对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨
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作者: 王利
【摘要】 房地产业作为国民经济体系中的重要支柱行业，它的发展对整个经济体系的发展有着非常重要的影响。房地产业的主要成本包括工程所用土地开发成本以及施工、营销成本。对成本控制的管理水平决定着公司的发展前景和经济效益。本文针对我国房地产业当前的发展状况和房地产成本控制管理水平的调查分析，发现一些当前急需解决的问题，并针对这些问题提出相关的建议和成本控制的管理方法。
【关键词】 房地产 成本管理控制 方法
随着我国房地产业的不断发展，我国也相应出台了一些相关的对房地产业的相应控制法规和政策。随着新的发展形势，对房地产业的成本控制和管理水平提出了更新的要求，这就要求对新政策、新法规有深刻的理解，重视对房地产公司成本的控制与管理，不断创新工作方法，以适应高速发展的市场需求。
一、房地产成本管理控制概念的界定及内容
1、房地产成本管理的概念。房地产成本管理是房地产公司生产经营及管理的重要组成部分，它的管理控制对象是成本，然后凭借管理会计的形式对成本信息进行管理的一种形式。企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。
2、房地产成本所涉及的内容。（1）土地、建筑安装、设备成本。这是房地产开发成本中的主要部分，大致占总成本的80％，而土地的费用是开发成本中最主要的成本支出之一，占据着相当大的份额。同时土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本，以此来进行项目的可行性评估。建筑安装、设备成本是三线及以下城市房地产开发成本中最大的部分，约占开发楼盘成本的60%，在保证产品的品质和质量的前提下，降低成本就是重中之重的任务。（2）广告营销成本。当今任何一项商品的推广都离不开广告，房地产开发的后期就是广告营销的环节，也是房地产成本支出的重要部分。一般有户外的路牌、广告牌、道旗、横幅费用等；平面媒体的报纸、杂志等费用；网络平台的销售和推广以及电视广告的投放费用等，这些费用的支出就构成了广告营销成本，广告费用的支出在当今社会有着日益增加的趋势，在未来的时间里，广告效益的高低也将严重影响到房地产企业经营效益顺利实现，其竞争的趋势将更加激烈。（3）管理成本。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。（4）其他不可预见财务成本。根据对一些具体的房地产经营运行过程可以确定：获得土地使用权成本、管理成本在项目的开始阶段就可基本上确定，而且成本的可变指数低；工程施工前期规划费用、工程施工运行成本、广告营销成本的可变性比较大；而其他不可预见成本不会占取总成本的多少比例，只是稍加关注即可。而工程施工前期规划费用、施工运行成本以及销售运营成本的可控制性占有相当大的比例，所以这部分成本是房地产业管理控制的重点部分。
二、房地产公司成本管理中的问题
1、成本核算对象的设立不规范。在成本的管理中要实现有效的管理，首先就要确定其管理的目的物，只有这样才能做到有的放矢，有所作为。房地产企业成本的核算对象应根据项目的核算内容来确定相应的核算对象。例如在商品房的建设中，可以按照合同以及工程的名称在开发成本科目中设立不同的成本核算目标或对象，而在实际工作中部分房地产公司往往将原本属于同一个个工程的项目分成了若干个成本核算对象，不仅增加了核算人员的工作量也导致了成本项目费用的管理不能真实反映项目资金投入的实际情况，使所提供的成本资料缺乏真实性和科学性，以至于企业的经营决策失去了可靠依据。
2、成本费用分摊不合理。房地产成本的支出有着诸多方面，对其具体的支出如果缺乏合理的规划和规定就容易造成成本的叠加，形成资金的无形浪费。例如在用于拆迁的商品房成本中某些企业就没有严格遵循实际的用途废品资金，在不同对象的同一费用支出上就存在着相关科目不安规定进行分摊，形成了成本费用分摊的随意性。这种分摊的随意致使房地产企业的工程成本的核算脱离了企业生产经营的实际需要，就难以及时提供真实完整的成本资料。
3、账物不一致。由于房地产企业的生产经营涉及到多个方面，因而其财务管理就显得极其重要，一套完善的制度规范对于实现其合理高效的财务管理有着非常重要的作用。在现实工作中一些企业在购买以及自建拆迁用房和商品房内部调拨或划转自用以及后期的销售环节中，没有制定完善的管理制度和监督体系，进而导致了账目与实际物品数量的不一致，严重削弱了其财务信息的有效性和真实性。这些管理上的混乱，带来了成本核算不真实，也使得成本管理缺乏可靠依据。
4、工程成本核算的依据无法及时取得。房地产企业在进行工程成本的核算中要取得真实有效的信息就必须要获得施工单位出具的有效发票，并在此基础上进行核对。由于施工单位在出具发票时需要缴纳企业的营业税和附加税以及企业所得税，而对工程已经基本完工但房地产企业不能及时支付款项的，就不给开发票。因而加入房地产公司没有及时取得施工单位给予的有效发票，就无法进行工程成本的核算，也就进一步影响了整个成本核算的真实性和有效性，使企业在经营决策上缺乏有效的信息支持，阻碍了企业成本核算的有序进行，也在一定程度上影响了企业核心竞争力的有效提高。
三、对房地产成本控制与管理提出的相应方法和设想
要想保持强有力的市场竞争力，就要加强房地产的成本管理控制。而要实现成本管理控制的有效执行，就要对各种成本模块逐一分析、管理。
1、获得土地使用权成本管理。获得土地使用权的成本相对固定，主要包括购买土地的成本、补偿费用、拆迁费用、土地契税等。这部分成本主要受当地的地价影响和房价影响，没有太多的波动空间，但也要加以重视。
2、工程施工前期成本管理。工程施工前期，主要包含一些设计费用和调研费用等，设计费用是控制管理的重点。对设计费用进行严格重点的管理控制，同时兼顾其他费用，在一定程度上控制好这部分成本的预算和管理。
3、工程建安运行成本管理控制。（1）大于10万元的项目采用公开招标的形式，小于10万元的项目采用比选的形式，是降低成本的最重要环节；招标前一定要对标书中的主要材料做市场调查，标书中主要材料一定要约定三个左右的品牌。（2）关于钢材价格的控制，对于一年开发大于40万平方米的房地产公司一年的钢材使用量按2万吨计算，如果将钢材价格和经销商锁定，钢材一项的成本降低就会超过1000万元，也许比我们开发一个小楼盘的利润还会多。（3）关于税收，我们国家的税收政策或左或右的情况比较多，如果能请税务系统的给我们做一个税务筹划的话，也许税务这一快也能为我们降低成本提供新的亮点。（4）关于楼盘的优化，做为房地产公司一定要有自己的设计团队，对于楼盘外观及户型在不断完善的同时一定要固化，形成自己的风格，对降低成本、缩短开发周期、降低广告成本会起到事半功倍的作用。（5）要关心员工，把感情留人、事业留人、和适当的待遇留人的理念体现在日常工作中，这样员工才会各尽其能、各施所长，把工作做得更好。
4、销售、运营成本管理控制。这部分成本也是波动较大，存在一定管理控制操作空间的组成部分。它主要包括在产品销售过程中产生的各种费用，包括广告宣传费用、销售人员费用、管理人员费用、售楼处费用等。首先要进行各项销售、运营的成本预算，并且建立各极的宣传网络和平台，将产品推广工作做好。其次，完善各种推广方式和机制；使销售、运营成本得到良好的管理控制，是对整个成本良好控制的不可忽视的因素。
5、其他成本的管理控制。这部分成本主要是房地产公司在整个运营周期所发生的各种不可预见及管理成本。这部分财务成本，主要受项目总成本的制约，所以可管理控制的弹性空间并不大，但是，它也是总成本的组成部分，所以在管理控制中也不容忽视。在管理控制过程中要做到合理规划资金的使用，尽最大的可能减低总成本。
6、建立健全成本管理控制的鼓励机制。首先，要在思想上重视。领导要在思想上和重视程度上加强，同时所有员工都加强主观认识。其次，还要建立一定的鼓励机制。对在成本管理这项工作中表现好并且业绩突出的部门或个人加以重奖，充分调动所有职工的积极性。而且，除相关激励制度外，一个企业的文化建设也会对成本的管理控制有一定的激励作用。很好的企业文化本身就是一种无形资产，首先它在无形间是对企业的品牌打造和宣传，同时也能增加员工对企业的信心。所以，要提高对成本管理控制的重视和客观认知，并努力发扬企业优秀文化。
7、制定完善的成本计划。房地产企业成本的控制在开展之前就必须有一个明确的目标和完整的控制计划以指导后期的控制管理工作，这是其成本控制管理中不可省略的重要环节。成本计划的制定，首先就对总投资项目标进行可行性进行研究，待项目得以批准之后，此总投资的目标也就成为了总成本控制的目标，整个成本控制就应该围绕其展开；其次要对整个成本控制目标进行逐项的分解以确定不同环节或不同阶段的具体控制目标，在实际工作中可以将总的成本支出分解成多个不同的对象并设立各个项目单位。同时总成本的分解中要充分考虑各个成本的限度之间的平衡性，以实现或确保项目成本在整个项目内的合理分配，因为对其的科学合理的配置不仅是整个项目协调性的前提，更是实现总项目总体功能以及质量目标等之间的平衡性的有力保障；再次在项目不断深化的情况下，其配套的技术方案和实施方案也要进行相应的细化，在结合实际情况的基础上对各个成本对象进行合理的成本估算并对项目进行优化组合。
8、实行全程成本控制。由于房地产企业的生产经营不是一个短期的投资行为，其往往是一个长期的投资过程，因此在其成本控制中要实行全过程的成本控制管理，以达到成本支出最小化的目的。在工作中要对项目开发的每一个环节进行成本控制，因为项目的开发是房地产企业生产经营中的重要组成部分，而对其的管理控制也就成为了成本管理的核心，其管理主要分为：项目投资策划和投资决策环节，这也是房地产企业进行生产的首要阶段，因而在此阶段必须对可能发生的成本进行总体控制；在项目的设计环节中应着重加强成本的管理，因为设计阶段的优劣对整个过程的造价有着极其重要影响，应采取一定的限额的方式以控制设计的成本支出，减少其不必要的成本支出；房地产项目进入到动迁环节时就必须要聘请独立的、高效的评估咨询机构按照相应的政策进行价值评估，以确定补偿标准。另外在后期的动迁过程中要严格按照补偿标准的额度进行操作，并强化动迁收尾的管理和控制；在项目的招标以及合同的洽谈环节进行科学的成本控制管理，由于其工作的好坏将直接影响到后期项目成本的管理以及核算的有效进行，因此对此工作应极其重视并制定一个科学的管理控制制度，以确保后期的项目的顺么进行；最好在项目的结算过程中应极力避免结算的主观上的失误以及客观上的工作疏忽，可以制定一套结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制等管理制度，为项目成本的核算打下良好的基础，以取得成本控制的有效实现。
四、结束语
房地产开发是在市场经济体制下的一项重量级项目。然而，房地产开发的成本管理控制是一个有机的整体操作体系，在整个项目周期它贯穿于始终。所以，在房地产的开发过程中，每一个成本的管理控制环节都不能忽视，充分分析每项成本的特征和在总成本中的作用和可控性，针对各自的特点进行管理控制，这样，就会最大限度地降低企业房地产开发项目的总成本，同时，最关键的是增强了房地产企业在市场竞争中的竞争力。所以，各房地产公司在项目运行过程中，采用合理的手段对各项成本进行管理控制，不但能提高企业的生产经营效益，还能保证企业在市场竞争中站稳脚跟，从而促进我国国民经济的发展。
【参考文献】
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[3] 金渡、关海玲：房地产项目的成本控制分[J].山西高等学校社会科学学报，2004（16）.
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