浅谈房地产开发企业付款业务会计处理

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　　 摘要：房地产开发企业具有建设周期长、资金占用量大、资金密集、受国家政策及市场波动影响较大等特点，充足的资金和连贯完整的资金链是房地产开发企业生存和发展的关键。房地产开发企业付款金额及付款业务量较大，付款业务的会计处理及核算至关重要。文章主要从房地产企业的土地使用权转让及竞拍、土地拆迁及补偿安置、开发施工阶段、材料采购阶段、其他付款业务等付款业务的会计处理进行探讨，以更好的发挥会计核算职能，有效降低项目成本，提高房地产企业的经济效益，保障房地产企业健康发展。
　　 关键词：房地产开发企业;付款业务;会计处理
　　 一、引言
　　 自21世纪以来，房地产行业在我国的发展势头迅猛，为我国的经济发展作出了突出贡献。近年来，随着政府对房地产市场的调控日益深入，行业发展的政策环境偏紧，市场不容乐观，竞争逐渐激烈，多年来发展迅猛的房地产企业，在新时期更注重从健全内部控制制度入手，分析目前存在的问题，并针对问题进行解决，完善企业各项内控制度、收付款流程及业务处理，以实现可持续发展。房地产付款业务的会计处理是财务管理工作的重要组成部分，对于房地产企业增强自身财务管理工作、完善内控有着非常重要的作用。
　　 二、房地产开发企业付款业务概述
　　 房地产项目的开发周期都比较长，通常会跨越几个會计年度，付款金额及付款业务量较大且比较复杂，一般涉及土地使用权转让及竞拍、土地拆迁及补偿安置、开发施工阶段、材料采购阶段等付款业务。
　　 房地产开发企业工程款支付节点及业务复杂，加上工程预结算业务的特殊性，往往面临资金支付申请随意，资金支付不符合合同约定、不符合工程实际进度、付款审批流程不明确等系列问题，造成资金支付风险大、资金利用效率低等问题。因此，付款过程的管控及付款业务的核算成为房地产开发企业财务管理的重点工作。
　　 控制好房地产企业付款业务的关键点，首先要做好工程及资金支付计划，结合实际工程进度并严格按照合同付款条件及付款计划付款，经过合理的审批付款流程并及时取得发票等合规手续。其次是达到结算条件的工程要及时按公司结算流程规定进行工程结算。最后要注意工程质保金的支付要达到质保期到期的付款条件，并由工程部、物业部等部门联合检查后方可支付。以期对降低房地产开发企业付款业务风险、提升资金利用效率。
　　 三、房地产开发企业付款业务的会计处理分析
　　 （一）支付土地出让金及补偿费
　　 目前房地产企业通常通过“招、拍、挂”的途径取得国有土地使用权，房地产企业在支付了一定比例的保证金之后，可以参加政府储备用地的拍卖，支付保证金时，借：其他应收款-保证金（供应商核算）;贷：银行存款。
　　 竞拍成功，取得土地出让协议，在规定时间支付土地出让金并取得土地出让金票据（原保证金抵出让金），借：开发成本——土地征用及拆迁补偿——土地出让金;贷：银行存款，贷：其他应收款-保证金（供应商核算）。
　　 如涉及拆迁补偿费的支付，与被拆迁户签订拆迁安置协议后，按拆迁协议支付拆迁补偿费时，借：开发成本-土地征用及拆迁补偿-拆迁补偿;贷：银行存款。如与被拆迁户签订拆迁安置协议，应与协议签订后，借：开发成本-土地征用及拆迁补偿-回迁房补偿;贷：预收账款。
　　 缴纳契税，取得土地证时，借：开发成本——土地征用及拆迁补偿——契税;贷：银行存款。
　　 例：A 房地产企业参加了天津市规划和自然资源局的土地拍卖，在支付了 5000 万元竞拍保证金之后，最终以5亿元的价格成功拍得土地，缴纳1500万契税并取得土地证。
　　 借：其他应收款——保证金（供应商核算）   5000
　　 贷：银行存款 5000
　　 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿——土地出让金 50000
　　 贷 ：银行存款         45000
　　 其他应收款——保证金（供应商核算）        5000
　　 借：开发成本——土地征用及拆迁补偿——契税     1500
　　 贷：银行存款 1500
　　 （二）交纳政府规费
　　 项目开发期需要交纳公共基础设施大配套（红线外）、配套工程建设费（红线内水、电、燃气配套）、新型墙体材料专用基金、散装水泥专项基金、墙改节能费等各项政府规费，交纳规费时应根据政府规定及时享用国家优惠政策（如回迁房的优惠规定），按公司审批流程审核批复后付款，并取得行政事业收据，同时注意区分达到一定条件能收回的保证金性质的规费，如新型墙体材料专用基金、散装水泥专项基金、墙改节能费等都属于保证金性质，项目达到一定条件可以收回。借：开发成本——政府规费（下设各规费明细），借：其他应收款——保证金（供应商核算）;贷：银行存款。
　　 例：A房地产企业支付公共基础设施大配套费200万，散装水泥专项基金10万元，项目达到一定条件收回散装水泥专项基金保证金10万元。
　　 支付公共基础设施大配套费及散装水泥专项基金并取得行政事业单位收据时：
　　 借：开发成本——政府规费——公共基础设施大配套       200
　　     其他应收款——保证金（供应商核算）             10
　　 贷：银行存款   210
　　 收回散装水泥专项基金时：
　　 借：银行存款 10 　　 贷：其他应收款——保证金（供应商核算）                 10
　　 （三）支付工程款项
　　 房地产企业开发成本明细账下按照项目并结合土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用设立二级科目进行核算。一般纳税人执行一般计税法的房地产开发企业，取得的增值税进项税允许抵扣，选择适用简易计税方法和小规模纳税人的房地产开发企业，进行税额不允许抵扣，应计入相关成本。
　　 1. 首次支付工程款：按合同规定支付施工首付款时，根据手续齐全原始单据，经审批流程审批后。按合同规定支付首付款，借：预付帐款——工程款（供应商核算）;贷：银行存款。
　　 2. 按照工程进度支付工程款：依据合同规定、工程进度及审批流程审批后支付工程款，根据收到的发票计入开发成本，借：开发成本——二级核算科目，借：应交税金——应交增值税——进项税（简易征收、小规模计入开发成本）;贷：预付帐款——工程款（供应商核算）;根据用款申请单、扣除已登记备查的水电费及扣款单支付工程款。借：预付账款——工程款（供应商核算）;借：开发成本——开发间接成本——水电费（红字），贷：银行存款。
　　 3. 工程结算：根据双方签字盖章的工程审计结算书，由施工单位开具发票，发票应根据审计结算书金额扣除已开具的发票金额后全额开具，借：开发成本——二级核算科目，借：应交税金——应交增值税-进项税（简易征收、小规模计入开发成本）;贷：预付帐款——工程款（供应商核算）。支付工程款时，借：预付账款——工程款（供应商核算）;贷：银行存款。
　　 4. 支付工程质保金：按合同规定支付质保金时，注意质保金应到期，且应由工程部、物业部联合查询检查记录，未修理的应修缮完好，给公司造成损失的应出具连续编号的扣款单。根据付款金额，借：预付账款——工程款（供应商核算），借：开发成本——开发间接成本——工程扣款（红字）贷：银行存款。
　　 5. 年终，根据已出结算未开发票部分工程，及已完工工程量及合同暂估，借：开发成本——二级核算科目;贷：预付账款——暂估工程（供应商往来），年初根据年终暂估凭证红字冲销。
　　 （四）材料采购款项支付
　　 采用甲供材或部分甲供材的开发项目，甲方应组织工程部、造价部、施工单位、监理单位、材料供应商对进货产品共同检验验收并开具入庫单，施工单位加盖印章确认，工程结算时避免重复结算。
　　 材料款支付要严格按照合同付款节点和付款条件进行支付，财务部根据签批审核的付款手续、货物验收单、材料发票进行付款。根据取得的发票，借：开发成本——材料款，借：应交税金——应交增值税——进项税（简易征收、小规模计入开发成本）;贷：预付账款——材料款（供应商核算）。根据付款金额：借：预付账款——材料款（供应商核算）;贷：银行存款。收到发票和付款视为两笔业务均通过预付账款核算，以方便与供应商对账时查询累计付款额和累计开发票金额。
　　 （五）其他付款业务
　　 房地产开发企业其他付款业务包括税款缴纳、利息支付、个人及单位借款等，应按照企业付款规定进行审批后支付，符合资本化条件的利息应计入开发成本——开发间接费用——利息支出，单位借款计入其他应收款——单位借款（供应商核算），员工借款计入其他应收款——员工借款（个人往来）。
　　 四、房地产开发企业付款业务处理的注意事项
　　 （一）做好付款业务的预算工作
　　 房地产企业资金占用量大、资金密集，付款预算对房地产企业至关重要，当前我国房地产市场的流动性出现了紧缩的趋势，这一情况使房地产企业更加注重付款的预算。对付款预算也提出了更高的要求，需要详细规划好未来房地产企业的资金流出动向，并将事先防范的安全级别进一步提高，与当前企业的发展现状相结合，提出合理化的财务会计核算建议，最大限度的防范可能出现的资金风险。
　　 （二）供应商的核算
　　 房地产开发企业对往来单位应进行供应商往来核算，并对供应商进行分类，如：工程供应商、材料供应商、广告宣传费类供应商、固定资产供应商等。如果每个类别的供应商较多，还要分一下总包单位、分包单位、设计单位等，如果是多个项目同时开展，还要进行分项目核算。
　　 （三）工程款、材料款、广告宣传费等付款业务的核算
　　 房地产企业的工程款大部分都是票款两清，建议所有的发票、付款都要通过预付账款科目核算，不要将支付的工程款、材料款、广告费等直接计入开发成本，即用上面的会计核算方法：这样会计核算的好处一是可以随时在预付账款中查出对每个供应商已经支付的款项累计金额，供应商累计开具发票金额;二是可以保证在做财务决算时，与往来单位对账一目了然。期末检查预付账款供应商余额明细账，将供应商预付账款贷方余额汇总后计入报表应付账款科目。
　　 同时要科学合理的进行成本项目的划分，以提升工程成本结构的准确性与客观性，有利于房地产企业进行成本控制与成本分析。
　　 （四）年末成本暂估入账的核算
　　 为了真实反映企业工程状况及应付工程款的金额。防止出现资产及负债都不实的现象。年末根据工程量完成情况，将没有完工的工程的预算纳入到工程成本中，由工程部、造价部编制工程完成情况表，将未开发票成本暂估入账计入开发成本，同时冲销该供应商的预付账款，年初再将该笔凭证红字冲回。
　　 五、结语
　　 房地产企业建设周期长、资金占用量大、资金密集、受国家政策及市场波动影响较大等特点决定了它在会计处理上的差异性，要对房地产企业的付款业务进行准确合理的核算，尤其往来科目、成本科目的设定计算一定要适宜本企业的核算与管理，以提高房地产企业会计核算的准确性，为房地产企业的健康发展提供更大的保障。
　　 参考文献：
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　　 [2]黄宏.浅析房地产会计核算的业务处理[J].企业会计，2017（20）.
　　 [3]郭靖.论房地产企业如何完善会计核算处理[J].财会研究，2016（15）.
　　 （作者单位：天津鼎成时代置业投资有限公司）
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