我国保障房发展存在的问题及对策研究

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　　【摘要】保障房是城镇住房供应体系中的一部分，是政府为缓解城市居民的低购买力与过快增长的房价之间的矛盾而提出的政策性住房。本文归纳并分析了我国保障房发展存在问题，并相应地提出了我国保障房可持续发展对策及建议，进而使我国保障房建设更加平稳的发展。
　　【关键词】保障房 问题 发展对策
　　住房问题作为关乎经济增长、民生稳定、社会公平的综合性问题，己经成为社会关注的热点话题。实现“住有所居”，特别是让中低收入家庭“住有所居”的民生问题早己成为我国经济发展不可回避的重要问题之一，因此，我国政府大力发展和完善保障房建设。但在发展保障房的过程中，出现了骗租骗购、保障房供需严重不平衡、保障房配套设施不完善、保障房质量等一系列问题，并没有从根本上解决“住有所居”的民生问题，需要采取一定的措施从根本上解决保障房发展过程中出现的问题。
　　一、我国保障房存在问题的分析
　　（一）保障对象的覆盖面较窄
　　我国保障房分配制度大多数以户籍为依据，尤其是各大一线城市，更是以城市户口作为保障房准入条件。以北京市为例，2011年北京市首次将外来入京人员纳入北京市公租房保障对象中，但除公租房适用于来京一年以上外来务工人员外，其余类型保障房均要求是北京市城镇中低收入家庭，这在一定程度上排除了真正需要保障的人群。不受保障的人群主要包括进城务工的农业户籍人口和外市进城工作的非农业户籍人口，这两类人群中农业户籍人口收入较低、住房条件更需要保障，但由于保障房保障对象的覆盖面较窄，少量的公租房并不能从根本上解决该类人口的住房问题。
　　（二）准入、退出机制不完善
　　由于我国保障房申请只能将申请人提供的收入和住房证明作为申请依据，再经户口所在地街道办事处或乡镇人民政府住房保障管理部门对申请家庭收入、资产、人口和住房状况进行一一核实，并没有专业的资产及个人信用管理平台，因此，出现了利用关系开具收入和住房证明骗租骗售的资格不符问题。更为甚者，由于产权单位日常巡查力度不够，并没有及时掌握房屋使用情况，因此，很多人将保障房“商品化”，将购入或租入的保障房非法高价转租，从中赚取利润。我国保障房退出机制同样存在问题，由于住房市场信息不对称、保障房监督体系不健全，致使很多受保障的家庭在其经济条件已经不符合保障房保障范围时，住房保障管理部门并没有及时发现并要求其退出保障房体系，出现了很多家庭一旦购入或租入保障房，便终生享用这项福利，保障房退出机制如同虚设。
　　（三）建设资金投入不足
　　由于保障房是一种公共产品，属于公益性事业，其建设和运营需要政府的相关政策支持和资金投入。但是，随着商品房价格的飞速上涨以及城镇人口的快速增加，保障房市场需求较大，致使保障房建设资金投入严重不足，即使中央政府财政拨款，并不能满足目前保障房项目需要的巨额资金。除了中央政府的财政拨款外，建设资金也来自土地出让金，但对于地方政府来说，其財政收入主要来源于土地出让金，而保障房的建设收益低，所以地方政府不会向保障房项目投入大量土地转让资金。融资已成为政府投资项目的重要前提，目前，由政府直接设立的保障房投资、融资部门，或者是各企业单位创建的投资、融资机构，均在专业的融资指导和技术培训、管理等方面有所欠缺。这些金融机构无法以专业、合理和有效的方式利用各种金融资金推动公租房的建设，从而出现了我国保障房建设资金不足等一系列问题，进一步导致了我国保障房供给量低、难以形成规模化。
　　二、保障房可持续发展对策及建议
　　（一）构建多层次的保障房结构体系
　　现阶段我国保障房发展的目标为广覆盖、低门槛，力争尽快解决城镇中低收入家庭的住房问题。首先，应构建多层次的保障房结构体系，主要针对城市中等收入住房困难家庭、中低收入住房困难家庭、低收入住房困难家庭、城市或郊区拆迁户、外来务工人员等提供不同类型的保障房，以解决他们的住房问题，由此形成了多层次的保障房结构体系。其次，在保障性住房需求量较大，而政府供给量较小的情况下，必须确保每个保障对象资格的准确性，从而使保障真正落实到真正需要的家庭。最后，应制定合理的保障房界定标准，通过调查研究当地人民生活需求的层次性和社会经济发展的阶段性明确住房保障标准，从而制定符合当地经济水平的保障房保障目标。
　　（二）加强保障房运行机制管理
　　加强对保障分配制度的管理，使其更加公平合理。第一，应该通过基层调研了解住房困难群体的具体需求量以及住房困难家庭的收入水平，界定合理的保障房保障范围和准入标准。第二，应保证保障房审核分配程序的透明化，对保障房审核流程、配租管理以及审核结果都进行公示，并对审核结果进行备案，确保每个审核过程都是公平、公正。第三，建立公平公正的电脑摇号分配系统，在摇号过程中应在监督部门、公证处、申请家庭代表、新闻媒体的共同监督下完成。
　　（三）拓宽保障房建设的融资渠道
　　保障房建设和运营需要政府的相关政策支持和资金投入，因此保障房项目的融资过程也是如此，同样需要政府的支配与管辖。目前，我国虽然出台了关于保障房建设的相关指导意见及政策，但针对保障房建设资金来源的相关规定较少，其资金来源方面没有明确的法律上的规范，不利于保障房项目融资模式在我国的开展。因此，建立完善的融资机制是保证公租房健康、稳定发展的一个重要前提，国家有关部门应建立专业的融资平台。同时也可以考虑引入BOT、PPP融资模式，因为一方面，使用BOT、PPP模式的项目通常涉及大量资金和长期项目周期风险。由于私营企业的参与，贷款机构对项目的要求会比政府部门要更加严格;另一方面，私营企业为了降低风险、增加收入，会客观地引导企业加强管理、控制成本、降低项目建设期成本、缩短工期。
　　三、结束语
　　近年来我国加大了保障房的建设规模，我国己经进入了大规模建设保障性住房的时代，我国城镇中低收入家庭住房问题得到了很大程度上的改善。但是，保障房建设和发展一个不断完善的过程，由于国家政策、监督机制、个人利益等一系列因素导致保障房发展出现了问题，因此，应不断完善保障房体系，保障城镇中低收入居民“住有所居”。
　　作者简介：邹红艳（1993—），女，汉族，辽宁省朝阳市，研究生在读，硕士，沈阳建筑大学管理学院，房地产经营管理。
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