简析中国房地产财富效应
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作者: 冯雪君
【摘要】本文试图用实证的方法分析中国房地产的财富效应，探讨其效应对消费和投资的影响，得出中国房地产的财富效应对于消费和投资都具有正的影响效应，说明了中国的房地产经济具有明显的投资甚至投机性质。
【关键词】房地产；财富效应；消费；投资；实证分析
一、房地产财富效应的含义
所谓房地产财富效应，具体是指由于房产价格上涨（或下跌），导致房产所有者财富的增长（或减少），其资产组合价值增加（或减少），进而产生增加（或减少）消费，扩大（或缩小）短期边际消费倾向，促进（或抑制）经济增长的效应。事实上，房产财富上升，在预期收入增加和预期价格上涨的推动下，也促进了房产本身消费和投资的进一步增长。房地产本身具有消费品和投资品的双重特性，他与其他的资产有着显著的区别，使得房地产价格的财富效应可能为负或者为较小的正值。
二、房地产财富效应对消费及其投资的传导渠道
1．房地产财富效应对消费的传导渠道：（1）实现的财富效应。房地产作为一种重要的资产形式，其价格的上升导致总财富的增加，消费者可以通过抵押贷款或者卖掉房子进行再融资，从而增大了当期的消费。所以这种实现的收益对个人消费产生积极的影响。（2）未实现的财富效应。如果房价升值的时候，消费者没有出售房产或者没有进行再融资（抵押贷款），但是由于财富贴现值的增加，消费者预期他们比以往更富有，这种没有兑现的财富也会促进消费。这种是正的促进作用。（3）预算约束效应。消费预算约束效应的大小，取决于购买住房的消费者的比率。对于拥有房地产的消费者来说，房地产价格的上升可以促进其财富的增加，但是对于没有住房的或者主要依赖租房的消费者来说，房地产价格的上升会推动租金的上涨，使这些租户的实际收入下降，进而减少其消费，这是负的促进作用。（4）流动约束效应。这一效应的具体影响随着金融体系的特点不同而不同。具体的说，房地产价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的贷款，获得更大的流动性，但是如果房地产价格大幅下跌，银行也会根据风险的重新评估，同时要求住房者提供更多新的信用保障，从而加大了消费者的流动性约束。这一点反应了房地产财富负面效应。（5）替代效应。如果房地产价格大幅上升，那些原来计划购买住房的家庭要面对较高的首期付款和未来更多的贷款，因此这样的购房家庭会减少开支。住房价格的上涨会促使消费者未雨绸缪，减少当期消费。如果房地产价格不断攀升，居民的很大一部分收入花费在居住上，从而对其他消费品的购买力下降，可能会影响整个国民经济的健康发展。因此这也是负的促进作用。
2．房地产财富效应对投资的传导渠道：房地产的财富效应更加明显。投资于房地产的人，只要房价上涨，就可以带来直接的收益，不论是出租还是再出手，都是一种直接可以获得财富收益的方式，财富效应非常明显。而用于消费的房产所有者，即使房价上升，他们也不可能像房产投资者那样卖掉住房或拿来出租，因此房地产的财富效应对于投资者而言，更加明显，而对于消费者而言，这种效应就相对小。
三、房地产财富效应对消费以及投资影响的实证研究
（一）数据的选取
房地产的财富效应，主要体现在房地产价格上，本文采用全国房屋销售价格指数来代替房地产财富效应(P-property)，而房地产消费（C-consumption）采用每年商品房销售总额来代替，而房地产开发投资额则代表了房地产投资(I-investment)。根据国家统计局公布数据，国家是从1997年才开始统计全国房屋销售价格指数，所以我们实证分析的数据区间从1997～2010年，最新的2010年全国房屋销售价格指数，由于国家统计局尚未公布，我们就由已经公布的七十大中城市房屋销售价格指数代替。
（二）模型的设计
1．房地产财富效应（P）对房地产业消费（C）影响的实证分析。根据现代消费函数理论，建立房地产财富效应的消费函数模型，为了消除时间序列异方差，我们分别对房地产财富效应（P）和房地产业消费（C）加以取对数处理，最后建立的实证模型如下：LnC=α+βLnP1+μ，其中α为常数项，μ为扰动项。用Eviews进行回归分析，得到回归方程：LnC=－13.429+4.672LnP1，s.e（1.739）（0.359），t统计量（－7.722）（13.024），R2=0.934，AdjustedR2=0.928，F=169.612，S.e=0.295，DW=0.592。从回归结果看，在1%的水平下，t统计量是显著的，拟合优度基本可以，整个模型基本可以通过检验。但是从回归模型来看，价格和消费是正相关的关系，与一般的消费理论（价格与需求之间负相关，价格越高，需求越低）相悖。因为房地产业与普通的消费品有所区别，房地产业消费是随着价格的上升而上升，这说明我国的房地产市场，投资性比较强。
回归方程表明，房地产销售价格指数上涨1%，房地产消费会增加4.672%，房地产销售价格上升对其本身的消费还是有着较强的拉动作用，符合人们在股票市场上，看涨不看跌的投资心理。回归系数为正，综合前面所讨论的几种传到机制而言，我国房地产市场对其自身的产生是正财富效应。说明第一种和第二种传导机制比其他传到机制所起的效应大，拥有多套住房，在房地产价格上升的时候，进行出售或者抵押等再融资方式进而使财富增加，增加消费的正效应比负效应大。进而说明，在消费者的力量博弈中，投资消费占据了上风，我国房地产市场中投资消费主导着市场发展，我国房地产价格不断疯长，可是房地产的销售却不降反升的非常现象。这在具有中国特色的整个房地产市场，也是有理可依的。我国可居住的领土有限，贫富差距也巨大，但是人口数量庞大，无房者占大多数，因此使得无房者对房地产市场发展方向的影响有限。中国的房地产市场，投资性和投机性非常强，这种投资性行为推高了房地产价格，进而也不断增加这些房产投资者的财富，进而使贫者越贫，富者越富，就是所谓的“马太效应”。长期房地产的疯长，会使中国的贫富差距不多扩大，也使众多的无房者失去最基本的居住权利，会给整个社会带来更多不安的因素。
2．房地产财富效应（P）对房地产投资（I）影响的实证分析。正如前面所分析，根据投资理论，建立房地产财富效应的投资函数模型如下：LnI=δ+γLnP2+ε，其中δ为常数项，ε为扰动项。用Eviews进行回归分析，得到回归方程：LnI=－9.379+3.867LnP2，s.e(1.235)(0.255)，t统计量(－7.592)(15.172)，R2=0.951，AdjustedR2=0.946，F=230.188，S.e=0.210，DW=0.265。从上述回归结果可以看出，在1%的水平下t统计量是显著的，拟合优度也比前面的模型拟合优度更高。从回归方程表明，房地产价格对其投资有正的拉动作用，即是房地产销售价格指数上涨1%，则房地产投资增加3.867%，这个回归结果符合我们一般的投资原理，即商品价格的上涨会带动投资增加的原理。
由房地产财富效应的传导机制理论分析，房地产财富效应对投资具有正效应，但是对消费的效应却不明显为正或为负，这主要是因为影响房地产价格和消费支出的因素并不唯一，许多因素是相互影响甚至相互抵消。但是由以上的实证分析结果可以得出，就中国而言，房地产财富效应对消费以及投资都具有正向的影响作用，而且对于消费的影响作用是大于投资的影响作用（消费函数的相应系数是4.672，而投资函数的相应系数是3.867）。房地产正的财富效应说明市场中投资消费占据主导力量。这就导致了我国房地产市场上存在大量的投机因素，近年来，这种投机因素愈演愈烈，并造成了我国房地产价格畸形疯涨。房价的不合理上涨，不断催生的房地产泡沫不但影响了房地产市场的健康发展，而且损害了公民的权利，不利于民生工程的建设，影响整个社会的稳定发展。
参考文献
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