房地产项目前期开发工作中的成本控制研究

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　　摘要：长期以来，在我国各行业的经济发展过程中，房地产业就占据着极其重要的地位，影响着大约60%的其他行业，是我国社会经济得以快速发展的主要动力。房地产企業是否能够持续健康发展，对于我国社会经济发展有着重要的意义。在企业的成本控制中，大部分企业看重事中控制，而对事前控制有所疏忽。房地产企业如果能够做好事前控制与筹划，将前期开发成本控制工作放在首要地位，并提前规划好与后续开发工作的结合，就能够将房地产开发项目的成本费用得到充分的节约，从而帮助房地产企业实现自身利润的增长，有助于房地产企业进一步提高自身市场竞争力及占有率。文章先介绍了企业成本控制的基本方法及开展成本控制的重要意义，然后以A房地产项目为研究对象，通过对该房地产项目前期开发工作中成本控制工作的深入研究分析，指出了该公司在前期开发工作中成本控制方面存在的问题，并分析这些问题给企业带来的不良影响，在此基础上提出了要消除各个阶段的影响应采取的具体对策。
　　关键词：房地产企业；项目开发；成本控制
　　在经济全球化的形势背景下，我国积极参与到世界市场竞争中，这无疑意味着国内各行各业不仅要面临来自同行的竞争压力，还要面临来自国际市场的竞争压力，房地产行业自然也不例外。所以，为了更好地应对来自同行以及国际市场的竞争压力，以获取更好的市场竞争地位，通过不断提高自身成本管理能力，降低成本、增加利润就成为了房地产企业发展的重要途径之一。在房地产企业的成本管理工作中，项目前期开发工作中的成本控制极其关键，是房地产企业降低成本的重要途径，直接影响着房地产项目后续的开发与建设工作。因此，研究分析房地产项目前期开发工作中的成本控制是非常有必要而且重要的。
　　一、成本控制的基本方法及重要意义
　　（一）成本控制的基本方法
　　成本控制是指通过科学的组织管理，减少不必要的支出，确保成本在预算估计范围内的工作。成本控制方法主要有目标成本控制法、标准成本控制法、定额成本控制法、作业成本控制法等几种。房地产开发企业应结合项目自身特点，考虑相关影响因素，选择适合本企业的成本控制方法，真正做好对项目成本的有效控制。
　　（二）成本控制的重要意义
　　成本控制对于房地产企业的收益及发展而言有着极其重要的意义，具体表现为以下几个方面。
　　1. 有助于降低房地产企业经营成本
　　通常而言，房地产企业的收入不论发生怎样的变化，只要其采取相应手段来实现成本的降低，那么就能够起到有效增加利润的作用，进行提高房地产企业的经济效益，因此成本控制是房地产企业实现利润有效增加的重要途径。
　　2. 确保房地产企业能够持续发展
　　房地产企业在发展过程中，不可避免会受到外界各种因素的干扰甚至威胁，甚至在企业内部也可能面临来自员工不满的压力，此时房地产企业如果能够通过成本控制实现产品生产成本降低，则有利于提高自身市场竞争力以及安全边际率，减轻来自对外部的压力，有利于房地产企业有足够的资金用于稳固自身运营体系并寻求进一步发展，从而更好保障自身发展。
　　3. 有助于防范房地产面临的市场竞争风险
　　当前房地产行业由于供求形势已不如从前，需方手中有了资金，可以在多个项目中按自己喜好进行选择，性价比优秀的项目成了大家的首选。加之房地产开发周期较长，如果对市场和自身的优势估计不足，导致成本增加，将在激烈的市场竞争中处于劣势。如果房地产企业能够通过成本控制将企业的资金成本和时间成本有效降低，并充分结合当前的经济形势和金融行情，开辟出适合自己的成本控制通道，将成本控制在可接受的范围，就能在众多的企业中脱颖而出。不但增加了自身的市场竞争力，还大大降低了在市场中面临的风险。
　　二、前期开发工作中的成本控制存在的问题——以A房地产项目为例
　　（一）A房地产项目概况
　　A房地产项目是RT房地产开发有限责任公司从2013年开始开发的一个房地产项目，位于北京市通州区的中心地段，有着优越的地理位置，是集商贸、休闲、居住为一体的地段，该地区有着较为完善的软硬件配置。该房地产项目的工程面积为5万平方米，规划建筑面积为10万平方米，共分地下、地上建筑两个方面，其中地下建筑包括人防建设和地下车库，地下建筑主要为商业建筑、住宅建筑、市政设施和其他配建等。
　　（二）A房地产项目前期开发工作中的成本控制存在的问题
　　1. 投资决策阶段成本控制存在的问题
　　据了解，RT公司前期开发部在提交A项目总体规划的时候，并未对该总体规划进行深入的研究和全面审核，从而导致该项目在实际建设中发生了很多方面的调整，进而导致整个项目成本的大大增加。而且由于该项目地理位置优越，与周边其他项目相比，在购买土地的时候价格要贵不少，所以在后期建设完成后进行销售的时候，也对销售价格进行了提高，价格的提升也在一定程度上影响了该项目的最终销售情况。
　　2. 项目设计阶段成本控制存在的问题
　　据了解，该项目在设计施工图进行设计的过程中，由于设计单位过于保守，使得桩径和承台的设计存在一些不合理的方面，进而导致一定程度浪费的发生。而在该项目的景观设计方面，也存在一些问题，比如在项目前期规划的时候就未曾将景观规划纳入进来，从而导致设计的景观与整个项目的契合度不是很高，一定程度造成了成本浪费。又如施工图组不够专业化，审图过于封闭，导致后面因修改或增加内容而追加成本。
　　3. 项目招投标阶段成本控制存在的问题
　　项目招投标阶段成本控制存在的问题主要体现在以下几个方面：首先，在对清单予以编制的过程汇总，工程量少编制等编著不准的情况特别普遍。其次，两栋类似的住宅楼，不同的设计人员其设计方案存在很大不同，尤其是钢筋指标差别很大，而且导致一定程度的浪费。最后，在开标的过程中，由于缺乏专业的人员进行指导及审核，从而给部分企业创造了项目被低价竞标方式承包的机会，进而导致项目资源存在极大的浪费。 　　三、房地产项目前期开发工作中的成本控制对策
　　（一）提高房地产企业整体成本控制水平
　　首先，房地产企业应重点加强财务信息化建设工作，提升公司财务管理效率。财务信息化是否能夠成功建设，房地产企业领导层重视和支持的程度有着极为重要的作用。为此，房地产企业领导需从传统观念中走出来，对财务信息化在企业管理中的重要作用有充分认识。当前，已进入信息化时代，房地产企业管理者应将财务信息化作用充分发挥出来，通过财务信息系统让企业及时接收到有效的财务信息，进而保证所做决策的正确性。同时企业领导在实施财务信息化建设过程中，还需要利用信息化财务管理平台对企业整个财务流程进行全方位的梳理，将这些复杂的工作交由电脑处理，在一定程度上减少了投入的人力、物力和财力。
　　其次，房地产企业应结合自身组织构架情况，建立一支高水平、高效率、高能力的财务队伍，实现公司各项财务工作的进行都能够有人引领、有人推动、有人实施，以此来全面提升公司财务管理水平。在优质财务管理队伍建设上，不仅要建立财务团队，相应的管理团队也要建立。要不断健全完善企业财务制度体系，加强对公司各项财务信息、会计工作的检查指导，重视公司财务人员培训工作，从整体上提升公司财务队伍的业务能力。同时房地产企业还要重视高素质、梯队型的财务团队建设，尽可能避免人员流动，既要培养人才，又要留住人才。
　　最后，房地产企业要做好宣传工作，促使所有人都参与到成本管理工作中。要加大对每个施工人员的成本管理教育力度，让他们学习建筑工程项目成本管理相关知识，激发他们的工作热情。建筑企业要定期开展对员工的教育工作，要让他们都树立起成本意识，明确成本与自身有密切关系，从而不断增强成本意识，能够在施工中规范自己的操作，避免出现浪费的情况，在项目各环节都做好成本管理工作。此外，房地产企业还要制定完善的组织制度，保证责、权和利达到统一，促使成本管理工作取得新的成效。
　　（二）投资决策阶段的成本控制对策
　　一是在设计项目进度的时候，应该准确地预测和确定项目的设计周期。企业领导层及相关管理人员应高度重视设计对项目进度会产生怎样的影响，要通过对合作机制、考评机制等的建立，来实现对优秀合作伙伴的进一步拓展。在设计项目的时候，还应当组织周期性的研讨大会，对一定周期范围内项目设计过程中存在的问题进行及时的讨论，确保不会出重复出现同类错误。再审核设计方案的时候，应组织专业的人员对设计方案进行审核，以确保设计方案的有效性、合理性。
　　二是通过向保险公司投保的方式实现对风险的转嫁。房地产企业在投资决策阶段为尽可能降低因投资决策风险而造成的损失，就可以通过向保险公司缴纳一定保险费的方式来让保险公司承担相应风险。但需要注意的是，保险公司虽然是一种合理、有效且及时的实施经济补偿的途径，但最初缴纳的保险费金额往往较大，而且使用方式是有限的。所以通过将风险转嫁给保险公司并不意味着一切风险都被解决了。房地产企业还可以通过签署相关合同将风险转嫁给其他单位，比如将有着极高危险性的工作转包给拥有经验丰富的其他单位，从而实现自身风险的变相减少，达到成本控制目的。
　　三是通过目标成本控制方案来实施投资决策。房地产企业在开发某一房地产项目之前，研究项目的可行性是非常有必要的，倘若盲目进行投资决策，很可能就导致企业成本升高，从而利润不能达到预期，甚至发生亏损及严重到企业倒闭的地步。所以，通过目标成本控制方案，经过系统全面的测算，来实施投资决策就非常有必要了，能够在一定程度上确保投资决策的可行性和科学性，避免因为盲目开发而导致企业产生不必要的开发成本。
　　（三）项目设计阶段的成本控制对策
　　一是选择优秀设计单位。在市场经济规范情况下，房地产企业在选择设计单位的时候，也应当加强管理工作，比如通过对竞争机制的引进，从而实现对优秀设计单位的成功委托，进而确保该设计单位设计施工图的准确性、合理性、先进性。避免因为设计质量问题而导致方案修改，并在设计建设中因方案修改导致频繁返工，进而导致成本增加。其实，优秀的设计方案也可以通过招投标的方式来挑选到，避免因为设计方案的落后，从而对项目的销售造成不良影响，进而使得房地产企业投入的资金迟迟无法回收，增加资金成本 ，并影响房地产企业的经济效益。
　　二是实行限额设计。所谓限额设计即是指按批准的设计任务书和投资估算，控制初步设计，按照批准的初步设计的总概算，去控制施工图的设计。实施限额设计，强化设计经济责任制，是控制设计“镀金”的有效方法。只要设计获得批准，就需要对变更程序予以严格控制，设计不得轻易变更，确保不轻易突破投资限额，因为频繁的设计变更很可能会导致成本的提高。此外，房地产企业还可以通过分析、比较同类房地产项目的技术指标，从而实现对自身设计的不断优化，进而为降低工程造价奠定基础。
　　（四）项目招投标阶段的成本控制对策
　　事实上，项目招投标阶段的成本控制存在的问题与招投标制度体系不健全、不完善存在密切的关系，要想彻底解决好这些问题，健全完善的招投标制度体系势在必行。
　　一是建立健全完善的招投标单位资格审查制度，鼓励参与招投标活动的各方积极举报相关单位在招投标过程中出现的违规行为，一旦这些单位违规行为得到落实，将被列入黑名单，以后再参加招投标活动时将失去参与资格。
　　二是建立健全完善的招投标执行制度。借助健全完善的招投标执行制度来使招投标活动中各项工作的开展做到有章可循、有规可依，对相关违规人员要严惩，甚至追究其法律责任。
　　三是建立健全完善的招投标监督制度。重点监督目前招投标活动存在的薄弱环节，确保招投标活动能够公平、公正地进行下去。
　　四是建立健全完善的评标专家管理制度。只有打造一支理论知识扎实、专业技能强、实践经验丰富的评标专家队伍，不断提升评标专家的综合素质，才能够确保获得更佳的招标效果。因此应建立评标专家责任追究机制，对评标专家队伍加强管理力度，一旦发现评标专家在招投标活动中出现了违反职业道德与评标纪律的情况，不仅要将其及时清理，而且还要追究其相关责任。同时也要建立评标专家激励机制，激励评标专家认真履行自己的职责，尤其是对于查找出有串标、围标情况的评标专家，还应按照激励机制的相关要求给予额外的奖励。最后，评标专家应结合项目实际情况，选择合适的评标方法，将评标专家主观因素干扰最大程度降低，确保专家的评标工作更加科学合理。
　　综上所述，随着市场竞争的日益剧烈，对于房地产企业而言，为了能够获得最大化的经济效益和社会效益，做好项目的成本控制工作已经成为企业发展的关键，本文旨在引起更多房地产企业提高对前期开发工作中的成本控制问题的重视程度，积极采取相关措施做好项目前期开发的成本控制工作，促进企业良性发展。因此，房地产企业必须加强对前期开发工作中成本控制的重视程度，积极采取相关措施做好项目前期开发工作中的成本控制工作，树立产品品质意识，研究一条标准化的适合本企业的成本控制流程，保障自身能够持续、健康、有序发展。
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　　（作者单位：恒天幸福投资控股有限公司）
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