管理会计在房地产开发企业中的应用探索
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作者: 冷兆华
摘要:目前,房地产行业整合大幕已经开启,暴利时代宣告结束。面临如此艰难的外部环境和激烈的竞争,房地产开发企业如何立于不败之地并克服苦难、保存实力,脱颖而出?
本人在房地产开发企业先后从事过多年会计与财务管理工作,在实践中不断探索管理会计在房地产开发企业中的应用,并对应用中存在的问题进行了系统总结。笔者认为,房地产企业当前完全可以藉此机会苦练内功,提高项目研判能力和成本控制水平,只有有效整合企业资源、提高项目运营能力和企业管理水平,才能取得高于行业平均水平的利润,才能在日趋激烈的竞争中不断发展壮大。
关键词:管理会计,目标成本,全面预算管理,项目盘点
一、房地产开发企业成本核算特点
一般情况下,房地产开发过程主要分为五个阶段:投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段。房地产开发总成本按照开发流程可分为直接成本和间接成本,直接成本包括土地成本、前期工程成本、建安工程成本、市政(基础)工程成本、公共配套设施费五项;间接成本包括销售费用、财务费用和管理费用三项 。
二、房地产开发企业管理会计概述
管理会计的基本目标是服务于企业内部管理,目的在于提高经济效益,以尽可能少的成本消耗获取尽可能多的利润,主要工作是根据企业的经济实力和未来发展方向,对其经营目标和实施方案进行预测决策,编制预算,对经营活动进行全方位、全过程的价值控制,考核评价有关方面的经营业绩,为加强企业内部管理献计献策。具体而言,应包括以下内容:
(一)预测经营前景
根据企业年度目标和经营计划,充分考虑企业资金状况及项目进展情况,选择合理的量化模型,对项目未来的销售速度、成本规模、项目利润水平、现金流量等进行预测,为企业经营决策提供第一手信息。
(二)参与经营决策
根据企业决策目标搜集整理项目周边资料信息,选择科学合理的方法编制出不同的方案,并对这些方案进行分析评价,最终筛选出最优方案。
(三)规划经营目标
在最终方案基础上,将事先确定的有关经济目标根据企业资源合理分解落实到有关预算中,从而有效组织企业人力、智力、财力、物力等相关资源,并为成本控制与业绩考核奠定基础。
(四)全面控制成本
根据各项预算指标制定切实可行的目标成本,并将目标成本分解落实到各个项目、各个部门和个人,通过事前制定目标,事中进行适时控制和跟踪,不断反映差异,不断纠偏,进行调整,达到改进工作,确保经济正常运行。
(五)考核评价业绩
根据公司年初既定的各项预算指标,年末由公司相关部门对各单位、各部门及每个人进行逐级考核责任指标的完成情况,发现成绩,找出不足,从而为绩效考核提供必要的依
三、房地产开发企业管理会计主要工作内容
(一)建立目标成本
笔者认为,公司的成本管理应当以市场需求为导向、以目标成本为纲领、以全面预算管理为基础、以动态分析(项目盘点)为约束机制,建立并落实奖惩制度,使成本管理有章可循、有的放矢,形成良性循环建立目标成本是实行成本管理的第一步。目标成本是企业预先确定的在一定时期内所要实现的成本目标,即希望达到的成本水平、数值或指标。作为成本控制重要依据,目标成本必须是经过企业全体职工辛勤努力才能实现目标的成本,通常应建立在平均先进定额的基础上。因此,制定目标成本时,既要考虑本企业的内部条件,又要考虑企业所处的外部环境。然后采用价值工程及本、量、利分析,以及最佳功能质量成本决策等专门方法,制订项目最佳的目标成本。管理会计在其中发挥的作用是:
1. 完成或参与项目可行性研究。应协同销售部门、策划部门、工程部门、造价部门进行项目的可行性研究,初步论证项目的预期成本和收益。这一阶段的工作直接影响到项目的成败,必须以严肃的态度对待,以科学的方法测算,避免主观性、盲目性和片面性。新项目开源前,应了解地块的基础资料、市政条件、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位、成本费用结算和控制目标及措施、资金及税务环境的影响,写出两份以上的可行性研究报告公司决策层审议。
2. 根据销售部门提供的销售方案测算盈亏临界点(量本利分析),并预测项目盈利能力。在成本预测的基础上,结合其他有关资料,运用定量和定性的方法,选择最优的成本效益方案。
3. 编制目标成本草稿。根据目标利润,结合策划、造价部门提供的项目进度、工程概算编制目标成本草稿。
4. 根据项目目标成本按照项目投资进度编制项目现金流量预算表,根据资金缺口和“四证”(即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)取得时间初步拟定融资方案。
(二)全面预算管理工作
全面预算管理就是将目标成本详细分解,按照项目进度分阶段分部门进行分解落实,并且可以和企业承包经营责任制结合起来。这样,既有利于加强对企业成本管理,又便于对企业年度工作业绩的考核。
笔者认为,应通过资金收支计划实行全面预算管理。这是因为,现金流如同人体的血液,房地产企业更是资金密集型企业,因此保证企业资金良性循环对于房地产企业至关重要。通过资金收支计划,房地产开发企业不仅可以直观把握企业资金运动过程、调剂各单位资金余缺、加强资金管理的规范性、计划性和有序性,提高资金使用效率和风险管理能力,而且可以据此控制企业成本支出。资金收支计划分为年度和月度计划,以月计划为代表,报表由四个要素组成:收入计划;支出计划;月初货币资金余额;月末货币资金余额。收入计划与支出计划由各单位、各部门分析填列。月(年)初货币资金余额与月(年)末货币资金余额为月(年)初或月(年)底实际货币资金余额,以万元为单位。
全面预算管理体系能否有效发挥预期功能,除了企业高层领导的重视,管理会计人员的努力,管理制度的完善,还要取决于几个重要的相关环节的控制,管理会计人员应主动参与这些环节:首先,规划设计环节的成本预算,总体规划设计方案应要求涉及单位对单体设计、扩初设计、施工图设计每一阶段都出具设计概(预)算,设计、工程、预算人员应会同监理人员,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审,提出明确的书面审查意见,对于不合理的地方应督促设计单位进行修正;其次,招投标环节控制,在策划、拆迁、工程施工、物资设备采购、监理工程和销售代理、物业托管的招投标管理上,保证招标手续严密、规范、合法,标底的编制必须以目标成本为前提,在企业资质符合要求的条件下考虑内外部条件及市场条件,在保证质量的前提下,努力降低标底。
(三)项目盘点工作
如果说建立目标成本、实行全面预算管理工作是成本控制中的事前、事中控制,那么项目盘点工作就是成本控制中的事后控制,或者说事后反映。项目盘点实际是项目经营过程中的一个阶段性总结,一个对未来盈利情况的预测。以国有企业出资人身份出现的国有资产监督管理委员会所主导的清产核资工作实际上就是资产盘点工作,至于房地产企业,清产核资的重点是对每一个开发项目进行梳理,对项目开发成本进行核实,对未来销售收入和后续成本、预计费用进行测算和预估。笔者参加了2006年北京市国资委下属的一家房地产公司的清产核资工作,并参与了《北京市国资委企(事)业单位请产核资损失原因分析典型案例丛书》之《企业典型案例分析》等的相关内容的撰写,基于此次的清产核资工作,结合房地产企业项目成本核算的特殊性,笔者把项目盘点工作总结出一个公式,即项目盈亏=已结利润+未结利润,未结利润=预收账款+后续收入-开发成本(开发产品)-后续成本-后续税费。
项目盘点工作与目标成本、全面预算管理体系相结合,形成企业成本管理的有机整体。通过建立目标成本,可以对项目盈利状况进行预测,为领导决策创造条件,起到事前控制的作用;通过全面预算管理,将目标成本进行层层分解落实,由面及点,将项目目标成本通过计划手段转化为一个具体实施的系统工程,并在实施过程中不断跟踪、分析成本变动情况,及时采取措施进行纠偏,达到事中控制的目的;项目经过一个阶段的运作后,通过采取盘点的形式对项目整体进行总结分析与考核评价,做到心中有数,并结合宏观政策、市场行情、材料价格、规划方案变动等情况对企业经验战略进行适时调整。
(四)管理会计人员任职要求
通过管理会计工作内容可见,管理会计与财务会计紧密相关。管理会计所需要的许多资料信息都源于财务会计系统,是对财务会计信息的深入加工和系统分析,但是其预测、决策、规划、控制、评价等管理职能决定了管理会计人员不能仅仅局限于会计理论与实务,而必具备敏锐的头脑,活跃的思维,广阔的视角,应从战略的高度,管理的角度把握项目运营情况。要实现这一总体素质的提高,必须通过不断的学习、思考和实践,既要立足本专业,又要超越本专业,广泛学习其他相关专业的内容,例如工程概算、市场营销等等,只有不断更新知识、丰富和完善自己,才能实现自身素质的提高,从而促进企业管理水平的提升。
四、管理会计在实际应用中存在的主要问题
(一)企业经营决策者对管理会计不够重视甚至缺乏认识,企业高层领导对管理会计的认识和重视程度直接影响到管理会计在企业中的应用水平和效果。
(二)管理会计人员尚不具备管理会计工作应有的素质。管理会计是通用型人才,对其要求应高于普通的财务会计人员,管理会计人员不仅要精通财务会计知识,更应懂得业务流程、懂管理、具有协调能力、战略眼光、前瞻意识和创新思维。
五、解决问题的对策
针对房地产开发企业管理会计现状,笔者建议采取以下措施。
(一)企业高层重视
根据国内企业的现状,要加强管理会计的应用,最关键的问题是引起企业领导人的重视,否则管理会计的作用无法发挥,企业重视主要应表现在以下几个方面:
1. 管理会计处于企业价值管理的核心地位,它通过对财务会计信息的深加工和再利用,在企业价值运动中积极发挥测、决策、规划、控制和评价等职能,强化内部经营管理、实现企业价值最大化。管理会计处于企业经营管理信息的节点上,起着上传下达的重要作用。
2. 积极引入ERP管理系统
ERP即企业资源计划系统可以提升管理会计的功能。该软件可以为管理会计创造更为便捷的信息平台,例如,其中的合同管理(合同付款台账、新增变更洽商、合同结算单)、招投标管理、市场销售管理、财务管理等等,管理会计可以直接从该信息平台提供数据,避免各部门、各单位提供数据口径不一致而导致数据偏差,节省时间,节约了成本。
(二)有意识的培养专门的管理会计人才
从企业方面,鉴于管理会计与财务会计的区别,企业应从财务会计人员中选拔具有潜质的人才,并有意识的安排该人员到公司项目开发流程的各个环节进行学习锻炼。房地产行业投资周期长、资金密集、高风险、高回报,但是技术含量并不高,因此,管理会计人员完全可以通过岗位轮换,对各个环节学习,短期内掌握房地产开发的相关业务知识,从专业型人才转变为复合型的管理人才。
六、结论与不足
通过对房地产开发企业中管理会计的应用分析,可以看出,由于房地产开发企业开发流程较为规范,成本项目多数可以计量,通过管理会计实现对开发项目的经营目标预测、全面预算管理、成本控制、项目盘点、绩效考核是完全可行的,而且房地产企业实施管理会计有利于提高成本信息的相关性和可靠性。此外,房地产企业可以通过管理会计应用,不断降低自身的运营成本,有效提高企业的经营管理水平和综合效益。
本文对房地产企业管理会计的研究尚有一些不足之处。主要体现在执行全面预算管理体系过程中,需要不断的调整、修订目标成本或销售指标,甚至需要变动项目总的目标体系,有违于预算体系的“刚性原则”,对于存在较多项目遗留问题或管理尚待规范的房地产开发企业,执行效果与预期目标更是存在较大差距。
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(作者单位:重庆华林物业发展有限公司)
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