楼市“降”声一片
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作者: 宋奕青
一场价格大战已经开始，开发商期待“金九银十”赚一把的想法正在落空。
招数尽使后，房价终于刹住了车。
无法否认，今年以来，在“限贷”、“限购”等房地调控政策和金融调控的综合作用下，不只是一线城市，而几乎是全国性市场，房地产成交量一直在持续大幅度下降。国家统计局9月18日发布的“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，8月，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。包括上海、北京、广州等在内的十大城市平均价格每平方米15773元，与7月份相比略有下滑。虽然降幅仅为0.41%，但却为去年9月以来首次下降。
价格战悄然拉开
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，这是2009年以来首次出现了过半城市房价环比止涨，而且，8月份房价环比止涨的城市数量一下子比7月份多出了近一半，可见政策见效比较快、比较明显。
据北京中原地产监测，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比平均涨幅仅为0.02个百分点，这一指标已经连续多月出现下降；二手住宅价格环比平均下跌了0.05个百分点，这更是今年以来的首次下调。
“这反映出限购依然是见效比较明显的调控措施。”杨红旭认为：“从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，随着调控的持续深入，更多城市将迎来价格调整，拐点将在半年内进一步确立。”
产经观察家彭雄江认为，目前市场对房价下行幅度还有很大预期，开发商不下“猛药”已经无法刺激消费者的购房“欲望”，与此同时，开发商面临年终业绩盘点和资金紧张等问题“逼宫”，到了把价格作为提升销量主要手段的关键时刻。
在调控毫无松动迹象的背景之下，北京降价现象愈演愈烈。
据中原地产统计，中秋假期，北京新房成交仅为199套，同比不到50%。一些区域降价明显，例如通州、大兴、房山等北京郊区低价楼盘已经批量出现，此外，北京最受关注的中心城区朝阳、海淀等区域也出现降价现象，有微博称，大兴地铁口附近多个二手楼盘均价已经跌破1万元/平米。海淀也出现了1.4万/平米的楼盘。曾经平均价格接近3万/平米的望京，均价跌破了2万/平米，有的已经喊出了1.9万/平米。据链家地产销售员介绍，低价楼盘在北京已经小规模出现，最近均价在1.5万/平米的楼盘数量已经突破了十家。
70城市房价同比仍在上涨
此时，不论是心力交瘁的施政者，还是望房兴叹的公众似乎都有了“举杯相庆”的理由。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在以限购、限贷为代表的调控政策持续作用下，楼市投资投机行为受到了抑制；从另一层面来看，在物价回落艰难的情况下，以控通胀为首的政策难以转向，从紧的货币政策还将延续，年内利率将维持高位，市场难以获得持续的宽松。
尽管如此，但从同比来看，7月份70个大中城市新建商品住宅价格下降的城市尚有1个，而8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比全部为上涨，无一下降。
对此，杨红旭认为，由于同比的数据是从2010年9月算起，由于2010年9月至2010年12月市场上房价实际变动较快，这一数据的变化不排除是源自去年底的翘尾因素。
另外，有数据显示，二、三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中，8月份房价环比上涨的城市以二、三线居多。张大伟认为，这说明在目前楼市已经处在前所未有的重压之下，调控效果依然难以明显地完全实现，这主要是因为流动性仍然过大；过分放大了楼市在上轮经济拉动中的作用；CPI依然持续高位运行。
目前市场在房价涨跌方面依然继续着总体僵持的大势，这种僵持的市势短时间内或难有大的改观。而且，在之前多年的房价快速上涨、房屋不愁卖的市场中，一些开发商实现了大规模的销售，赚取了足够的利润，或强壮了企业身体，或扩大了企业规模，增强了抗调整的能力。
这样，这些多种市场因素的综合影响结果，可能强化房价抗调整的能力，部分弱化房价大幅下降预期，或延缓房价下降速度，
楼市还存在其他的变数
杨红旭表示，下一阶段更多的项目将会采取降价求量的营销方式，快则一两个月之内，全国房价拐点就能确立，但成交量存在变数，因为开发商在年末将会加大推盘力度。
首先是在目前房价依然变动较大的三线城市，限购令难以进一步落实；另外，以限价代替限购可能会影响全国的调控效果。而对于开发商而言，缩减投资、多渠道融资也使得一些房企有恃无恐，坚持高房价。
在预期方面，央行发布的三季度居民储户调查结果显示，对当前房价水平，75.6%的居民认为“过高，难以接受”，为2009年以来的最高值；而对未来房价走势，仅8%的居民预期将“下降”。
其实，所谓“一线城市房价停涨”承受不了这样大的期望，其所具有的“现实意义”也不必过度挖掘。停涨，但却是“高位停涨”；房价，仍停留在常人无法触摸的半空之中。而且，所谓一线城市的停涨也依然只是一个个单独的“点”的现象，在没有以“面”为形态的停涨出现之前，房价回落仍然只是我们一厢情愿的期望。
业内人士认为，长达一年半之久的楼市调控和升级，让开发商和市场遭遇前所未有的挑战。但是，从最近三年的信贷环境来看，新增信贷数量整体是比较大的，房地产市场在调控重压下依然坚挺从中获益不少。
业内人士认为，信贷量充足主要对市场造成了两方面的影响：一方面增强了流动性，提高了购买力，比如对个人而言是提高了支付能力，对企业而言，其开发资金将更为充裕；另一方面，在预期层面，由于货币供应量较大，市场普遍对通胀产生了一定的担忧，而纷纷把房地产作为抵御通胀的避风港。
有专家表示，就全国而言，高房价能否被抑制最关键在于信贷，因此对全国楼市信贷从紧、降低楼市的投资杠杆率十分有必要。
“信贷数量较大体现的是相对宽松的货币环境，对于房地产而言，能否从严执行提高首付和利率等房贷政策至关重要，这能够影响房地产市场的走势，但调控最终能否成功则取决于政策的组合拳效应。”中国房地产学会副会长陈国强表示。
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