浅析房地产开发项目实施阶段工程造价管理

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　　【摘要】工程造价管理一直是广大房地产开发企业关注的问题和工作的核心内容。文章主要论述实施阶段工程造价管理，阐述了当前房地产开发企业造价控制体制的特点和缺点，就实施阶段中的招标管理、施工管理和结算管理三个阶段的工程造价管理进行深入的探讨，阐述了其造价管理中的注意事项。
　　【关键词】工程造价；实施阶段；房地产；造价管理
　　
　　1 引言
　　工程造价的管理是一个动态的过程，是指进行一项工程建设所需的全部费用，建设工程造价全过程控制就是在建设程序的各个阶段，采用一定的方法和措施，把建设工程造价控制在合理的造价限额以内。工程项目的实施阶段是建筑物实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，如施工周期，政策性变化，材料设备价格，市场供求波动等等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理职能，从而加强对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。
　　所以，这就需要建设单位对工程造价的管理始终贯穿于工程建设的全过程，既要全面又有重点。下面笔者就对实施阶段的工程造价管理:招标管理、施工管理和结算管理的控制作继续阐述，控制要点如下:
　　2 加强招标管理，推行工程量清单形式招投标
　　项目招标对工程造价的好处在于，招标可以使工程造价通过竞争而趋向合理或者下降，可以节约投资资金，提高工程的经济效益，进而更好的发挥工程造价管理在房地产开发项目中的积极作用。我们可以通过以下几点加强招标管理：
　　2.1 采用工程量清单。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建招标工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位投标填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对建设单位而言，首先工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞；其次可控制设计变更引起的工程价款的增加，变更增加的工程量，只能引起实体性消耗中的直接费及其税金部分的变化，非实体性消耗费用及企业管理费、利润及此部分的税金，仍保持原有水平。
　　2.2 审查投标单位报价要做到总报价和单项报价的综合评审。总价符合要求并不能说明单项报价符合要求，总报价最低并不能说明单项报价最低。投标人往往采用不平衡报价法，在保持总造价不变的情况下，将工程量可能变化较小的项目的单价降低，将可能变化较大的项目单价增大，以期达到在竣工结算时追加工程款的目的。另外也要做到单价和相应工程数量的综合评审，工程数量大的单价要重点分析。还要做到单价与工作内容、施工方案、技术工艺的综合评审，从而择优选择合适的施工单位。
　　2.3 注重施工合同的签订。施工合同是施工阶段造价控制的依据。工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。中标后合同条款的签订应严谨、细致，工期合理。对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款调整的条件和方式等，都应有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备，应列出规格、品牌、厂家和品质要求清单，还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。签订严密的施工承包合同，同时在施工中加强合同管理，才能保证合同造价的合理性、合法性，减少履行合同中甲、乙双方的纠纷，维护合同双方利益，有效地控制工程造价。在合同签订后，要做好合同文件的管理工作，合同及补充合同协议及其经常性的工地会议纪要、工作联系单等作为合同内容的一种延伸和解释，必须完整保存，同时建立技术档案，对合同执行情况进行动态分析，根据分析结果采取积极主动措施。
　　3 细化施工管理，控制预算外费用支出
　　施工阶段工程造价控制：这一阶段的造价控制主要是由监理工程师和建设单位的工地代表和造价部来完成的，这里要注意，现在的监理工程师只注意工程质量的控制，不注意工程造价的控制，加之前期工程招标和设计阶段监理工程师还没有进场，前边的情况不熟悉，还有，工程造价的计算是一个复杂而专业、政策性强的工作过程，监理工程师很难实现，这只有靠建设单位的工地代表和造价部门的人来进行控制，所以，施工过程中要注意以下几点：
　　3.1 控制材料用量，合理确定材料价格，有效地控制工程造价。开发单位造价人员及现场管理人员应密切注意市场行情，随着工程进展情况深入现场、市场，掌握第一手的施工情况及材料信息，为竣工决算提供有力的依据。
　　3.2 在施工过程中，严把变更关，将工程预算控制在概算内。严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容等，最好实行“分级控制、限额签证”的制度。对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、建设单位现场代表、监理工程师共同签字，而且应尽早提前审核这类型变更，减少损失。
　　3.3 严格现场签证管理，充分掌握工程造价变化。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。造价人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
　　3.4 做好反索赔工作。许多开发单位把重点放在了如何应对施工单位的索赔，而常常忽视了反索赔条款的应用。施工单位由于措施不当，延误了承诺的工期；交叉作业中，一方因现场清理不及时妨碍了另一方正常的工作程序，或因保护不当等情况损坏了工程成品；使用了非业主指定的新产品等待，对此开发单位均可进行反索赔。做好反索赔工作，需要有充分有力的证据，并利用监理的作用，保存好现场工程图片和现场稠人广众等原始资料。
　　4 加强结算管理，严格把好审核关
　　竣工结算这一阶段的工程结算情况是：由施工方根据投标报价、施工组织情况、工程变更、施工中的各种协议等资料实际施工情况先编制施工结算，结算报送建设单位，建设单位收到结算后报有资质的造价审计部门进行审核，以造价审计部门的审核结果作为该工程的最终结算依据，这当中就有一些弊端在里面了，主要是：
　　4.1 施工方结算心态问题：站在施工方的角度，为了使利益最大化，施工方在编制工程结算时会有一些虚高的现象，甚至不排除个别施工队在结算上故意做文章的情况。
　　4.2 造价咨询单位审计工程结算的情况是：由于造价咨询单位在工程建设期间没有全程参与工程的建设，对工程的建设情况了解不深刻，只能从施工方提供的竣工资料中进行了解，对工程的施工组织及施工中发生的情况不清楚，在工程造价审计中就会有偏差。
　　4.3 造价方和施工方串通的问题：这个问题是没有依据的设想，但作为建设单位不能不防范的问题。
　　5 结束语
　　综上所述，作为开发项目管理者，要有效地控制实施阶段的工程造价，必须从项目实施的各个环节入手，找出控制要点，突出重点管理，实施建设过程的严格监控，才能将开发项目总造价控制在理想的范围内，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。
　　
　　参考文献：
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　　[2]高燕华. 项目实施阶段工程造价的有效控制 [J]. 山西建筑, 2009, 35 (21)
　　[3]黄晓光. 房地产开发项目中工程造价的控制 [J]. 价值工程, 2009, 28 (3)

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