如何防范个人住房贷款风险

来源:用户上传      作者: 宋　戎

　　近几年来，我国房地产市场的快速发展带来了个人住房贷款规模的快速扩张。在当前特定的金融市场环境下，个人住房贷款对商业银行来讲并非是风险最低的金融产品。那么，个人住房贷款的快速扩张反而会成为商业银行一个不容忽视的风险源。
　　
　　一、个人住房贷款风险的出现
　　
　　2001年一度被有关各方青睐的个人住房贷款“零首付”被央行亮出红牌，这一举动引起了业内业外的关注。通常所说的“零首付”居民住房贷款：一种是商业银行推出的，另一种是开发商自己运作的。2000年7月中国建设银行和中国工商银行在上海、厦门及广东推出住房贷款“零首付”业务，房地产开发商也适时地以此为卖点，结果还不到一年的时间，就遭遇封杀。因为“零首付”存在较大的风险，购房者申请贷款后前几年的还款压力较大，易产生不良贷款。同时也容易让不法开发商与客户之间达成一种默契来套取银行资金。“零首付”的夭折，可能预示着普遍认为最安全的贷款品种――个人住房贷款变得险象环生。
　　其实，个人住房贷款的风险防范不仅仅是“零首付”的问题，即便是贷款额度与抵押物实际价值不超过80％的个人住房抵押贷款和不超过60％的个人商用住房贷款同样存在风险问题。因为个人住房贷款客户多、面广分散，基数大、期限长，风险点多而不易控制。而且，有些客户为了购买新房往往不注重个人收入的实际承受力，另一方面银行则在追求扩大住房贷款份额与占比中而忽视了冷静的、带有前瞻性的分析与评估，这样就加大了风险发生的概率。据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有四点：
　　1、能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；
　　2、有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多分，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；
　　3、个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化；
　　4、对抵押房屋的处置银行面临抵押物减值变现困难和依法强制收回抵押房屋两大难题。
　　
　　二、个人住房贷款风险分析
　　
　　就目前我国个人住房贷款的情况看，风险大致有以下四大类：
　　（一）银行流动性风险。由于目前个人住房贷款基本上都是时间长达10年至20年的中长期贷款，而中长期贷款的快速增长和比例的提高会给银行带来流动性风险。流动性风险具体体现在中长期贷款的比重过高，银行持有的现金和国库券等不足以应付储户突然发生的提款需求，银行又缺乏必要的其他融入现金的手段和渠道。同时，某些银行为了提高收益，超比例放贷银行存贷比远远超过75％。按照《商业银行法》规定，银行的存贷比最高为75％。假设有1亿元存款，贷款年利率为6.04％，一年期存款税前利率1.98％，如果经营费用中除呆账准备金以外的费用不予考虑，那么，1亿元存款可发放7500万元贷款，一年后银行利息收入为378万元，扣除营业成本中的储户利息指出198万元、营业税18.9万元、呆账准备金75万元以及企业所得税28万元，该银行当年纯利润为58万元。假设存贷比到80％，计算得出利润为70万元。虽然利润差显而易见，但由此带来的是银行资金流动性大幅降低，流动性风险隐患较大。
　　（二）客户信用风险。客户信用风险是指贷款客户提供资料的真实性以及客户因各种原因拖欠贷款、违约的可能性，包括传统意义上的信用风险和客户对房地产市场价格变动的承受能力。由于个人住房贷款最长年限为30年，在这段时间中个人信用状况面临极大的不确定性，房产价格变动或自身支付能力下降等原因都会导致银行信贷风险的产生。
　　目前市场上出现了两种人，一种是跟风者，看到别人贷款购房居住或投资，自己也跟着贷款买房。他们往往对市场没有专业的眼光，对政策的了解也不充分，也没有足够的资金，对将来自己的收入预期和总体规划都没有正确的测算，只是看到别人在市场中赚钱，自己也进去搏一把。一旦遇上价格波动，或者因收入、健康等原因导致支付能力下降，很有可能进入从“投资者”变成“房东”的尴尬境地。这种人不管是因为房价的变动或租赁市场的变化，都有可能成为拖欠贷款的主要群体。另一种人则是因为各种原因，采用虚假收入，虚假签名的方式从银行取得贷款。更有甚者还会采用假身份证或房产证、土地证骗取银行资金，产生客户恶意骗贷的道德风险。在实际工作中，不少银行也发现过一些客户用有争议的房产所有权证和土地使用权证，或用没有完全处置权的房产，或用伪造的两证来贷款。2003年苏州房地产监理处就曾发现过几起假的两证。碰到这些情况，银行面临的就是贷款的灭失与资金的损失。
　　（三）交易真实性风险。交易真实性主要指二手房交易过程中成交价格的真实性和房产交易的真实性。首先，由于二手房的特殊性，相邻的两套住房可能会有两个完全不同的价格，加上近期房产价格不断攀升，银行人员很难判断抵押房产的真实价格和真实成交价，这就给部分不良中介机构恶意提高合同价格以获取更多贷款提供了机会。比如2003年，一些银行部分贷款超过真实成交价，甚至连以后装修的钱都一起贷出来了，如果这部分贷款发生风险，银行的抵押房产价值远远不能清偿债务，就会形成贷款损失。其次，由于个人住房贷款相对其他贷款品种利率偏低，通过个人住房贷款方式获得资金的融资成本要低于其他渠道，有部分客户通过中介或者中介自身为了吃进房产，用已有房产或借用他人房产，做虚假交易合同，套取银行资金用于其他投资。
　　（四）贷款操作程序风险。主要是银行信贷员在放贷操作程序上的不规范，可能造成合同不完整或抵押没有及时落实而产生的风险。一是部分信贷员在操作时对合同规范性的认识不够充分，导致合同填写错误、单方面更改合同内容、缺少客户或银行的签章以及客户资料不全，给以后的贷款管理和发生风险后的贷款清收造成障碍。二是贷款发放后对贷后管理不到位，资料不及时整理归档、抵押不及时到位，贷款逾期后不及时上报催收。三是由于系统没有全面联网等客观原因形成的个人资料不共享，导致信贷员不能真实了解客户的信用情况，甚至存在着一套住房多家银行贷款的情况。
　　
　　三、个人住房贷款风险的防范
　　
　　在房地产市场健康发展的情况下，个人住房贷款是银行想方设法竞相追捧的“香饽饽”。但是在房价飞速上涨的时候，我们更应该看清其中隐藏着的各种风险，以便及时采用必要的手段来避免、化解和转移风险。在加快个人信贷业务发展的同时，确保信贷资产安全。
　　（一）实施信贷结构战略调整。首先，应该调整个人消费信贷期限结构。由于个人住房贷款都是中长期贷款，这容易给银行带来流动性风险。应该控制中长期个人消费贷款规模，加快创新风险较小的短期个人消费贷款品种，寻找新的效益增长点。其次，应该调整个人消费信贷种类中的客户结构。主要加快贷款审批程序，优先发展具有高收入、高学历、高稳定性的客户，或以最终消费为目的的住房贷款。
　　（二）完善个人客户信用评定机制。在现行的个人住房贷款的操作中，信贷员主要是根据客户提供的资料进行审核，包括客户收入情况、房产情况以及抵押比例等，很难了解到其他信用情况。我国目前尚未建立一套完善有效的客户信用评定机制，但这正是目前所需要的。首先各银行可以先建立起自己的内部信用数据库，并将人民银行统计的金融机构信贷客户黑名单集成到自己的信贷管理系统，然后，通过全面联网实现资源共享。除此之外，还要主动寻求金融、工商、司法、医疗等单位的帮助，通过横向联系，更多地了解客户情况以及客户贷款的资金应用情况，并在贷后加强跟踪管理。
　　（三）建立对房地产公司、中介公司以及评估机构的制约机制。选择一批信用度高、客户资源好、办事规范的房地产公司、中介公司和评估机构，建立优质客户数据库，为他们提供优先服务和优惠政策。
　　（四）采用市场化手段转移风险。转移风险可以化解个人住房贷款等中长期贷款给银行带来的资金流动性风险。国家应当鼓励资产证券化、市场化，建立发展抵押贷款二级市场。
　　（五）规范信贷员操作程序，加强信贷控制。重点是提高信贷员的业务素质和风险意识。首先，通过系统的培训学习，提高信贷员的综合业务素质，通过不定期的讲座解读相关政策，并通过资格认定方式对信贷员进行等级评定，按照不同的技能等级，享受不同的待遇。其次，在信贷发放过程中，严格审核程序，主动审查客户提供资料的真实性和完整性，拒绝人情贷款和关系贷款。再次，定期或不定期进行已发放的信贷资料贷后检查，强化检查结果的有效性，将检查结果作为评定信贷员等级的依据之一。■

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