宁波房地产市场发展现状与展望
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作者: 郑朔
摘要：近年来，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序地运行。通过对宁波房地产业发展历程的回顾，以及进一步阶段性地分析宁波房地产市场的现状，得出下一阶段楼市的走势：楼市价格走低，会持续相当时间；不同住房产品结构在销路走势上会有较大差异；土地决定房价，土地成为影响房地产未来命运的关键问题。
关键词：房地产 现状 展望
中图分类号：F291.1 文献标志码：Ａ文章编号：１６７３－２９１Ｘ（２０11）26－０064－02
一、宁波房地产市场的发展历程
2007年以来，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。从2007年1月15日起到2008年6月25日，14次上调存款准备金率，从9%调到17.5%；11次上调贷款利息，使得个人一年期贷款基准利率高达近8%。2007年9月27日，人民银行和银监委联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，12月份又确定二套房以家庭为单位的认定标准，已利用公积金贷款购房的家庭，再次申请房贷，将视为第二套房。这一轮房地产调控措施目前看来起到了标本兼治的作用，给疯狂的楼市一个很大的打击。宁波楼市经过一轮迅速飚升，也在2008年初悄然停滞，出现浓重的观望态势，买卖双方战略相持，等待出手。2008年9月初，以万科为首的开发商，终于选择跳水，破解了近一年的迷局；奥克斯疾步跟进，更加确信动荡的楼市可能出现“夺路狂奔”的景象。宁波楼市到了极为重要的转折关头。
二、宁波房地产市场的现状分析
2008年是极不平凡的一年。回顾2008年宁波楼市的轨迹可见，尽管有个别楼盘销售火爆，但是多数楼盘还是以平缓甚至沉闷唱主调，销售情况一直不温不火。对多年来国家房产政策，以及房地产发生的巨大变化，我们可以做一个阶段性分析：
（一）只涨不跌的神话已经开始终结
在过去的十年中，宁波房价一路上涨。但是房地产毕竟是市场经济下的产物，它依托市场经济，其发展归功于市场经济，当商品的价格严重背离了它的价值，将不可避免地出现价值回归。而价值的认定本身是一件困难的事情，过去这么多年，人们一直在争论，房价到底是高还是低，杭州湾跨海大桥通车后，部分乐观人群认为宁波房价有望与上海接轨。当然反对的声音也非常多，尤其是30岁以下的首次置业者据调查，宁波有购买房子意向的人群中30岁以下占到四成。因此，当国家调控措施出台后，房产市场开始趋缓然后回落，一边是高企的房价，一边是购房者的背影，“价滞量缩”成为目前楼市的写照。
我们通过分析从2007年1月份到2008年8月份住宅市场的成交量走势图和成交价走势图（数据包括老三区、鄞州区、镇海区、北仑区、科技园区、东钱湖度假区），可以发现：
1.成交面积明显下滑。2011年1―8月份共成交面积为1 335 090平方米，是去年同期2 137 199平方米的62.47%。
2.涨幅明显回落。从今年4月份开始，成交量逐月下降，环比为负增长。各月与去年同期相比，更是大幅下降。
3.价格坚挺上涨。从2007年1月份到2008年3月份，价格持续爬升。4月份后，价格涨落不明显。此时，成交萎缩，实际上已经处于“有价无市”的状态。
（二）宏观调控与市场调整形成合力
究竟是什么原因推动房地产市场发生这样的剧变呢？应该说，这是多种因素综合作用的结果。我们认为，2004年以来国家对房地产市场持续调控的累积效应，特别是2007年对土地的调控政策和第二套住房房贷政策效应明显显现，一定程度上改变了人们对于房市的预期，整个楼市开始变得有些理性。
2007年，国土资源部加大闲置土地清理力度，对囤地开发商进行查处，规定开发商不付清全款不得分期发放土地证；为抑制投机性购房，人行、银监委要求提高第二套以上住房的首付比例；为控制投资过猛，人行连续提高存款准备金率，一度达到17.5%的历史高位；增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，调整住房结构的“双70%”政策（90平方米以下住房须占项目总面积七成以上、居住用地供应量七成用于中低价位、中小套型），着力解决中等收入家庭住房问题；国务院出台解决低收入家庭住房困难的意见，推出经济适用房制度，建立廉租住房制度，扩大廉租房政策覆盖面。
上述政策的逐步落实，投机炒作现象得到了有效控制，消费者观望情绪增加，市场需求下降，供需比严重失衡状态得到缓解，同时限价房计划供应量的增加，也分流了部分购房需求。当然，房地产市场的复杂性，决定了宏观调控并不是市场变化的唯一推动力，其中还有市场内部结构调整的原因。宁波市去年以来房价涨幅长期居于全国前几位，全年涨幅达到30%，这种非理性的上涨透支了房地产的未来效益。事实上，房价持续大幅上涨，超过了购房者的承受能力，供需矛盾越发突出，目前价格出现回落也是市场调整的必然。
（三）市场竞争从暗中浮出水面
我国的房地产行业比较复杂，整合将是大势所趋，在市场不景气的情况下，对于各企业而言，既是机遇也是挑战。房地产业的迅猛发展，从1998年算起，经历了10年风雨，全国6万多家房地产企业，没有几家房产企业由于市场竞争而淘汰倒闭的，这才是房地产市场的怪事。这说明中国房地产市场竞争十分不正常。正因如此，才导致房地产市场必然的全面改革与调整。万科从去年10月份起，率先在深圳楼盘大幅降价，吹响了挤出房地产泡沫的号角；今年又从广州、上海、南京、杭州，一路杀到宁波，迅速回笼资金实行自救。作为地产界的领军企业，“拐点”论的始作俑者，应该感觉到地产行业未来将经历的一场巨变。从开发商抱团求生存，到万科的自救措施，市场竞争残酷展现。我们可以预见，日趋激烈的市场竞争，企业的两极分化现象将日渐明显，一些龙头企业通过上市筹资和规模经营的方式增强竞争力，比较优势日益加强；而一些中小地产商经营环境日益严峻，优胜劣汰将加速房地产行业重新洗牌，项目并购、企业并购应该会成为下一步的一个旋律，房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将更加明显。
三、宁波房地产市场下一步走势
2008年9月份以来的种种迹象表明，宁波房地产市场正在经历一个调整期。开发商为了求生存，赤膊上阵，大刀阔斧，力争早日回笼资金，从困境中出逃。下一步楼市的走势会呈现如下特征：
（一）楼市价格走低，会持续相当时间
楼市的松动不仅打破开发商“只升不降”信念，反过来也坚定了购房者“楼价还会大幅下降”的信念，买涨不买跌的心理，使得人人都怕高价接盘。开发商和消费者仍在就购买力与楼价水平进行殊死博弈：开发商认为自己的资金链尚未接近绷断，还可以一抗；消费者认为恐慌性抛售尚未到来，仍在监视开发商的最后一跌。这个时间还会持续多久，根据欧美国家房产调整周期的资料看，多数为3―5年，我国房产市场的发育时间较短，城市化进程的加快，市场的很多刚性需求尚未得到满足，因此，会比这个周期稍短一点，估计在2―3年。从今年宁波市房产销量来分析比较，本轮的调整从2007年底开始，预计持续到2009年底甚至2010年中。
（二）不同住房产品结构在销路走势上会有较大差异
1.高总价的中高档楼盘销售会下降
以中高档为主的楼盘，因推出量少，一贯是宁波房市中的宠儿，今年下半年，这一市场格局可能出现变化。往日购买人群多以外贸企业为主，而今年外贸的不景气，加上住房银行按揭政策的变化，高总价房需求会呈现下降态势。
2.总价偏高的120平方米左右的楼盘，去化速度可能困难
90/70政策的实施，及一年多以来房价的飚升，影响最大的是120平方米左右的楼盘。这类面积的住宅在以前是属于楼市的抢手货，今年却成销售难点。主要原因为：一是90/70政策的实施，今年单套面积在90平方米的房源大量推出，市场的供应量大幅增加；二是因为房价涨幅过快，导致总价过高，对于收入水平较低的初次置业者而言，大多无法承受120万元以上的房子；而对于改善型的购房者来说，原本就住着这样面积的房子，没有必要在市场走低的情况下，购买相似的。
3.低总价房子的销售，将会是下半年房产市场的主力军
事实上，宁波住房的刚性需求增长很快，低总价住房，将会受80后年轻人、新宁波人等首次置业者欢迎。城西的格兰春晨、缘圆，洪塘的奥林80、盛世嘉苑等楼盘推出后，尽管地段位置较偏，但因总价低而走俏。
4.配套较差的投资型单身公寓，会严重过剩
单身公寓，曾经因量少价低，被投资者看好。但从去年下半年以来，销售形势一直不好。尤其是地段偏远、配套不完善的，销售将更为困难。原因主要是90/70政策实施后，许多开发商在规划时，因单身公寓面积小数量多，以此去套国家的政策，从而导致单身公寓推出量的急剧增加，市场供过于求。
（三）土地决定房价，土地成为影响房地产未来命运的关键问题。
住房作为一种产品，土地是主要成本之一。毫无疑问，地价决定房价。宁波市从2006年底开始“地王”频现，房地产市场出现“面粉比面包贵”现象。继2006年12月28日雅戈尔置业经过76轮角逐，以楼面价6 490元/平米，夺得华辰北8号地块，首次出现地价高出周围房价以来，2007年土地市场疯狂不断。光大置业“滨江庆丰1号”，楼面价为12 200元/平米，成为第一个“万元户”；荣安房产又以12 590元/平米竞得“甬港饭店北”地块；雅戈尔成为目前为止最后一个宁波“地王”，以13 100元/平米竞得“北郊路以西”地块。土地是有限资源，随着今后资源的日渐稀缺，房产商不惜一切去赌预期，无形中抬高了地价，成为近几年抬高房价的直接原因之一。羊毛出在羊身上，谁来承担这部分成本？当然是消费者。因此，宁波市的房地产市场潜伏着远期危机，一旦本轮调整经过2―3年后回升，2007年高价土地的房产从2009年末可以开始推案，将会又一次陷入更加疯狂的房价，前期调整将前功尽弃。
收稿日期：2011-09-01
作者简介：郑朔（1959-），男，浙江宁波人，从事房地产业研究。
[责任编辑王 莉]
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