以博弈论的观点来看房地产市场
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作者: 杨 锋
摘要:用经济学的观点来分析我国的房地产市场,可以更加清楚直接地了解其内涵。文章将简要分析我国房地产市场中的存在的现象,并用相关的经济学观点来进行相应的分析。
关键词:房地产;市场;博弈论
一、绪论
我国的房地产市场在经历了多年的过度发展之后,现在已经处于一种调整期。国内许多大中城市的房价从去年开始已经进入一个非常时期。在这个调整期内开发商虽然把房价适度降低,但是购房者的购买热情并不是很高,大部分购房者都是一种持币观望的态度,本文试图从经济学博弈论的观点来分析房地产市场。
二、基本理论
博弈论(GameTheory)也称对策论。广义地说,是一门决策科学,它研究决策者在多个可能的行动方案中进行选择的逻辑。博弈论对人的基本假定是:人是理性的(或者说自私的),理性的人是指他在具体策略选择时的目的是使自己的利益最大化,博弈论研究的是理性的人之间如何进行策略选择的。或者说,博弈论是研究决策主体的行为发生直接相互作用时候的决策以及这种决策均衡的问题。在这里,决策均衡是一个经济学概念,意味着最佳决策或最佳决策的组合;因为只要决策是最佳的,相关的行为主体就不会去改变它,从而让它处于稳定、均衡的状态。再简而言之,“博弈论”就是分析博弈行为的和博弈决策的一门学科。
对于博弈论的理解我们不像其他的经济学现象可以用图表来解释,本文将列举两个博弈论的经典案例来做说明。
囚徒困境(Prison Dilemma)是博弈论的非零和博弈中具代表性的例子,反映个人最佳选择并非团体最佳选择。虽然困境本身只属模型性质,但现实中的价格竞争和环境保护等方面,也会频繁出现类似情况。囚徒困境的主旨为,囚徒们虽然彼此合作,可为全体带来最佳利益(无罪开释);但在资讯不明的情况下,因为出卖同伙可为自己带来利益(缩短刑期),也因为同伙把自己招出来可为他带来利益,因此彼此出卖虽违反最佳共同利益,反而是自己最大利益所在。但实际上,执法机构不可能设立如此情境来诱使所有囚徒招供,因为囚徒们必须考虑刑期以外之因素(出卖同伙会受到报复等),而无法完全以执法者所设立之利益(刑期)作考量。
智猪博弈(Pigs Game)假设猪圈里有一大一小两只猪,猪圈的一头有一个猪食槽,另一头有一个控制猪食供应的按钮,揿一下按钮会有10个单位的猪食进槽。若小猪去揿,大猪先吃,大猪可吃到9个单位,小猪揿好后奔过来,则只能吃到1个单位;若大猪去揿,小猪先吃,小猪可吃到6个单位,大猪吃到4个单位;若同时去揿,奔过来再同时吃,大猪可吃到7个单位,小猪吃到3个单位。在这种情况下,不论大猪采取何种策略,小猪的最佳策略是等待,即在食槽边等待大猪去揿按钮,然后坐享其成。而由于小猪总是会选择等待,大猪无奈之下只好去揿按钮。这种策略组合就是闻名遐迩的“纳什均衡”。它指的是,在给定一方采取某种策略的条件下,另一方所采取的最佳策略(此处为大猪揿按钮)。
三、对房地产市场分析
在我们的房地产市场中,购房者有买房的需求,而地产商也有卖房的要求。但是双方却在进行一场价格的博弈,博弈的结果当然是希望得到帕累托最优,但在现实中这种情况并不存在的。2000年的彩电价格大战,就是多个彩电企业对价格进行大幅降价,而且是反复进行,也就是多次进行重复博弈,这样进行的结果直接导致了一部分企业面临倒闭,彩电行业进行重组。
但是现在我们分析的房地产行业却是不同于之前的彩电行业。首先,两种商品的性质上有很大的差别。彩电虽然是一种耐用品,但是人们还是存在定期替换的可能性。而如果购房者在购买房产之后就可能长期甚至一生都不置换。其次,两者的价格也是差别也是很大的,人们在购买房产时动用的可能是长期的积蓄,所以对房产的购买是十分慎重的。
对于房地产市场的分析我们可以用博弈论的观点来分析。其实在房地产市场中存在两种博弈现象。一种是开发商与购房者之间的博弈,另外一种是开发商之间的博弈。两种博弈之间也是存在一定联系的。
首先,我们分析的是开发商与购房者之间的博弈。其实分析博弈的前提就是双方存在一定的利益冲突。在房地产市场中,购房者固然希望价格越低越好,但是现实的情况是价格居高不下,这里面有很多固有的因素,比如说地段因素、物价因素等。其次,交易双方的供求关系也会对价格有着很大的影响。比如前几年温州炒房团对房价的影响就很大。在某种程度上他们的出现造成房价的恶意上涨。现在我们可以对这个市场中两个主体作个分析。两个决策主体开发商和购房者的行为对这个市场供需变化和价格的影响都很大。我们试想如果购房者之间都形成一种联盟,这种力量是非常大的,他们可以用一种一致的行动来抵制房价过高的行为,这样在两个决策主体之间就会形成一种博弈,无论谁先采取行动都会对这个市场造成波动。我们再对这两个决策主体进行更详细的分析,购房者有买房的需求,对于购房者来说,不会是简单地套用博弈论的“囚徒困境”,就像犯人如果没有犯罪也不存在坦白一样,购房者自有的资产支撑不了过高的房价,他们唯一的办法就是在一个漫长时期内等待房价的下跌,我们可以把这个漫长而有诱惑力的房价下跌过程理解为理性回归,等到房价跌倒一定的程度,购房者必然会适时出击。而开发商也不可能一直将房价居高不卖,毕竟他们也要考虑收回投资成本。所以这两个决策主体就会进行一场博弈。当然第三方政府对这个市场产生影响,比如去年开始国家出台一系列措施来救市,但是效果并不是很好,毕竟现在的购房者更是一个理性的社会人。从目前的情况来看,开发商在适当的降价,购房者特别是有急需买房的购房者也会开始考虑出手。但是从长期来看,这两个决策主体依然是在进行一场长久的博弈。
另外一种要分析的情况就是开发商之间的博弈。在这里我们可以用囚徒困境或是智猪博弈来分析。在开发商市场中,必然会有大小开发商之分。用智猪博弈的理论来分析,我们可以把大开发商比喻成“大猪”,而小开发商比喻成“小猪”,在这个市场中,如果小开发商先采取降价的话,获利最大的肯定不是自身,而是大开发商,因为小企业在企业运营能力和获取信息能力上都并不是很强的。而博弈论中对这两方面都是有一定要求的,按照智猪博弈的策略,小开发商采取跟进策略,做个智慧的小猪无非是一种上佳的策略。
其实在经营企业中都是这样的,在某些时候,如果能够注意等待,让其他大的企业首先开发市场,是一种明智的选择,因为大的企业所获得社会资源的能力还是占有一定优势的。对于小企业来说,因为无论从各个方面来说都是处于弱势的,没有必要同大企业进行竞争,因为这种无谓的博弈所造成的伤害必然是小企业。对于小企业来说,需要认真寻找机会,选择进入的最恰当时机,这样可以免于遭受过大的损失。
四、结论
以上我们分析了在房地产市场中的两个博弈现象,从根本上来说这两个博弈是同时存在的,开发商之间的博弈直接会对整个房地产市场造成巨大的影响。对房地产市场的价格会有很大的影响,其实在一定程度上会影响房地产商与消费者之间的博弈,所以这两者之间的关系是互为影响的,直接后果是对消费者的购买产生效应。
当然在我国的房地产市场中,除了存在这两种博弈之外,还有很多外在的因素在影响这个房地产市场的发展,比如说政府的力量,政府的很多经济政策包括金融政策的制定对房地产市场的发展都有很大的影响。因此,用经济学的理论来分析房地产市场,我们可以更加理智的看待房地产市场中很多看似不平常的现象,也可以透过这些现象寻找出更多普遍的规律。当然,我们也是希望我国的房地产市场的发展能够回归理性,这样无论对于政府、房地产开发商还是消费者都是一件好事。
(作者单位:包商银行)
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