中小房地产企业财务风险管控探究
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作者:沈鹤英
摘要：城镇化建设的持续推进，为中小房地产企业发展带来了良好契机，企业数量不断增多，业务范围也在不断拓展，再加上国家政策的调整和支持，都使得中小房地产企业焕发出勃勃生机。但是，中小房地产企业在快速发展的同时，也面临着较多困难和阻力，而财务风险是其不可回避的问题，如果不采取有效管控对策，一旦出现财务风险，不仅会影响中小房地产企业的日常运营，严重时会导致其破产倒闭，而且还不利于保证建筑行业和市场经济的稳定性。如何加强财务风险的管控力度，降低风险发生的可能性，是中小房地产企业运营管理中的一项重要内容，必须提高重视力度，并在具体行动中落实到位，保证中小房地产企业财务安全，为其稳定运行及长远发展提供基础保障。但是当前很多中小房地产企业缺乏对财务风险的有力管控，企业运营发展受阻，甚至走向破产倒闭，针对这种现象，就需要积极探索一条科学、有效的财务风险管控道路。文章对中小房地产企业财务风险特点进行分析，指出几种常见财务风险，包括投资风险、融筹资风险、现金流风险、负债经营风险等，并对财务风险成因进行分析，最后提出完善内部管理制度;扩大筹资渠道、创新融资方式;加强现金流管理;选择性负债;加强资金运营风险管理等对策，以加强财务风险管控力度，对中小房地产企业管理具有指导和借鉴意义。
关键词：房地产企业;财务风险;常见类型;管控对策
财务风险管控是企业管理工作中的重要环节，关系到企业资金资产安全性及完整性，与企业运营发展息息相关，中小房地产企业财务风险类型较多，涉及到企业各项经济活动，并且风险诱因多种多样。近些年，我国针对房地产行业颁布实施了一系列金融政策，包括三道红线、贷款集中度管理、金融谨慎管理制度等，旨在加强房地产企业的融资管理，以此来降低财务风险。但是，在中小企业实际发展过程中，仍然面临较大的财务风险，基于此，中小房地产企业需立足于自身实际情况，加大风险防范力度，做好风险监控和预测，针对可能出现的风险提前制定应对措施，探索一条科学、有效的财务风险管控对策。
一、中小房地产企业财务风险特点
财务风险是任何企业都会面临的问题，与其它行业及企业相比，中小房地a企业财务风险主要具备以下几个显著特点：第一，受政策影响较大。房地产行业受国家政策影响较大，房价受宏观政策调控，而政策的变化会导致中小房地产企业在财务风险把控方面存在一定的不确定性，当房价在国家政策引导下下调，房屋建设成本不变时，中小房地产企业的经济效益必然会降低，其资金周转能力、偿债能力都会下降，抗风险能力减弱，容易出现财务风险。第二，资金周转周期较长。房建工程从投资成本开始建设，到最后竣工销售，一般需要经过数年时间，在这期间，为确保工程项目建设工作的顺利开展，中小房地产企业需投入大量资金，完成产品销售后才可以回本，整个资金回收过程较大，再加上中小房地产企业规模一般，本身所拥有的流动资金有限，这就导致其面临较大的财政压力，一旦出现资金链断裂现象，便会引发财务风险。第三，现金流较大。房地产本身属于高投资、高收益、高风险行业，从竞拍到施工再到竣工，整个建设过程需要庞大的资金支持，现金流较大。中小房地产企业通常会通过贷款方式获取相应的成本资金，融筹资难度较大，如果产品销售结果不理想，未达到预期收益，或者是资金回收周期较长，中小房地产企业都会面临较大的财务风险，无法及时偿还债务。
二、中小房地产企业常见财务风险
（一）投资风险
对于中小房地产企业来讲，在投资环节往往存在较大财务风险。基于房地产行业特征，与其它一般企业相比，房地产企业投资金额较大，并且成本回收周期较长，在这过程中存在较多不确定性因素，包括土地性质、项目位置、项目类型、产品价位等，这些都是制定投资决策时需要充分考虑的因素，不仅与项目建设的正常进行息息相关，而且还会影响产品销售情况、资金回收情况等。同时，限购政策的发布，对各城市房地产行业都带来了较大影响，产品交易数量减少，容易出现投资效益低于预期目标的情况，存在一定的投资风险，甚至会导致企业出现财务亏损现象，引发财务风险。并且，一些中小房地产企业在投资前没有进行充分的调查、分析，从而存在较大的投资风险。
（二）融筹资风险
融筹资是中小房地产企业一项重要的经济活动，在该环节也容易发生财务风险。首先，中小房地产企业的融筹资方式主要为银行贷款，如果企业过于依赖该方式进行融筹资，则容易面临筹资风险。其次，部分中小房地产企业在进行融筹资时，缺乏对筹资金额的科学把控，出现筹资金额过多，给企业带来了较重的财务压力，或者出现筹资金额过少，无法满足企业运营发展需求，达不到预期筹资效果，这些都会引发财务风险问题。并且，与大型房地产企业相比，中小房地产企业具有一定的融资优势，但近些年随着中小房地产企业数量的增多以及受房地产行业整体下行的影响，中小房地产的融资优势不复存在，容易出现资金周转困难现象，造成财务风险。尤其是2020年“三道红线”的出台以及房地产贷款集中度管理都进一步压缩了中小房地产企业的生存空间。银行为了维护客户，贷款时通常会优先考虑大型房地产企业，中小房地产企业所面临更加的融资压力，融资成本也会增加，发生风险的可能性增大。
（三）现金流风险
一些中小房地产企业将财务管理重点都放在了投资、筹资环节，缺乏对现金流风险的管理，也会增大财务风险发生的可能性。一方面，中小房地产企业没有从企业战略层面对现金流管理进行充分考虑，只是从财务层面、企业运营层面进行分析，很多中小房地产企业并未构建现金流预算体系，管控力度不足，或者是以现金预算、日常流量为主，忽略了企业生命周期的现金流安排，无法满足企业发展需求。另一方面，大多数中小房地产企业在进行现金流管理时，没有进行事先预测，也没有采取有效的事中控制手段，通常都是在事后进行分析总结，无法实时掌握企业资金资产情况，财务信息的获取存在滞后性，现金流管理缺少全程控制，也会带来财务风险。
（四）负债风险
房地产企业通常会采取负债的方式，来提高自身所掌握的资本，以期创造更大效益，实现利益的最大化，很多中小房地产企业也会采取负债方式获得资本。但是，高收益往往伴随着高风险，如果负债项目可以带来理想的经济效益，则企业不仅能够偿还债务，而且还能够获得良好发展，如果负债项目收益不理想，则会造成较大的经济损失，严重时甚至会导致企业破产，财务风险较高。虽然在2020年国家监管部门针对房地产行业设置了“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍，并分档设定房企有息负债的增速阈值，通过该政策促进房地产企业改革，降低其负债，但是中小房地产企业在发展过程中，仍然面临一定的负债风险。
三、中小房地产企业财务风险成因
对于中小房地产企业来讲，诱发其财务风险的因素主要包括内部因素及外部因素两大类。从内部因素来讲，一些中小房地产企业在投资决策环节，没有进行充分考虑和综合分析，出现决策失误，在复杂的市场环境及激烈的行业竞争中失去主动性，投资项目失败造成资金链断裂，便会造成财务风险。同时，部分中小房地产企业内部管理能力有所欠缺，日常资金管理不到位，资金资产利用率较低，存在资产浪费现象，无法实现利益的最大化。并且一些中小房地a企业的内控监督力度不足，无法在第一时间发现潜在的风险隐患，抗风险能力较弱，发生财务风险的可能性较大。另外，中小房地产企业资本结构不合理，也是引发财务风险的主要原因之一。通常来讲，负债资金在房地产企业资本结构中所占比例较大，企业面临着较大的债务压力，如果房地产项目收益不理想，无法及时收回，则房地产企业会出现无力偿还债务的情况，不仅会造成违约，而且还会带来财务风险，不利于企业稳定发展。
从外部因素来讲，国家政策及经济环境都是不可控因素，有着较多的不确定性，都容易造成财务风险。一方面，当前的货币政策较为宽松，对经济发展的刺激作用有限，再加上各地限购政策的实施，抑制了房价上涨的趋势。在此背景下，房地产企业所面临的经营压力增大，尤其是中小房地产企业，在市场竞争中本身并不占据优势，财务风险发生的可能性也会增大。另一方面，受外围经济下滑影响，我国经济增长速度下降，房地产行业呈现出明显的市场分化趋势，去库存压力越来越大，短时间内无法实现快速反弹，财务风险发生的可能性提高。
四、中小房地产企业财务风险管控对策
（一）完善内部管理制度
财务风险管控离不开有效的内部管理，中小房地产企业要想降低财务风险，就需要不断优化、完善内部管理制度，增强自身的风险防范能力。首先，应健全授权审批制度。对于筹资环节来讲，在建立授权审批制度时，应明确授权方式为逐级授权，必须通过授权书进行，财务总监授权财务经理全权负责筹资活动，财务经理授权筹资主管负责筹资预算编制、筹资预算编制等具体筹资行为，财务经理负责指导，确认无误后签字交由财务总监进行进一步审核，财务总监审核确认并签字后交由总裁，最后由总裁审批。对于投资活动来讲，也需要构建完善的授权审批制度，授权方式为工作说明书与书面授权相结合，授权程序为董事会→总裁→财务总监→投资部，在进行审批时，先由投资部门提交投资报告，财务总监进行评估、审核并签署意见，然后交由法律顾问审核，无违规违章行为后交由总裁审批，最后通过审批后投资部门执行方案。其次，应构建风险考核制度及追责机制，根据员工工作岗位、工作内容的不同，设定财务风险管理指标及要求，将风险管理责任落实到具体人员身上，通过员工工作成效的呈现，对其在财务风险管理中的贡献进行考核评估，表现突出的给予奖励，表现较差的予以惩罚。另外，应强化企业内部审计制度，中小房地产企业要立足于自身实际情况成立审计委员会，保证其独立性和权威性，专门负责财务审计工作，将内部审计贯穿于所有财务活动中去，确保企业资金资产的安全性及完整性。
（二）扩大筹资渠道、创新融资方式
中小房地产企业要想增强自身的抗风险能力，降低财务风险发生的可能性，就需要充分利用多种渠道进行筹资，并对融资方式进行创新。首先，可以提高融资工具的多元化，中小房地产企业根据自身实际情况，从信托项目融资、产业基金、银行贷款等多种融资方式中做出合理选择，获取企业发展所需资本。其次，应构建完善的房地产金融体系，设立政策性金融机构，对房地产金融规范、标准等进行专门负责，提高房地产金融的规范性，稳步开放二级市场，加强对金融工具的开发和培养，包括投资基金、信托基金等，针对房地产融资担保机构及保险机构等，应从多方面提供保障措施，确保其正常、稳定运行。另外，中小房地产企业还可以采用类reits方式进行融资。reits本身属于一种不动产资产证券化方式，但是受法律限制等因素，我国所发行的此类产品与reits存在一定的区别，所以称为“类reits”。以过户型类reits为例，可采取以下方式完成融资：第一，先对物业进行重组，建立私募基金。第二，由基金子公司或者证券公司发起资金支持专项计划。第三，通过股权和债券结合的方式，私募基金实现对SPV的控制。第四，通过收取物业资产所产生的租金，实现还款、分红。第五，私募基金分配基金收益、专项计划分配收益。
（三）加强现金流管理
现金流管理是中小房地产企业财务风险管理中的重要环节，具体可从以下几方面考虑：第一，强化资金流入、流出。针对资金流入，需结合企业成本、项目需求、资金需求等进行综合考虑，对流入资金的金额、时间作出严格把控，使流入资金在满足企业运营发展的前提下，降低风险发生的可能性。而对于资金流出来讲，企业应严格审查每一笔资金的使用情况，尤其是大额支出，确保每一笔资金都能够发挥最大效益、创造更大价值，避免出现资金浪费现象。第二，从企业战略层面开展现金流管理。中小房地产企业对现金流进行管理时，应从战略层面考虑，结合企业不同发展阶段制定相应的管理计划，通过有效的现金流管理更好的服务于企业发展。企业在制定3～5年战略规划时，应分周期、分阶段编制现金流需求规模，对资金进出量及余量进行预测规划，与企业发展战略相适应。第三，构建现金流控制体系。中小房地产企业应制定并落实现金流管理制度，设置专职岗位负责现金流管理工作，对资金池进行统一调配。并健全监督机制，对各项支付业务进行有效监控，合理安排现金支付时间;及时催款收款，加快资金流转，提高现金流周转效率，对现金流进行年度、季度、月度预算，跟踪现金流动情况，发现出现偏差时及时分析原因并纠正，确保现金流处于企业可控范围。
（四）选择性负债
合理的负债规模，可以盘活企业发展潜力，对企业发展起到促进作用，当中小房地产企业采用负债途径提高自身资本能力时，应选择性的进行负债。中小房地产企业应时刻关注国家政策变化，当国家政策较为宽松，市场经济发展态势良好时，可以适当增大负债来获取更多资本，抓住发展机会，扩大自身经营规模;如果国家出台了紧张的政策，市场经济发展呈下行态势时，则房地产企业应降低负债，减轻财务压力，避免因无法及时偿还债务而发生财务风险。所以，中小房地产企业在对财务风险进行管控时，可通过对负债规模进行控制来实现。企业应立足于自身实际情况，结合国家政策变动及银行利率变化等因素考虑，对负债规模作出相应调整，确保其在企业的可控范围内，确定合理的融资比例，在满足企业经营发展所需资本的同时，降低财务风险发生的可能性。
（五）加强资金运营风险管理
中小房地产企业在管控财务风险时，应从日常经济活动入手，有效防范资金运营风险。一方面，应建立健全预算管理体系，对企业日常运营、项目开发所需资金作出科学预算，严格把控各项经济活动中的资金支出，避免因超预算而引发财务风险。尤其要做好对现金流的预算，结合企业实情保证预算结果的准确性，进而对企业所需现金流作出准确评估，以此作为依据进行融筹资，防止出现盲目筹资行为而导致企业财政压力过大，财务风险性较高。并且当现金流不足时，中小房地产企业可及时作出调整，保证企业资金链的完整性，防范财务风险的发生。另一方面，中小房地产企业应积极引用现代化技术，搭建财务信息化管理平台，对财务信息进行采集、分析，掌握企业内部资金使用情况，结合市鲂畔⒆龊米式鸷妥试磁渲茫避免造成成本虚增，加大资金运营风险的防范力度。并且，中小房地产企业还应充分利用财务分析结果，找出潜在的资金运营风险，采取针对性的解决对策和规避措施，强化资金运营风险管理。
五、结语
中小房地产企业应充分认识到财务风险管控的重要性，强化风险管理理念，将财务风险管理贯穿落实到生产经营的各个环节及各项经济活动中去，既要优化内部管理体系，注重对员工的教育培训，增强企业抗风险能力，又要掌握市场动态信息及国家最新政策，及时对企业发展战略作出调整，规避财务风险。房地产行业本身有着激烈的竞争，中小房地产企业只有严格把控财务风险，才能确保自身的稳定运营，在企业竞争中占据优势，实现未来的长远发展。
参考文献：
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[3]郝海霞.中小房地产企业的财务风险与管理对策分析[J].经济管理文摘，2020（21）：155-156.
（作者单位：绿城理想小镇建设集团有限公司）
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