浅析我国房地产市场未来价格趋势

来源:用户上传      作者: 何 丹

　　摘要：中国的房地产业在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展，随之而来的是目益飙升的房价。2010年上半年以来，在国家一系列房地产调控政策的影响下，房地产价格也从逐日增长变为以各种形式的降价，不过全国房价下跌幅度似乎并不大，在全国楼市调查中发现，一线城市虽然楼市逐渐走低，但是二三线城市的房价却不跌反升，证明了我国房价迅速下跌的可能性小。
　　关键词：房价；调控；房地产市场
　　中图分类号：F293.35　文献标识码：A doi.10.3969／jissn.1672-3309(s).2010.08.07　文章编号：1672-3309(2010)08-065-02
　　
　　一、我国房地产市场的现状
　　
　　1、房地产价格上涨
　　据国家发改委、国家统计局数据显示，2009年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比上月扩大2.1个百分点，为连续6个月保持同比正增长，环比上涨1.5％，创下26个月涨幅新高，已经接近2007年9月1.7％的历史最高值。一手房价继续疯狂。数据显示，新建住房销售价格同比上涨9.1％，环比上涨1.9％，涨幅比上月扩大0.4个百分点。
　　
　　2、商品房结构不合理
　　房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30％～35％比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓所占比例较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。
　　
　　3、房地产市场秩序混乱
　　2009年下半年随着房价不断上涨，中国房地产市场秩序仍较为混乱。房地产市场准入规则不够规范，开发企业准入门槛太低，致使房地产业良莠不齐。外资介入房地产市场过猛，扰乱了我国货币政策的执行力度。
　　
　　二、房价上涨过快的成因分析
　　
　　1、房价上涨过快与土地供应减少有关
　　在房地产市场火爆的2009年，全国的土地出让面积下降了20％多，有些城市的土地出让面积只完成年初计划的50％左右。由于土地需求增加而供应减少，使土地价格迅速上升。土地价格的上升必然助涨房价的上升。
　　
　　2、房价上涨过快与信贷过度扩张有关
　　自2008年11月中央开始实施适度宽松的贷币政策以来，从供给的因素看，房地产开发商的资金紧张情况很快得到了缓解，使不少开发商捂盘惜售。在房地产市场，开发商是主动定价者，买房者是价格的被动接受者，当开发商有了信贷资金的支持，在市场定价过程中更加主动，住房价格必然上升。从需求的角度看，宽松的贷币政策增加了住房的需求，尤其是按揭贷款的优惠利率下调到历史最低水平时，买房者的还款负担降低。另外，宽松的贷币政策唤起市场对贷币贬值的预期，买房成为富裕阶层保持财富的一种选择。
　　
　　3、房价上涨过快与投机者增加有关
　　在高房价下，部分真实需求已经被逐渐挤出市场，而为规避通货膨胀的投资需求以及外资投机者为了获得炒房利润的投机性需求逐渐增多。投资与投机需求增多造成市场供求紧张，推动房价不断上涨，相当部分自住需求被挤出了房地产市场。
　　
　　4、房价上涨过快与推进大城市策略有关
　　近几年房价普涨的城市，基本上与推进大城市策略有关，由于这些城市所幅射的区域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本无力带动如此大规模的需求，进而推动房价在短期内快速上升。人民在享受经济快速发展机会和福利的同时，个人财富的增长增加了人们普遍增多的投资需求，住房成为投资的酋选。
　　
　　三、目前我国房地产市场已采取的调控措施
　　
　　1、加强土地使用管理
　　房地产业开发的是土地产品，有效地严把土地“闸门”就能够有效地控制房地产市场的供给。2006年以来国家陆续出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《财政部、国土资源部、中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》、　《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》等规定，严把土地“闸门”。
　　
　　2、加强房地产市场宏观调控
　　上调金融机构贷款基准率是充分发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，是央行收缩信贷采取的紧急措施。2009年12月15日，“国四条”出台，2010年1月10日“国十一条”出台，2010年4月12日，五大行收紧二套房贷款利率。2010年4月10日，国务院直接发布新“国十条”被称为最严厉的房地产调控政策，政策意义甚为巨大。
　　
　　3、加强房地产市场的监管
　　2010年4月13日，住房和城乡建设部发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，整顿和规范房地产市场秩序，维护住房消费者合法权益。国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理。国家通过一系列政策的调控有效抑制了房价的继续走高，逐步规范了房地产业的发展。
　　
　　四、对我国房地产市场未来价格走势的浅析
　　
　　今年上半年突遭“史上最严厉新政”袭击的房地产业可谓跌宕起伏，到7月以后，房地产业逐渐步入了量跌价稳的敏感时期。但不管国家怎样调控，房价却不会再次回到2000年以前的水平，这是市场规律的必然。总体来看，中国房价迅速下跌可能性小。
　　
　　1、房地产业的特点致使房价迅速下跌可能性小
　　房地产业是国民经济的支柱产业，它能带动相关产业的发展，并且在地方税收中占有一定比例。它直接关系到人类社会的方方面面，为社会生产生活提供物质基础保证。另外，中国房价泡沫累积有限，特别是在房价快速上涨期间，国家采取了限制外资炒房、抑制投资和投机性需求等政策措施，房价泡沫并未大范围显现。
　　
　　2、预防“次贷危机”致使房价迅速下跌可能性小
　　对于银行和国家，房价30％的下滑，已经是市场底线，由于以前多数投资的房产首付比例为30％，所以当目前市场下滑到一定的时候，政府就会出台各地救市的政策。如果不出台政策，房价迅速下跌，会引发很多中产阶级出现零资产，或者负资产。如果出现负资产，很可能出现“次贷危机”的断供现象。一旦出现“次贷危机”，银行可能是下一个“重灾区”。房地产目前是银行系统的一道警戒线，所以对于政府而言，调控政策只能截止到房地产行业，不能让风险转嫁到银行系统。银行系统的金融危机，对中国造成的伤害，是房地产这个行业无法相提并论的。
　　
　　3、就业和经济增长的需要致使房价迅速下跌可能性小
　　前几年房地产的高速发展，解决了大批的就业问题。中国有着5000万从事房地产行业的农民工，自2008年房地产行业下滑到目前为止，已经出现了1000多万的农民工失业。这对社会稳定造成了重大影响。从政府的高度看待的首要问题，还是吃饭问题。就业――解决吃饭最好的办法。作为不能购房的群体和解决温饱的群体比较起来，温饱更能牵动政策的天平。这是我国这个人口大国、资源紧缺国家的重大难题，也是我国需要面对和解决的根本问题。
　　
　　4、刚性需求的积累致使房价迅速下跌可能性小
　　中国人根深蒂固的观念，使得房子成为一种必需品，必需品往往具有抗通胀的能力，好比粮食。经济发展也使得一批人非常富裕，它们希望有更多房子、更多土地，来满足它们所对应的生活与地位。自房价下跌以来，有着刚性需求的消费群体，出现了持币观望。消费者都没有购房，但事实是市场已经积蓄了庞大的需求总量。一旦释放将很可能导致房价的快速攀升。一旦市场成交量继续上升，势必打破持币观望的心理预期。
　　
　　5、城市发展策略致使房价迅速下跌可能性小
　　城市发展策略促使大城市周边的中等城市经济快速发展，当地域中心城市辐射周边的中等城市的交通枢纽、物资供应枢纽时，一方面，随着周边的中等城市区位条件和基础设施等投资环境的完善，相对较低的土地成本和劳动力成本，吸引大量外商投资设厂的视线从大城市转向周边的中等城市，另一方面，随着大城市生产成本的增加与自身产业升级，一些传统产业或现代产业项目开始落户中等城市。缩小城乡差距，促进当地就业，解除外出务工之忧，还使一部分先富起来的农民迁移到城市来，从而缓解了过去的“城市过密化”的特征。
　　综上所述，即便房价下跌，笔者也以为只是前段时间疯长的某些地方的房价会迅速下跌。如海南、北京、深圳、广州等一线城市；至于全国大多数省份及城市，也就是二三线城市的房价，不跌反升。实际上，这些城市的房价也没有太大持续下跌的空间，房市回暖仍然存在着可能性。

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