房地产企业计划管理过程中的动态管理

来源:用户上传      作者: 于凌

　　房地产企业因其资金密集型以及较长生产周期等的行业特点，控制公司运营风险的重要措施之一，便是建立健全完善的一套全面预算与综合计划管理体系。企业通常会站在立意永续经营、稳健发展的角度，对其企业长期战略发展规划以及相关经济指标的实现提前进行宏观预期。同时，为确保宏观战略规划的平稳落地，企业通常会在每个经营年度，结合实际市场与经营情况，对前述战略发展规划及相关经济指标，进行科学合理的分解和具体安排。
　　但在房地产企业较长的生产周期内，无论宏观经济环境、还是微观市场情况，都可能发生订立计划之初所预料不到的转折与变化。因此，为保障企业经营的平稳健康和有序，及时了解外部环境对企业可能发生的冲击影响至关重要。因此，如何加强计划预算的动态管理，对企业年度预算计划编制后科学实施动态管理，便是一个重要且务实的课题。结合日常工作具体情况以及个人考虑，本文简单论述了关于房地产企业计划管理中动态管理的一些想法。
　　凡事应当有所立，推进计划动态管理之初，首先要建立一套完整的动态计划预警制度体系。建立计划执行动态预警制度的目的，是在计划执行过程中及时、敏感地预计生产经营任务和经济指标在预警时期内可能发生的各项预算执行差异，提前拟定风险防范预案，从而达到确保企业自身长短期计划稳步实现的管理目标。
　　建立的计划执行动态预警体系，基本应当包括经济指标动态预警体系和生产经营任务动态预警体系两个部分。由于经济指标的实现，是以生产经营任务完成为前提和根本保障的，因此两个组成部分相辅相成，紧密联系。经济指标动态预警体系包括营业收入、净利润、回收资金及销售新签等指标的动态预警监测管理。而生产经营任务动态预警体系主要包括销售和工程建设任务动态预警管理。其中工程建设任务动态预警可以选择主要节点，重点关注包括出正负零、竣工备案、交房等对年度指标有重大影响的建设节点。
　　其次便进入严格执行计划动态预警制度体系的环节当中。实施监控部门首先应设计相关表样并完成对全部预算单位的及时下达。同时明确要求企业各预算单位，对客观谨慎预测后期本单位计划执行动态的具体工作予以高度重视。并针对各自房产项目经营销售和工程建设进度等重要事项，及时进行综合考虑，如遇可能的预期完成差异，应尽早提出切实可行的指标弥补预案。实施监控部门还应主导公司相关绩效考核体系与计划动态管理工作的紧密衔接。
　　监控动作可分解到月度、季度等过程进行，一系列计划动态监控文件中，主要由经济指标动态预警体系和生产经营任务动态预警体系两个部分组成。其中月度经济指标预测表主要构成为利润表及回收资金、销售新签、销售结算三项指标。可按房地产项目填列，填列信息包括：年度预算值、本年截止上月末累计实现值，本月摸底值、下月预测值。季度经济指标摸底表主要构成为利润表及资源销售情况表，利润表填列信息包括：利润表各项目的年度预算数、季度预算数，季度前两个月的实际数，本月的预测数，季度预计数及预计同期预算执行差异。
　　为保障监控的有效得当，还可进一步设计具体监测表样，如资源销售情况表。可以选择采纳按项目单体填列的方式，填列信息包括：截止上月末已新签未结算面积、金额；截止上月末已结算未结转面积、金额；本季度前两个月累计实现的销售面积、销售单价、主营业务收入、单位成本、主营业务成本、主营业务毛利、销售新签、销售结算；前述项目的本月预测数；前述指标的季度预计数；等等。附件资料包括：营销部门对本月预计回收资金、销售新签、销售结算的预计；工程部门对重大工程节点的完成进度预计。
　　由于经营活动通常按整年期间考虑，因此，计划动态管理过程中，应高度关注年度既定计划的实现预期，如有指标缺口需提早考虑相关应对策略。年度经济指标缺口分析及弥补预案，可由年度指标滚动预测表及文字分析两部分构成。年度指标滚动预测表可包括利润表及资源销售情况表，其中资源销售情况表可按项目填列。年度指标滚动预测表可分季度填列，已实现季度填列实际数，未实现的填列预测数，最终形成年度预计数。
　　实施监控部门应通过年度预计数与年度预算的对比差异，就预计可能形成的年度指标缺口做出预警提示，并督促各预算单位分析其指标缺口形成原因，并结合资源建设和市场销售情况提出弥补预案及相应的施工、营销支持方案。最终形成企业整体的具有可操作性的完整弥补预案。
　　最后，为保障计划动态管理的严肃性，各预算单位的月度、季度经济指标预测情况及生产经营任务动态相关资料，应在其主要负责人确认、签批后，正式报送实施监控部门。由实施监控部门负责组织具体审核。审核后可根据各预算单位报送的计划执行预测情况，对本企业预算执行的可能状态再进行完整预测，汇总后报送企业经营决策层，并提出相关建议。经决策层认证后，实施监控部门可最终确定计划动态调整的结果，并再次调整细化后期绩效考核工作中的具体兑现实施原则。最终保障企业各项科学确认的生产经营任务计划与经济指标的全面完成。
　　（作者单位：天地源股份有限公司计划财务部）

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