拆迁后安置房建设工程项目管理
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摘要：拆迁安置房，是指在人民政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍(含从事农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房。随着城市化步伐的加快，大量农村集体土地上的房屋被纳入拆迁范围。旧城区的规划和使用功能已不能满足社会经济发展的需要,拆除旧城区的建筑是势在必行的事情,这必须要对旧城区重新进行规划建设,以适应现代化城市发展的需要。因此拆迁后的安置房建设就显得尤为重要，其中所涉及到拆迁后安置房建设工程项目管理就是我们索要研究的一个重要课题。
关键字：安置房建设；项目管理
房屋拆迁是城市建设的重要组成部分。城市是不断发展变化的，城市的规模要扩大，用地结构要调整，房屋的设计要完善，建筑的质量要提高。没有房屋拆迁就没有城市建筑的改观，没有道路的拓展，没有城市公共设施的完善。然而，随着市场经济的发展，住房制度改革的不断深入和人民生活水平的不断提高，原有的拆迁补偿方式即以回迁安置为主的补偿方式并不完全适应当前发展的形势。因此拆迁后安置房建设工程项目管理就显得尤为重要。
拆迁后安置房建设工程项目管理中存在的问题
土地资源稀缺，安置用地难以落实
随着我国经济的发展和城市化的快速推进，建设征用土地不断增加，目前，有关专家已开展了集体房屋拆迁补偿完善机制的相关研究。以南京为例，南京地处我国经济最活跃、最发达的长江三角洲地区，城市化率达75%左右，已经进入城市化快速发展和工业化加速发展时期，建设用地急剧增加。
首先，近期重大工程项目、基础设施、重点园区建设存在较大的拆迁安置需求，相当一部分都涉及到了产权置换或者土地置换。其次，被拆迁人均倾向以产权置换方式进行补偿，并通常要求就近安置，必然涉及到统建安置用地的选址。另外，房屋拆迁往往面临着历史遗留问题，原村、居民要求拆迁安置用地安排与历史遗留问题捆绑解决，并以落实用地为谈判条件，增加了工作难度。
拆迁安置用地规划管理缺乏统筹安排
第一、通常遇到一个拆迁项目时，才会安排一块拆迁安置用地。容易导致划定的安置用地规模偏小，缺乏近中长期、年度的拆迁安置计划，往往以单宗形式解决，为拆迁安置房的同一建设和配套设施的完善带来一定的困难。例如，南京目前正处于工业化、城市化加速推进阶段，但是由于法律上未对集体土地征地进行明确的限制和界定，导致拆迁过程中地方政府权力过大，监管不力。第二、拆迁安置用地的选址安排，常常在工程队快要进场施工前才开展，经常造成“被动”
选址的状态，导致成“安置工作倒逼规划”的情况。因此，在谈判过程中遇见困难的时候，甚至会出现放宽拆迁安置补偿标准，增加用地安置规模的现象。
拆迁安置用地管理的工作机制尚未理顺
由于集体土地房屋拆迁中的矛盾焦点通常是由拆迁当事人双方利益分割不均造成的。以南京为例，合理的征地拆迁中农民的权益是拆迁工作能顺利进行的最基本保障，但是由于我国集体土地的特殊性，法律中对农村集体土地权利设定模糊，在拆迁过程中被拆迁人往往处于被动状况和不平等地位，其知情权、参与权常被忽视；拆迁人主体不明，征地拆迁程序不合理也是造成拆迁困难的重要原因之一；经济适用房安置补偿政策是在给予居民拆迁补偿不足以购房的情况下，由政府推进的一种保护措施，一定程度上推进了南京市的征地拆迁工作。然而经济适用房安置补偿政策存在缺陷。例如，经济适用房布点不合理；建设周期长；被拆迁安置的居民将经济适用房出租、转让现象频繁，扰乱城郊区市场的房价等等；企业拆迁在集体房屋拆迁中占据着重要地位，而现行的农村企业房地产产权不清晰，企业用地的来源比较复杂，历史原因众多，再加上相关的法律法规不完善，补偿依据难以确定。因此，民间企业与政府博弈力度加大，拆迁工作难以顺利开展。
拆迁后安置房建设工程项目管理措的相关施
进一步完善房屋拆迁补偿措施
首先明确拆迁补偿主体产权收益，科学计算房屋拆迁价格，根据国家管制的相关规定进行补偿，按照不同阶段发展权对房产权益的贡献大小，在农民集体、个人和国家之间进行合理分配，保障人民权益。例如，区政府可以于年初编制年度拆迁安置房计划。统筹考虑当年度本区需要实施征地房屋拆迁的总体规模、具体项目、进度安排以及拆迁安置房的建设地点、建设进度和房源供应等计划，报市国土资源局、市房产管理局备案后，组织实施。
其次，可以通过政府主导，分期分批建设城市建设拆迁安置新社区住宅，以优惠的价格，向在城市建设等基础设施、公益性建设、危破房改造、政府储备用地项目和部分列入政府组织的城中村改造项目中，已经依法实施拆迁货币补偿后仍无经济能力购买普通商品房的中低收入和双特困被拆迁家庭，安排购买或者租用一套新社区住宅。
另外，安置房先行建设，确保拆迁安置工作顺利进行。出台相关政策，除了涉及非农建设用地指标的用地置换外，拆迁安置的核心在于“安置房”，工作的重点主要在于加强安置房管理，而不是将安置用地作为拆迁安置工作的前提条件。
创新拆迁安置的补偿方式，有效缓解拆迁安置用地的压力
适当提高货币补偿标准，鼓励采用货币补偿的方式，建议增加部分购房津贴、地域补贴等，提高拆迁安置的货币补偿标准，保证被拆迁户能够用补偿款购买到质量相当的住房，鼓励被拆迁户通过市场方式解决安置需求，也可以通过增设对符合产权置换条件但选择货币补偿的被拆迁给予货币补偿的奖励金，提高被拆迁人选择货币补偿的积极性。例如，被拆迁人在获得货币补偿之后可以直接到房地产市场选购符合自己需要的房屋等。
可以通过代建制，也就是在投资人或者建设单位委托有相应资质的工程管理公司或者具备相应工程管理能力的其他企业，代理组织和管理项目的建设。这种管理方式目前已经在国外的工程项目建设中被广发采用。使用代建制有利于政府的监督、领导、管理艺术水平的提高，让政府部门从“办事”转变为“管事”，使政府将有更多精力从事宏观层面的监管工作。不仅如此，使用代建制，可以克服建设项目非专业化管理的难题，让真正具备项目管理的专业化人才发挥其自身优势，克服政府为工程项目组成临时指挥部，项目后无人管理的弊端。
多渠道拓展安置用房房源，政府可以通过购入二手房或者收购部分商品房，亦或者没收违法建筑等作为安置房，扩展政府的安置房源，为被拆迁户提供多种选择，将拆迁安置工作的重点放在“安置房”管理上。
加大拆迁安置用地的规划预控力度，提前做好土地整理工作
提前开展《拆迁安置用地布局研究》，加大安置用地的规划预控力度。考虑拆迁安置用地量大地面广，存在就近安置的需求的特点，可以通过以街道为单位，对本街道内近期因公共利益需要进行拆迁安置总量、类型进行统计和估算，并按照“就近安置”的原则，在接到范围内选择具有一定用地规模的地块作为本街道近期“集中拆迁安置用地”；按照城乡规划法要求，提前组织拆迁安置用地所在片区的法定图则编制工作；按照土地开发与市政配套要求，根据实际的开发时序，督促相关部门提前部署土地整备工作，为地块开发做好准备。
4、加强拆迁安置用地的供应管理，并纳入近期规划年度实施计划
首先，扩大每年的建设项目用地预申报的范围，要求各区就下年度的拆迁安置用地需求预申报，待市政府统筹后纳入年度实施计划，加强拆迁安置用地的供应管理。
其次，配合每年的招拍挂选址，组织开展“集中拆迁安置用地”的预选地址工作，将相关成果反映到局图形系统中，鼓励“一对多”，安置用地不因具体项目划定，而是服务于各类拆迁安置项目，促进安置用地的集约高效利用。
另外，严格拆迁安置用地的审批，规范拆迁安置用地的规划管理工作。通过审查拆迁安置用地规模是否符合目前政策用要求，按照规划实施要求，开展拆迁安置用地的预选址工作。拆迁安置用地由各区政府申请和建设，国土房产部门负责统筹，监督安置用房的分配，并对安置房分配做好台帐管理，按季度向社会公布拆迁安置房的使用情况。
结束语：拆迁安置是各个城市发展所必须面临的一项重要工作，也是当前向存量土地要发展，保障重大基础设施顺利实施的重要环节。因此，通过创新补偿措施、理顺安置用地的管理机制等方式，公平、节约、高效、合理的安排拆迁安置用地；提前做好土地整备及安置房的建设等手段，规范拆迁安置用地管理，保证拆迁后安置房建设工程项目管理顺利实施，促进城市更好、更快的发展。
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