中国楼市调控须重视供给管理
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作者: 张琼
摘 要： 中国楼市进入了限购、限价、限贷的“三限”时代，“史上最严厉的调控政策”失效已经证明中国的房地产调控不能再简单地实施需求管理。我国的房屋租赁市场还十分混乱。当务之急，应在进一步强化和规范需求调控的同时，强化供给管理。中央财政应该增加保障性住房专项补助资金的数量，并带动各地方政府增加保障性住房建设的资金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给，以平抑市场的需求。
关键词： 中国楼市； 租赁市场； 强化供给管理； 调控
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2011）02-0019-02
伴随着城市化进程和经济快速发展，人们对通货膨胀存在担忧，对房价上涨有心理预期，通过购房实现资产保值增值成为许多居民的投资选择。据新华社报道，在京、沪、深三地各取样2000名购房者进行需求调查显示，北京有62％的登记购房者表示如果手上有剩余资金，房产将是首选的投资目标。而这一数据在上海也达到了51％。由于存在房地产投资和炒作，加上信息不对称，非理性预期等因素，许多潜在的投资需求变为实际需求，使得房地产市场的投资性、投机性需求被大量释放，直接助推了房价飙升。
2010年被誉为国内房地产调控“最严厉”的一年。为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列房地产调控政策，从2010年1月的“国十一条”到4月份出台“新国十条”、再到9月份出台“国五条”，一直延续到2011年1月出台的“新国八条”。
中国楼市进入了限购、限价、限贷的“三限”时代。目前，中国600多个城市出台了房价调控目标，近70个城市出台限购令，同时信贷门槛提高，二套房首付六成，三套房停贷。中国央行4月6日开始半年内的第四次加息。通过加息表明了中央政府继续调控房地产，坚决调控房价的决心。这将对房价和房地产市场走势形成直接影响。
2010年9月26日由国土资源部和城乡住房建设部联合发布的“进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知”，要求严格限制低密度、大户型住房的建设，住宅容积率要大于1（如果容积率小于1则是非普通住宅），还要求对通过合法手段拿到土地的企业，从土地交付之日起一年内必须动工建设，开工后三年内必须竣工，对土地闲置一年的企业要禁止拿地，显然规则较以往更加明确和量化，但要达到决策部门的调控预期也比较难。
房地产业是一个资金密集型产业，央行的不断加息无疑会不断增加房地产开发企业的资金成本，影响最大的应该是房地产供给市场，增加了房地产企业的融资成本，进一步影响了房价。短期来说，对于资金实力雄厚的房地产企业来说，加息带来的影响不是很明显。从长远来看，一方面加息引起银行信贷口的紧缩，从资金供给方面淘汰了一些规模不大、实力不够雄厚的房地产企业，进一步规范了房地产市场；另一方面，加息引起的房价持续上涨而带来房地产企业利润的增加，会弥补因加息带来的融资成本的增加。与此同时，在增加保障房供应、严控土地闲置、限制资本市场融资以及对房地产预售资金进行管理等方面也进行调控，这显然都能抑制市场投资性需求。
从以上国家出台的调控政策来看，调控措施仍然采取收紧银根和收紧地根的需求调控模式，这样调控的结果是抑制了部分购买需求和部分开发商的供给，但最终被压抑的刚性需求还会突然集中释放出来，从而导致房价的快速上涨，所以新的调控政策仍然很难有效调控畸形的中国房地产格局。但新政策强化了调控问责制、实施差别住房信贷政策、切实增加住房有效供给、加大交易环节的检查和调整交易环节的契税等措施，进一步细化和明确了细则，便于执行和监督。
我们知道“问责制”在中国虽然比较管用，但是目前地方政府土地财政的格局仍然没有改变，很多地方政府又与房地产商是利益同盟，他们想方设法来高价卖地，因此指望地方政府来调控房价显然难度较大；而暂停第三套及以上住房贷款被人们视为最为严厉的政策，但实际上是调控政策的补充而已，既然要抑制投机性和投资性购房，就必须要停止多套房持有者的贷款行为，否则一边在输血一边又在调控，结果必然会对冲了调控政策。
随着房价的上涨，房地产的供给会不断增加，但由于我国土地公有的特殊性，可供房地产建设的土地资源是稀缺的，房地产建设不可能无限制增长。另外，房地产市场的竞争十分激烈，开发商必须拥有大量的资金，具备较高的资质，市场的准入门槛很高。一些保障性住房的供给政策性较强，受价格影响较小。这就决定了我国房地产市场的供给不可能随着房价的上涨而大幅度增长。
近年来，我国加大了保障性住房建设力度。按照2009年1月提出的目标，到2012年末，基本解决1540万户低收入家庭的住房问题。但在实际中，保障性住房建设进程缓慢，出现了门槛过高、覆盖面过窄等问题。大多数城市出台的廉租房和经济适用房政策，保障的对象多限定在城市低保范围和低收入家庭的住房困难户，而这只是城市住房困难群体中很小的一部分。大批中低收入的居民被限制在保障性住房门槛以外，成为“夹心层”，其购房需求无法得到有效满足。在这种情况下，“夹心层”必然转向商品房市场，原有改善性需求被进一步推高，从而导致房价的上涨。
调控政策中提出了要切实增加住房有效供给，要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实好今年中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。但是，从目前各地对保障性住房的建设情况来看，进度和质量并不理想，而且保障性住房的总供给数量太少，不足以解决问题。从2010年政府工作报告来看，中央财政2010年保障性住房专项补助资金632亿元，比2009年仅增加了81亿元。而这与2009年全国土地出让收入15910亿元相比，仅是1/25；与2009年房地产销售额43995亿元相比，仅是1/70。这种投入不要说抑制房价，就连解决少部分人的住房问题都不现实。显然，杯水车薪的保障性住房很难起到抑制高房价的作用，难怪很多房地产商不担心政府花拳绣腿式的调控。
“史上最严厉的调控政策”失效已经证明中国的房地产调控不能再简单地实施需求管理，需求管理的政策使用已经到了一个瓶颈，当前应该尽快采取需求和供给相结合的管理方式，否则第二轮楼市调控仍然会落空。
当务之急，首先在进一步强化和规范需求调控的同时，应该强化供给管理。中央财政应该增加保障性住房专项补助资金的数量，并带动各地方政府增加保障性住房建设的资金投入，加大保障性住房、廉租房和公租房的总供给，以平抑市场的需求。
其次，应该让国有企业全部退出商品房开发领域，让以房地产开发为主业的国企和央企去承担政府的保障性住房建设，以保障这些保障性住房的质量，当然保障性住房建设绝对不是搞分蛋糕的游戏，应该进行公开的项目招标，切勿交给一些关联交易、利欲熏心的开发商来偷工减料式的开发建设。像目前这样让国企和央企全部介入商品房开发领域，他们借助各种特权和垄断地位，拿着全民所有制的资产，不计成本地拉抬地价、炒高房价、获取垄断利润和与民争利显然不太合适，而且政府的调控政策也会被这些权贵既得利益者对冲。
第三，应该尝试征收物业税、空置税和提高遗产税，增加多套房拥有者的持有成本，用税收杠杆迫使其释放存量房和空置房，让房子这种资源被充分利用起来，增加有效供给，平抑畸形的市场供需格局，以保障市场的公平与效率。
第四，应该尽快完善我国的房屋租赁市场，在规则方面不妨可以借鉴德国的经验，对房屋租赁市场用《租房法》严格的法律条文来约束，对房屋租赁的乱涨价行为要加以限制，用法律法规来保障普通民众租赁住房的需求和利益。
目前我国的房屋租赁市场十分混乱，在政府廉租房和公租房缺位的情况下，被租赁的房子大部分来自私人，加之缺乏相应的法律条文约束，一些私人房东可以随便涨价，可以随时撵走租户，这让很多租房族感觉居无定所，缺乏安全感和归宿感。从而导致很多买不起房的非刚性需求也被逼成了刚性需求。如果政府能出台相应的政策来规范房屋租赁市场，房租上涨幅度相对稳定和合理，房屋能够长期、容易的续租，法律能够适当地保护租房者利益，相信大部分人会选择低成本租房、高质量生活，而不是像当前一样倾其所有去买房、让自己变成房奴。
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