加强工程造价的控制管理
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作者: 弓彦军
摘要：进入21世纪，随着我国经济的高速发展，具有中国特色的商品房开发建设正面临一场新的革命。从规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用，到功能和质量等方面要求越来越高，作为房地产开发企业首要的目标是工期短，投资效益好。因此，必须对项目投资实施全过程有效的成本控制，从组织、技术、经济、合同与信息等方面，挖掘潜力，降低成本。提高投资效益和社会效益。本文针对影响工程造价比较大的设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、竣工结算阶段的工程造价控制。发表一点拙见。
关键词：工程造价 成本控制 管理
一、设计阶段的成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5％～2％，但对工程造价的影响可达75％以上。由此可见，设计质量的好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计。可降低工程造价10％-15％。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济。任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离。其间又无防火分区。就设计了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可，这就造成了一定浪费。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。
(一)推行设计招标，择优选择设计单位
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、硬化、绿化、外线等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位。又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型、使用功能上开拓创新。在降低工程造价上下功夫。
(二)开展限额设计，有效控制造价
积极推行限额设计，健全设计经济责任制。设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格。然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。因此，各专业在保证功能及技术指标的前提下，必须制定双赢策略，合理分解和使用投资限额。融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额(造价、三材消耗指标等)，并建立奖惩考核激励机制。对哪个专业或哪一段突破了造价指标，必须分析原因。用设计修改的办法加以解决。克服那种只顾画图、不顾算账的倾向，变“画了算”为“算了画”。并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。
(三)采用合同措施，有效控制造价
针对目前设计人经济观念淡薄，设计变更随心所欲。笔者认为应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例(如5％)时，则扣罚一定比例的设计费(设计质保金)。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。
二、招标投标阶段的成本控制
(一)项目招标过程中的成本控制
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面。通过招投标开发商选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。笔者认为。在招标过程中成本控制，业主方应注意与加强以下几点：(1)招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前。应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。(2)做好招标文件的编制工作。造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料。对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知彼”，以利于日后的造价控制。(3)作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。
(二)做好合同的签订工作
应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签订合同过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免索赔事件的发生。此外，应争取通过工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。
三、施工阶段的成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。如果控制失衡。会使企业经营亏本。因此，房地产企业必须加强该阶段成本控制。
(一)抓好合同管理，减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更。减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务应及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
(二)从管理模式上着手，建立建设监理制
追求项目投资的有效控制，按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任。从工程管理机制上建立健全投资控制系统；同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量。按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
(三)从技术措施上展开项目投资的有效控制
在主要施工技术方案做好论证的基础上。广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计。材料费一般占直接工程费的70％左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
(四)从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费。合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等。对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
四、竣工阶段的成本控制
该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。
五、结束语
长期以来，习惯于把成本控制放在建设实施阶段。其实，投资控制、工期控制、质量控制等是互为关联的，存在着对立统一的辨证关系。要抓好投资控制，必须抓好项目的质量和进度等。因此，项目造价、工期、质量等是一个相辅相成的问题，项目成本控制是集经济、技术与管理为一体的综合学科，只有做到各方综合平衡，才能做到直接有效。在房地产开发项目中必须对影响成本的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的良性循环。也只有这样。房地产项目投资才能真正可控，管理才会出效益。
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