保持不变，并严格控制高杠杆率的房地产企业和投机性住房贷款。从宏观调控层面来讲，针对房地产企业的政策是收紧的，并且在当前的政策下，极有可能给房地产企业带来金融风险，从而增加资产负债率，或是融资风险、投资回报风险、利率风险等。
通过对15家房地产企业全面预算管理进行分析，当前国家房产新政下房地产企业全面预算管理存在的问题可归纳为以下两个：一是预算管理编制方面存在问题，导致企业战略与预算编制、执行等之间结合不紧密，预算管理的作用无法充分发挥。二是全面预算管理体制存在一些问题，预算体系不能灵活地应对经济政策等，这可能使预算管理沦为形式。
2.1 全面预算管理编制设计中存在的问题
2.1.1 战略规划不清晰、预算指标体系不科学
前期制定的战略定位在实际执行中缺乏依据，前期的战略规划没有根据企业实际情况进行细化和量化，以此形成可操作的预算指标，最终导致实际结果与前期展望有出入，预算体系与战略目标脱节。
2.1.2 全面A算管理的组织架构无法有效发挥作用
员工缺乏积极性，预算管理由财务部一手包办，导致全面预算管理过程可能存在数据与实际有差距的现象。例如，财务人员不一定对所有的行业都有全面而深入的了解，也很难预测企业发展趋势，可能导致预算缺乏真实性与科学性;在权威性方面，各级预算管理负责人的职责未明确，可能导致监督力度过小，容易使员工对全面预算管理的初衷与目的产生认知偏差。
2.1.3 预算编制过程未切合实际，造成资源浪费
预算编制时为了尽可能获得资源会出现故意拉高成本的现象，资源分配不当也会导致运营效率降低。房地产行业市场化时间较短，没有形成各种产品类型的预算定额和企业标准，缺乏一套完整的全面预算标准做指导。
2.1.4 预算考核标准不够完善
目前，房地产企业采用的预算考评体系过于注重财务指标，这可能导致预算考评存在不够客观、全面的现象，产生的结果也无法反映企业的实际情况。比如在预算编制过程中，各部门可能会为了达到预期而故意缩减指标或者更加关注短期利益，而这可能与企业的长期目标相悖。此外，企业预算评估的主要对象是中高层管理人员，基层员工参与度不高，导致预算考评无法激励基层人员，预算管理与预期的效果存在差异，久而久之，预算的编制和实施更加随意。
2.2 全面预算管理体制存在的问题
2.2.1 受房地产开发时间的限制，成本预算难以准确预测
房地产工程建设需要周期。一般来说，预算和考核都是以年为单位编制的，这对于成本预算就不符合实际。况且，房地产企业工程项目施工周期较长，施工成本受市场影响较大，故全面预算管理无法准确预测。近年来，政府的政策调控相对频繁，房产销售受影响较大，也直接影响到企业的资金回笼效率，进一步限制了全面预算的制定。所以，当房产政策有较大变动时，预算编制周期依旧是年度就不够科学。
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