对房地产开发的工程质量管理探研

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　　房地产开发企业作为一个建设项目的投资者，在整个工程项目的建设各个环节中起主导地位，是一个项目工程真正意义上的总承包管理者。因此在不断开发中不但要做好项目工程质量，更加要注重项目产品质量，为客户、为业主提供品质房产和品质服务。
　　1 设计阶段质量管理
　　1.1 方案设计阶段的质量管理①设计方案的合理性和先进性是设计质量的基础。为此一个工程项目的工程质量管理，首先要从方案设计开始控制，与此同时方案设计阶段的投入成本最少，而所取的效果却是最好，所以必须择优选取设计方案。②方案对一个项目具有领衔作用，一个成功的设计方案是一个成功的工程项目的开始，为此对于方案设计我们必须仔细优化，精益求精。③做好总平面布置是方案设计的核心内容，是重点也是难点。因为一个项目的总平面布置中所涉及的内容与范围非常广泛，对于设计人员的专业知识与设计要求相当的综合与全面，其中的规划、消防、人防、配电、配套工程等在此基本明确且原则上已不能再做更改。
　　1.2 施工图设计阶段的质量管理①工程项目的质量目标和质量水平，都需要通过施工图设计加以延续深化。因此，搞好工程项目的施工图设计对于控制工程项目的产品质量意义重大。②精心设计是一个项目工程设计是否科学合理的保证。对于总平面图各项指标、空间各部位的布置等必须仔细的逐一核对。③设计会签是设计单位内部检查、审核一个项目工程设计成果的最重要有效的手段。决不能将设计会签当成只是任务签字，不管是各专业设计师的横向会签，还是上下级的纵向会签都应该是带有责任心的签字。④杜绝设计单位麻木的“少动脑筋，多放钢筋”的保守设计。工程设计的目的本身就在于经济合理，如果只是加大保守系数而不能发挥设计的真正作用，那必然给开发商带来一定的经济损失。⑤建筑工程总说明可真谓是“一字千金”，建设方和监理方应及早进入到工程设计图纸及总说明的审核过程中，以免施工中不必要的施工联系单变更，同时也给结算过程带来不必要的麻烦。
　　1.3 景观设计阶段的质量管理①景观设计在国内目前尚不成熟，实际上景观效果较多掌握在现场施工技术人员的手上，因此选择景观设计单位时一定要看重有实际景观经验的设计成员的设计单位。②景观设计在于一个“意”字。一个优秀的景观写意也就创造了一个景观项目工程的纲领，也就决定了开发方与施工方关于项目的景观营造方向。③景观工程可以说是对大地的一种修饰，景观设计人员不一定将每一个角落设计完整、描述清楚，但设计中必须有一个或几个合理而正确的做法。
　　1.4 设计质量的综合管理①工程设计主要是由人的主观所确定，为此一支设计团队的好坏直接决定了设计成果，现在的设计市场较多是挂号，寻找并积累合作设计单位时注重主要的设计人员很重要。②对设计阶段性成果和最终成果进行严格的审核，包括对房地产开发方的设计任务书的执行、规划的要求执行、设计的依据、成果的数据。通过及时的核实进行补充、完善房地产开发所要求的工程设计。③设计单位的设计成果都将经过房地产工程人员而进入到施工中，房地产专业人员就直接肩负起交接的各项审核，包括各个设计单位之间的设计范围、各个阶段的设计交接、设计深度要求、施工图审查上报等。
　　2 建设阶段质量管理
　　2.1 招投标阶段的质量管理①招投标相当于一个工程项目施工的开始，选择一个有实际业绩、重合同、讲信用的施工企业很重要，切不可谈“情”而择之，否则在工程的施工管理过程中将很难进展。②在项目开发过程中对所接触的施工企业进行各方面考核、对比并建立相应的数据管理库，为今后的开发建设做好施工企业的单位储备。③对于每一个工程项目实际情况都有所不同，最好能在招投标过程中、施工合同订立过程中就清清楚楚的明确相关的项目工程管理规定，这也就要在工程开发过程中对所存在的问题进行反思，从而做到有效事前控制，以便在工程施工时可以按相关要求进行执行。
　　2.2 施工阶段的质量管理①认真做好工程前阶段的工程管理。②提高管理者、作业者的质量意识。③严格控制好建筑原材料、构配件的工程质量。④重视结构工程、建筑外门窗、栏杆等不可替换的选材。⑤着重控制观感质量和做好细部处理。⑥严把工程验收关。
　　2.3 结算阶段的质量管理①施工方必须先移交，后结算，同时必须按业主方要求提供完整的结算资料，再由监理方和业主方现场代表对其进行各自审核之后提出各自结算审核报告，最后由业主方将结算资料和各自结算审核报告一起移交于审计单位进行竣工结算。②工程联系单作为结算工程资料的重要修改与补充，为此在结算移交与结算过程中都要认真对待。③对施工过程中施工单位是否严格按照各项规范、标准进行施工，是否符合施工合同和施工现场管理条例进行分析、进行评比，从而对其违规情况按有关规定进行罚款，切不可视原合同、原管理条例而不顾。
　　2.4 建设质量的综合管理①提高工程项目各参与者的质量意识。一个项目的工程质量在于管理者的管理，也在于操作者的操作，这个管理与操作最重要的就是参与方的责任心与质量意识。②加强工程项目各参与方的协调与沟通。工程项目的协调与沟通首先需要这个项目各参与各方共同遵守本项目管理制度，同时也需要各参与方之间的相互合作、相互信任。从而使项目施工与验收自觉有序的按相关要求与规定实施。③发挥房产方业主代表手中的财权。要知道每一个施工单位踊跃的参加投标来获取工程项目建设，其最大目的就是通过工程建设为自身企业获取经营利润。④认真研究新工艺、新材料的应用对工程质量的影响。现代工程建设中都大力支持和提倡新工艺、新材料在工程建设中的应用，但同时由于新工艺、新材料技术上的不稳定性和不成熟性，隐形中将给工程质量带来挑战。因此工程项目在采用新工艺、新材料施工时必须先做好技术研究和论证，将确保工程项目的质量放到第一位。⑤重视利用项目建设中最基本、最原始的资料和方式。其实管理好一个工程项目并非难事，但也不是谁都能够管理的好一个工程项目，在工程的建设过程中很多人会忽视了最基本的东西而麻木的进行自我意识管理，甚至对这些最基本的东西感觉烦琐而无味。其实，这正好相反，这些最普通的设计图纸、各类工程规范、图集正是最好的现场施工依据；而施工单位的施工组织设计、专项施工方案正是最好的实际操作依据；工程建设合同、补充协议书正是最好的协调管理依据；工程会议、工程联系单正是最好的沟通处理依据。
　　3 物业阶段质量管理
　　3.1 物业服务的质量管理①作为一家物业管理公司就必需做到为客户提供方便、快捷的咨询服务，能为客户日常生活所遇到的问题提供贵宾级服务，尽物业管理公司的最大努力解决各满足客户符合客观实际的要求及需要。②物业管理单位对各部门进行明确分工，负任到岗，制定并完善相关工作流程和管理制度。③在物业管理过程中，避免与客户发生矛盾，细心听取客户的意见与建议，认真研究、探讨相应的解决方案，同时征求意见进行相应的修改和补充来完善社区的物业管理。④对于目前国内物业管理行业的现状，房地产开发商进行物业管理公司自经营不但有利于项目品质及公司品牌的的延续，同时也可将物业服务质量同工程产品质量一样做精、做细、做到位，为今后工程项目开发提供有利的支持。
　　3.2 物业运行的质量管理①重视工程设备的正常运行和日常维护。无论何种设备在运行使用过程中都将逐渐减少原价值而被淘汰，工程完工进行移交以后，小区内的众多设备即交由物业单位进行管理，这就要求物业管理单位对所有的移交设备都必须进行定期、定员的保养和维护，保证工程设备能够正常运行，从而充分发挥其使用价值。②合理利用物业经营用房和社区公共空间。为了能够更好的做好物业管理服务，同时又尽量少向客户收取物业管理费。这就要求物业单位能够有效的利用物业经营用房、合理的布置社区公共空间。③切实做好物业维修基金的领取与使用。现在，每一个工程项目在工程移交的同时也将数额不少的工程维修基金交付于物业管理单位进行管理。而做为一个物业管理单位就有责任将该部分资金合理的使用到实际上真正所需的地方，向社区内所有客户负责，切不可随处私自乱用。④对于破坏建筑外立面、影响结构安全、损坏公共绿化等违规形为，应当及时进行有效的制止，必要时上报相关执法机关进行处理。

　　4 工程项目质量协调管理
　　4.1 设计与建设阶段的协调①切实做好设计交底与图纸会审。经过设计交底使施工方和监理方能够正确贯彻设计意图，使其加深对设计图纸的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保建设工程质量。②有效控制工程项目的变更设计。不管是设计变更、施工变更，还是建设方的工程变更，不论是谁提出变更都必须取得设计单位和建设单位的各自确认意见，凡涉及施工图审查内容的变更，正常必须报请原审查机构审查后再批准实施。③严把工程竣工验收“设计关”。对于建设项目的基础验收、中间验收、竣工验收必须邀请设计单位参加进行共同验收，设计单位也应当派遣相关设计人员到位进行技术验收并提出设计方验收意见或验收报告。④发挥设计代表的桥梁纽带作用。一个大型的工程项目都应配有设计现场代表，在基础施工阶段对现场的地基与基础进行实地确认；主体施工阶段与工程进度同时跟进；装饰施工阶段共同参与选材定样；在工程后期参加结构的变形、沉降、裂缝原因分析与处理等技术服务。
　　4.2 设计与物业阶段的协调①物业单位及早参与工程项目设计。房地产开发商最好有稳定而规范的物业合作单位，让其物业单位及早参与工程项目的前期设计中，以其物业自身管理质量的需要对工程设计进行事前控制与相关调整，同时也了解设计意图，从而减少物业管理阶段的维护成本，提高物业的服务质量。②进行优化设计确保物业管理质量。在工程设计的同时，房地产开发商与设计单位就综合考虑项目的产品定位、建筑结构、建筑节能、景观设计、智能化设计、配套设施等对物业管理的影响，切实做到物业管理与服务的可行与方便。
　　4.3 建设与物业阶段的协调①消灭建设过程中的工程后遗症。这就要求在工程建设过程中做好工程实体质量来保证日后的物业管理工作，尽量做到不留工程问题，将可控问题消灭在工程建设过程之中，在工程建设时就为物业管理构筑良好的设施基础。②杜绝违规或不实际的客户承诺。在工程的建设过程中往往会由于房地产开发企业工作人员或项目建设人员一个无心的承诺，而在实际建设中难免会出现一些意想不到的矛盾与问题导致当初的承诺无法兑现。这样承诺的相关问题必然让以后物业管理单位也无法解决，从而给物业单位带来管理方面无能为力的被动局面。③完备工程实体和档案资料移交。建设工程的竣工也就将其所完项目移交于物业单位进行了管理，在工程移交过程中，应当做到先进行工程清单的清点，确认齐全无误后再进行工程资料和工程实体的移交与交接。④参与工程保修期内的维修协调。在工程保修期内，物业管理单位和建设单位共同协调和督促施工建设单位按其保修合同有关规定和要求进行保修，同时物业管理单位负责客户的问题受理与工程修补的落实。
　　5 结束
　　房地产开发企业作为营业单位，是以获取持续的竞争优势和利润为目标。而这个持续的竞争力和利润，最大来自于房地产开发企业的工程品质。这就要求我们在开发前、开发中、开发后都要对房地产开发工程项目的质量管理进行研究与探讨，切实做好工程项目的品质，建立房地产企业的品牌，着力打造成新时代的品质房产。

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