“倒按揭”在中国能走多远？

来源:用户上传      作者: 张金华

　　摘要：“倒按揭”作为保障老年人晚年生活的重要工具在欧美国家已经比较成熟，在我国也开始浮出水面。我国“倒按揭”面临着一系列的困难，如传统观念的问题、风险控制的问题等。但中国老龄化的发展使我们不得不探索“倒按揭”，以解决老年人的社会保障问题。为了有效推行“倒按揭”，我国还需要从很多方面进行配套性改革。
　　关键词：倒按揭；以房养老；抵押贷款；有效环境
　　
　　一、“倒按揭”及其背景
　　
　　“倒按揭”，即“反向住房抵押贷款”，俗称“以房养老”，是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，在一定年限内每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。
　　住房“倒按揭”业务起源于荷兰，成熟于美国。20世纪80年代中期美国新泽西州劳瑞山的一家银行率先推出此业务，之后迅速在美国得到普及和推广，成为一种成熟的贷款方式。该业务在加拿大、新加坡、日本等发达国家日趋兴旺，极大地影响和改变了这些国家老年人的生活方式。
　　
　　二、在我国实施“倒按揭”的困难
　　
　　几年前中国农业银行就已经开始“倒按揭”业务的研究，由于各种操作性的困难，一直未能付诸实施。
　　（一）传统观念的抵制
　　中国人不仅有“但存方寸地，留予子孙耕”的传统观念，而且具有较强的世袭继承思想。从中国古代开始，长辈就希望把所有的家产留给自己的子孙，希望后代能将家族的遗产继承下去。传统观念的存在，使长辈认为只有把房子留给子孙才是正确的选择；而子孙也认为长辈把房子留给自己是理所当然的。
　　（二）风险控制的不确定性
　　按揭贷款的风险随时间的推移不断减小，而“倒按揭”恰恰相反，随着时间的推移，利率的不稳定及房屋维修不当等方面的因素会加大市场风险。风险不断增大，金融机构控制风险的难度也较大。风险控制的不确定性阻止了“倒按揭”的迅速推行。
　　（三）技术人才储备不足
　　由于确定“倒按揭率”涉及到房地产市场走势、人均预期寿命等因素，只有在获得大量稳定可靠的数据后，经过精算才能确定，而我国尚未储备足够的精算人才来进行此类测算。在此背景下，银行确定倒按揭率的难度很大，倒按揭率过高，借款人不接受；而倒按揭率过低，金融机构则可能要亏损。
　　（四）考核技术的难题
　　目前，国内大部分金融机构对经营部门的业绩考核是按年度进行的，而倒按揭业务要获利需经过较长时间，因此尽管倒按揭能拓宽金融机构的利润空间，但现实的考核机制却抑制了经营者对“倒按揭”这种远期效益品种的兴趣。
　　
　　三、“倒按揭”在中国的前景
　　
　　尽管“倒按揭”在我国的实施存在种种困难因素，但“倒按揭”业务在我国是否还有光明的前景，答案是肯定的。
　　（一）中国的老龄化问题对“倒按揭”有较大的需求
　　如上海市的老龄人口的变化趋势，数据表明，未来20年上海的60岁及以上的老年人口将呈现急剧增长的态势。而全国老年人口的变化趋势，数据表明，到2005年底，中国60岁以上的老年人近1.44亿，占总人口的11%。目前，中国老年人口正以年均约3%的速度增长。
　　我国如何面对快速增长的老年人群体呢？如何妥善而有效地安排老年人的生活呢？显然，单纯地靠政府的社会保障不仅会对国家的长远发展将会起到阻碍作用，而且在城乡分割的社会保障条件会形成对农村老龄人口又一次重大歧视。如果仅仅依靠子女来承担老龄人口的养老问题也不太现实。20世纪70年代推出的计划生育政策形成了大量的独生子女，如果由夫妻两人赡养4位老人无疑会极大地增加子女的生活压力，这也是传统观念较重的老年人所不愿意看到的。“倒按揭”业务的推出能够很好地解决老年人群体的养老问题，又不增加政府和子女的负担，无疑是一个很好的选择。
　　（二）社会经济的发展正不断冲击和淡化传统观念
　　中国改革开放近30年来取得了一系列惊人的成绩，国家的国民经济总值在近10年增长近3倍，人们的生活水平也开始逐渐提高。很多人的观念已经开始转变，老人们逐渐开始不操心自己的儿女的生活，而是越来越多地享受自己的晚年生活，让自己更快乐、更轻松。那种传统的“但存方寸地，留予子孙耕”观念开始淡化，父母与子女开始成为两个相对的独立体。这就为“倒按揭”在我国发展创造了条件。
　　
　　四、构建和完善“倒按揭”实施的有效环境
　　
　　为了有效推行“倒按揭”业务，我国在借鉴国外成功经验的基础上，需要建立起良好的实施环境。
　　（一）充分发挥政府在“倒按揭”养老模式中的调控作用
　　由于“倒按揭”的特殊性，它能促进养老事业和社会保障的发展，但又是具有高风险的金融产品。因此，政府既要开放政策，鼓励其发展，以提高人们的生活水平；又要进行适当调控，防止由于经营不当而造成经济波动。由于“倒按揭”这种养老模式的特殊性，以及我国目前的现实情况，政府部门中的房管部门可以承担起这方面的主要工作。房管部门是目前基层房屋产权管理、经济适用房管理等多项工作的管理部门，房管部门作为这项工作的主管部门具有许多优势。房管部门要做好统筹管理，规范各方行为，使得这种模式能合法合理并有效推行，作为政府部门种专职管理社会养老的民政部门则要和房管部门形成长期的有效沟通机制，为最后形成专门的部门来管理“倒按揭”养老模式，最终到达SS-GOI模型打下良好的基础。
　　（二）构建良好的金融环境
　　首先，我们要加强银行资产评估、保险精算等高技术人才的培养。“倒按揭”业务之所以难以在我国很好地发展，其中一个很重要的原因就是我国缺乏相关技术人员。因此，应当加强精算人才的培养，为“倒按揭”业务的开展提供有效的人才储备。其次，我们要加快对各种金融体制的改革进程，学习西方先进的经验，充分运用后发优势，在我国国情的基础上来构建一个相对健全的金融体制，构建一个相对稳定的金融环境，使得“倒按揭”养老模式的推行能够真正做到既解决社会养老问题，又合理有效规避金融风险。最后，各银行保险等机构本身要充分面向市场设置合理有效的理财产品。使得最广泛的客户能够接受这种养老方式，促进成熟的“倒按揭”市场的构建和形成。
　　（三）建立综合的“倒按揭”开办机构
　　我国银行、保险、社保、房地产等机构的缺点，决定其均难于单独胜任“倒按揭”业务，因此应该建立一个以银行为主体，保险和社保机构为补充，房地产中介机构参与其中的“倒按揭”开办机构。从银行方面考虑，其资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比例，有开办传统房地产贷款的经验。但是“倒按揭”养老模式运行周期长，而银行的存款周期较短，双方的持续期不匹配。从保险公司方面看，尤其是寿险公司长期从事养老保险的业务，在寿险产品的开发和推广上有丰富的经验，但由于政策的限制，我国的保险公司尚不具备金融信贷的功能。国内的保险资金也不允许直接投资普通的房地产项目。就社会保障机构而言，虽然具备雄厚的资金实力，业务范围与养老事业密切相关，但这项业务涉及贷款的发放与抵押房屋的评估、维护、销售等工作都不是社保机构的专长。另外，房地产公司及会计师事务所、律师事务所、房地产评估事务所等中介机构，在开展反相抵押贷款业务的过程中是不可或缺的，但他们不可能成为主角。因此，开展“倒按揭”养老业务一定要将它们结合起来，优势互补，共担风险。
　　
　　五、建议：SS-GOI模型探讨
　　
　　基于上面对于“倒按揭”业务的有效环境的分析，我们建议推行“倒按揭”业务可以采用SS-GOI模型（见图1）。SS-GOI模型中的SS是social security（社会保障），G是government（政府），O是older（老年人），I是institution（机构），主要内容就是指以社会保障为核心，以政府、老年人、实施“倒按揭”业务的相关机构为主体，通过政府的“廉租房”或“经济适用房”政策将房屋卖给生活困难的老年人，解决他们的住房问题，而这些老年人在满足条件后又可以将房屋以“倒按揭”方式抵押给实施“倒按揭”业务的相关机构，使其生活更加宽裕，而实施“倒按揭”业务的相关机构在借款人去世后将房屋变卖获得利润，如果房屋的市场价格低于付出的借款，政府可以给予一定的经济补偿，从而满足政府、老年人和“倒按揭”业务的相关机构三方利益，进而促进社会福利的“倒按揭”实施模式。
　　
　　
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