浅析物权登记的性质
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作者: 钟婧
摘要：物权登记含义的界定根源于对其性质的界定，对待物权登记的定性，应当限制一定的范围内。从动态角度看，物权登记属于行为；从静态角度看，物权登记属于事实。以事实的视角来观察物权登记，其具有鲜明的私法色彩；从行为的角度来观察物权登记，其兼具私法和公法的双重属性。立足登记制度的长远发展和市场经济的蓬勃繁荣，有必要凸显物权登记的私法属性。
关键字：物权登记 事实 行为 私法 公法
物权登记，尤其是不动产登记，其含义在理论界存在颇多争议，问题根源在于对登记的性质理解不一，其中主要的分歧是登记属于事实还是行为，登记属于公法的范畴还是私法范畴。因此，要清晰界定物权登记的概念，首先应当明晰登记的性质。
一、物权登记是事实还是行为
对于这一问题，主要有三种观点：第一种观点是事实说，王利明教授认为不动产登记是“经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实”。 第二种观点是行为说，我国台湾学者温丰文先生认为登记是指“将土地及建筑改良物的所有权与他项权利的取得、转让、变更、丧失，依法定程序，登载于地政机关所掌管的登记簿册上的行为”。 第三种观点是双重说，即承认登记既是一种事实，又是一种行为。有学者认为登记“指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门簿册上的事实或行为”。
任何事物的本质规定性都是相对而言的，即对某一事物进行定性，应当限定在一定的范围当中或者有一定的参照标准的存在，缺乏了前提性条件或参照系，是无法认清事物的本质属性的。这一点同样适用于对登记的理解。对登记从不同的角度看，会有不同的结论。一方面，当事人申请登记，登记机关审查登记资料并将有关事项记载在登记簿中，这一过程中当然有人的行为。另一方面，从静态角度观察物权本身，即有登记、未登记、登记的内容、登记的类型等情形的存在，这无疑属于事实范畴。孙宪忠教授认为德国法上不动产登记的概念包含了两重意思：“一是不动产登记机关依法定程序所进行的记录与涂销的活动；二是已经记录，或者未记录的事实状态。” 这实际上就是双重说的表现。因此，若将登记视为一个整体性的程序体系，则登记属于行为的范畴；而从物权本身角度出发或从登记簿本身的内容的体现，登记则体现为诸多事实存在。因此，笔者赞同双重说的观点。
我国《物权法》并未明确界定登记的概念，但是《物权法》第11条、第12条和第13条规定了登记的申请和审查行为，这明显是行为说的表现。而第14条、第16条和第17条则从登记簿的角度规定了登记的效力，这也显然是事实说的体现。由于《物权法》更加重视登记对于物权的产生、变动和消灭的影响，因而也更加关注登记的事实性。因此，在《物权法》登记的范围内，将登记认定为一种事实，是有一定道理的。不过，笔者认为，《物权法》在关注登记的事实性的同时，也并未放弃对其程序性的关注。由于我国目前没有完整统一的《不动产登记法》，而分别于1995年和2001修订的《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》仍然存在诸多不完善之处，尤其是在当《物权法》确立起不动产统一登记制度（《物权法》第10条）后，上述两法分歧的解决就显得更为重要。所以物权法对登记的程序性事项也应当有所涉及。综上所述，即使是限定在《物权法》范围内的登记，在我国现行的立法体制下，也应当采纳双重说，登记的事实性和程序性对于一个完整的登记来说都是不可或缺的。
二、物权登记属于公法范畴还是私法范畴
根据上文所述，登记不仅仅是一种事实状态，还是当事人与登记机关的行为，而我国的登记机关主要是行政机关，那么对登记的性质就产生了诸多争议，对此，同样存在三种观点。
第一种观点认为登记是一种公法行为，属于公法的范畴，其主要理由包括：1、不动产登记的程序虽然是由当事人申请行为启动的，但是该程序启动后所有不动产登记的过程均是由国家的行政职能部门完成的，只有国家公权力介入了登记程序，该登记才能发生效力。2、不动产登记的目的在于调节国家和整个社会对不动产的管理秩序，保障交易完全。由此看来，不动产具有强烈的公法色彩。我国学者崔建远教授即持此观点，他认为从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为。
第二种观点则认为登记是一种私法行为，属于私法的范畴，其主要理由包括：1、从不动产登记产生的历史渊源来看，其主要目的在于维护个人私权。因此登记无疑属于私法行为。2、从不动产登记的行为角度或程序相角度来看，登记包括登记请求、登记申请、登记审查、批准登记等事项，其中涉及当事人的部分是登记请求和登记申请。单纯考察这两部分登记行为，登记请求和登记申请是当事人对登记机关的意思表示，但是否登记并不是登记机关的权力，对于符合法律规定的形式要件的登记申请，登记机关有义务予以登记，且登记的效力不由登记机关左右。故此种意义上的登记行为当然属于私法行为。3、从登记的效果来看，登记产生物权变动的公示和公信力，相对人和利害关系人均可随时查阅登记簿，任何人都可以信赖登记簿所载内容而为交易行为。孙宪忠教授即持此种观点，他认为不动产物权登记，就如同动产所有权移转时的交付一样，完全是一个私法上的行为。登记的效果就在于使有关不动产物权的变动发生法律效力，断不可因有登记机关的存在就认为登记行为是属公法行为。他还主张，不动产物权登记是当事人有关物权合意的外在表现形式，物权的合意尽管可以独立存在，但如果脱离了物权登记这一形式要素，则无由考察，也无由表现，物权合意就成为物权登记的内容。还有学者指出，“登记性质上为私法行为当无异议，其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。”
第三种观点避开了登记行为为公法抑或私法的性质判断而主张登记是国家的职能部门对不动产权属变动所进行的一种证明行为，即证明行为说。持此种观点的学者认为，“房屋产权管理机关的职责只是审查买卖双方是否具备办证条件，房屋产权变更登记本身只是对买卖双方履行合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。
对登记从不同角度考察，会得出不同的结论。那么，既然登记既是一种事实，又是一种行为，那么，对其性质的界定也可以从这两个角度分别考察。
从事实角度来说，笔者认为，登记属于私法的范畴。首先，根据公、私法划分的理论，私法调整公民个人之间的关系，为个人利益确定条件和限度，“涉及”个人福利；公法调整政治关系以及国家应当实现的目的，“有关罗马国家的稳定”。 公法以私法为根基而发展起来，如果欲达到法治国家的状态，那么公法与私法之间的架构就应当以私法为主，以公法为辅。从不动产登记制度产生的初衷看来，其最初目的是为了保护私权，通过登记对公民的不动产进行公示，从而使其具有交易的公信力。由于国家机关的公信力较高，故让其承担登记的职责可以产生更高的值得信赖的法律效果。因此，从公法服务于私法的角度出发，即使登记中有国家机关的参与，也不能就此抹杀登记的私法性质。其次，对于登记的性质，不能简单地从登记机关的性质来判断。对于登记事项，在不同国家和地区呈现出由不同的机关负责登记的情形，例如，土地登记在法国是由土地抵押登记机构进行登记，在德国由地方法院内设的土地登记局予以登记，在瑞士由土地登记所或各州的地方法院负责，在香港由土地注册处负责，在澳门由法务局下属的物业登记局负责，在台湾由地政事务所来登记。并且，在民间依然保留着给私人财产做特殊标记的习惯，这种标识行为也是一种公示行为，却并无国家机关的参与。 因此，机械地从登记机关的性质来判断登记的性质是不可取的。最后，由于我国的实际情况是从计划经济走向市场经济，在此过程中不动产登记不可避免地具有行政管理色彩。并且，实务操作中，登记也一直都是由行政机关以行政管理模式来进行了，具有强烈的公法色彩。故在我国不动产登记中，私法的性质相当薄弱的。因此，在我国将登记定性为私法行为更具有实质意义。
从行为或程序角度来说，笔者认为，登记兼具公法和私法的双重属性。界定不动产登记的性质，需要对登记的整体性程序有一个完整的认识和了解，即登记是一个过程，一种程序，而非单纯的一个行为。正如王利明所说，德国法将不动产登记称为不动产物权法的“程序法。” 从我国《土地登记规则》、《城市房屋权属登记管理办法》和《矿产资源开采登记管理办法》等规定来看，不动产登记是一个具有明确法定性和顺序性的过程，而不是一个单纯的登记行为，而这一过程一般包括申请、接收文件和缴费、审查、注册登记和颁发证书、登记信息的公开等行为。
1、申请登记是私法行为。
对于不动产登记，除法律另有规定外，只有当事人予以申请，登记机关才能进行登记。并且，当事人可以决定申请的内容，决定进行抵押登记、异议登记、预告登记或其他类型的登记。因此，从登记申请这一环节来看，登记是当事人意思表示的体现，是私法性质的行为。“离开登记申请这一私法行为，登记本身无从发起”。
2、接受登记文件和缴费是私法行为。
登记机关收到当事人提交的申请登记的有关材料时，应当立即按照法律规定的程序接受申请，不得无故拒绝审查。此外，当事人申请登记的目的在于完成不动产交易，追求私人利益，登记也需花费公共资源，为了平衡此种收支关系，当事人在获得利益的同时也需支付必要的费用，即缴纳法律规定的登记费用。因此，接受登记文件和缴费属于私法行为。
3、审查行为是公法行为。
登记机关在登记审批上，没有自由选择登记确认和登记不确认的权利。只要当事人的申请符合法律规定的条件，登记机关即应当核准登记确认。审批登记并未创设不动产物权，而仅仅是被动的认可物权的存在，是为私权服务的。故审查行为是公法行为。
4、注册登记和颁发证书具有公法和私法的双重属性。
一方面，注册登记和颁发证书的首要意义在于物权变动的公示及公信力的价值。登记是对不动产权利状态的反应，相对人和其他利害关系人可以查阅登记簿了解不动产的权利状况，任何人均可信赖登记事项而从事交易。故注册登记和办法证书具有私法性质。另一方面，国家可以利用不动产的登记信息实现对不动产交易的控制、不动产税收和不动产的开发利用等公法意义上的管理和服务。因此，注册登记和颁发证书也具有公法性质。
5、登记信息的公开是公法行为。
根据《物权法》第18条的规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。因此，登记信息的公开是公法行为，是登记机关的义务，由此才能充分发挥不动产登记的公示功能，保障交易安全。
由此可见，不动产登记程序经不动产权利人的申请而启动，启动后国家公权力介入并完成登记程序。其目的在于保护公民的私有财产不受侵害。因此，就整个登记程序而言，登记兼具公法和私法双重属性。
综上所述，物权登记基于不同的立足点会呈现出不同的属性。在事实层面，登记属于私法范畴；从行为角度来看，登记则兼具私法和公法双重属性。立足我国的现状和立法现实，我国的物权登记呈现出强烈的公法色彩，这固然有其存在的必要性，但立足登记制度的长足发展、市民社会的形成、市场经济的蓬勃，有必要凸显登记的私法属性。
注释：
[1]王利明：《试论我国不动产登记制度的完善(上)》[J]，《求索》2001年第5期，第48页。
[2]温丰文：《土地法》[M],台湾正中书局1994年版，第125页。
[3]王洪亮：《不动产物权登记立法研究》[J]，《法律科学》2002年第2期，第118页
[4]孙宪忠：《德国当代物权法》[M]，法律出版社1997年版，第130页。
[5]崔建远：《中国房地产法研究》[M]，中国法制出版社1995年版，第238页。
[6]王洪亮：《不动产物权登记立法研究》[J]，《法律科学》2002年第2期，第122页。
[7]黄辉：《中国不动产登记制度的立法思考》[J]，《北京大学科技学报》2001年第九期。
[8]彼得罗?彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》[M]，中国政法大学出版社2005年9月修订版，第7页。
[9]许明月、胡光志等：《财产权登记法律制度研究》[M]，中国社会科学出版社2002年版，第11页。
[10]王利明:《中国物权法草案建议稿及说明》，[M]：中国法制出版社2001年版，第186页。
[11]孙鹏：《物权公示论-一以物权变动为中心》，[M]：法律出版社2004年版，第149页。
参考文献：
[1]王利明．试论我国不动产登记制度的完善(上)[J]．求索，2001年第5期
[2]温丰文．土地法[M]，台湾正中书局1994年版，第125页
[3]王洪亮．不动产物权登记立法研究[J]．法律科学，2002年第2期
[4]孙宪忠．德国当代物权法[M]．法律出版社，1997年版
[5]崔建远．中国房地产法研究[M]．中国法制出版社，1995年版
[6]王洪亮．不动产物权登记立法研究[J]．法律科学，2002年第2期
[7]黄辉．中国不动产登记制度的立法思考[J]．北京大学科技学报，2001年第九期
[8]彼得罗・彭梵得著，黄风译．罗马法教科书[M]．中国政法大学出版社，2005年9月修订版
[9]许明月，胡光志等．财产权登记法律制度研究[M]．中国社会科学出版社，2002年版
[10]孙鹏．物权公示论一以物权变动为中心[M]．法律出版社，2004年版
[11]王利明．中国物权法草案建议稿及说明[M]．中国法制出版社，2001年版
[12]许明月，胡光志．财产权登记法律制度研究[M]．2002年版
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