如何防范个人住房贷款风险
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作者: 李洪强
随着我国住房分配制度货币化改革步伐的加快,商业银行个人住房贷款业务发展迅速,已成为商业银行主要的贷款种类之一。个人住房贷款是抵押贷款的一种特殊形式,也是银行贷款业务的重要组成部分。有人认为住房贷款有所购房屋作抵押,又有开发商提供保证,可谓“双保险”,贷款风险系数趋于零。然而,随着个人住房贷款中一些新问题的不断出现,说明个人住房贷款同样存在不确定风险。在个人住房贷款的贷款银行、开发商、借款人中的任何一个环节,发生违约情况,都可能导致银行风险,危及银行信贷资产安全,损害银行合法权益。因此,在个人住房贷款中银行风险无时不在,并且其来源多元化,表现形式多样化。探讨和建立一套行之有效的个人住房贷款风险防范机制十分必要。
个人住房贷款中的主要风险
一是来源于开发商的风险。开发商在取得银行给予购房人的贷款后,用于其他用途或携款而逃,此种情况在期房交易中产生的概率较大。或开发商由于经营不善,导致楼盘烂尾,无法按期交楼致使购房协议无法履行,必然导致贷款协议无法正常履行,银行信贷资产受到损害。或者开发商所建楼房存在质量缺陷,不符合合同要求等原因,购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行贷款协议。甚或开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等。
二是来源于购房人的风险。购房人经济状况严重恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故,无力继续履行贷款合同。
三是来源于银行自身的风险。银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时因疏忽大意未发现开发商资源共享资质欠佳或购房人无力偿还贷款而放贷。或银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效(在合同法中,当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效,因此,签章问题显得异常重要),从而危及银行权益。
四是来源于其他因素的风险。在住房贷款合同履行期限内,由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地,虽然会给购房人一定补偿金,但数额不足以清偿银行贷款,使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地;又如,因地震、火灾等难以预料的自然灾害导致楼房毁损、灭失而无恢复原状之可能或必要时,虽为房屋进行投保但保险公司因特殊原因破产或无力支付保险赔偿金从而使银行权益受到损害。
风险防范的措施建议
建立住房贷款风险转移机制。保险融资与住房贷款融资具有许多内在的切合因素,购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范,这些需求均可以通过保险业的介入得行以妥善解决,使保险与贷款各方利益得到最佳组合。银行风险转移机制可通过以下三个方面得以建立。
一是购房人所购房屋的财产保险。值得注意的是在实际操作中,绝大多数保险合同中都有明确写着“如发生意外事故导致房屋毁损后,银行为被保险人或第一受益人”,笔者认为由于银行对抵押房产并不拥有所有权,所以这种做法违反《保险法》的规定,该保险法律关系是无效的。对此,建议在保险合同中可以明确约定“如发生意外事故导致房屋毁损后,银行可以从保险赔偿金中优先受偿”。
二是购房人的人寿保险。荷兰国际集团(ING)提出了一个被认为适用中国情况的建议“模式”,笔者认为“ING模式”为我国住房贷款风险防范提供了一个崭新的思路。“ING模式”的核心是将购房抵押贷款与人寿保险相结合,它要求购房人购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷的担保,购房人只需支付全部房价15%至20%的首期购房款即可购房。在这种机制下,一方面购房人每月仅需支付贷款的利息,人寿保险期满后其保险金足以清偿贷款本金,经济负担大为减轻;另一方面又可确保银行债权不会因购房人中途死亡、残疾以致丧失还款能力而出现贷款无法收回的风险。“ING模式”为购房人带来许多便利,也为保险公司带来新型客户群体,拓展市场业务领域,同时也给开发商带来新的生机,最终也给银行确立了因购房人伤亡而造成的还贷风险防范机制。
三是开发商和购房人的履约保险。这是一种新的保险业务,其核心是当开发商和购房人因某种原因(保险责任范围)导致其履约能力下降时,由保险公司支付赔偿金,从而避免了因开发商和购房人履约能力下降给银行带来的还贷风险。
实行制度创新,加强制度建设。法律是一种最具稳定性和最强约束力的制度。制度建设对于发展经济的作用已为大多数的经济学家和法学家所认同。在制度建设中,制度创新更是重中之重。目前,我国有很多银行经营者已经意识到了制度创新对于改进管理制度,提高经济效益的巨大作用并进行了许多成功的尝试,但是,还远远不能适应我国经济和金融形势发展的需要。实践证明我国银行在原有计划体制下建立起来的内部经营机制包括信贷管理机制已经不能适应市场机制的需要,需要通过制度创新,抛弃原有的旧制度、旧机制,建立新制度、新机制,同时吸收原有机制中仍然具有生命力的制度,从而建立起商业银行新的适应市场机制需要的灵活高效的内部经营机制和信贷管理机制,使商业银行获得新的生命力,真正按照企业化的要求经营,去追求和实现利润最大化,最终做到防范金融风险,保障银行信贷资产安全。
建立一套权责分明,平衡制约,动作有序的内控机制。在建立内控机制上,关键是严格建立健全法人管理体制和法人授权制度在强化一级法人制度的同时,要严格对下属分支机构推行授权和转授权制度,对信贷资产管理薄弱,违规违纪,经营效益低的高风险机构,上级银行应收回授权和转授权。要尽快完善其他内部管理制度,实现内控监督的现代化,从而提高内控监督的广度和深度,减少内控环节,改善内控机制的动作质量,达到防范和化解风险(包括住房按揭风险)的目的。
抓住关键环节,落实风险防范责任。一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统,掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等,特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查,根据借款人的资信状况,还款能力决定借款人的可贷成数、期限。
二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级,特别是资金审查。期房按揭项目审查时,开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料(如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等)证实其用地、售房等行为合法,避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用。
三是认真落实贷款调查、贷款发放、贷后管理中相关人员的责任,以严格的责任追究制确保贷款经办人员尽职尽责。
加强贷后管理,做好风险预测。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等,要及时采取补救措施,以最大程度减少偿还风险。
二是建立对开发商的动态跟踪系统,及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为,为贷款的发放提供可靠依据。
三是对档案及抵押物的保管,要做好登记造册、专人保管、专库储存,交接制度要健全,交接手续要清楚,避免档案和抵押物的遗失。
加强对住房信贷业务的监管。一是定期和不定期地对银行住房贷款业务进行现场和非现场检查。检查重点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施,避免酿成大的贷款风险。
二是建立房地产信贷风险监测报告制度,定期向各家商业银行通报有关情况,减少银行间的内耗,防止开发商和购房者钻银行的空子。
三是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为,绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人,一经查出,严惩不待。造成严重经济损失的,应追究其刑事责任。(作者单位:重庆农商行大渡支行)
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