准确理解和坚决落实当前房地产金融政策

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　　国务院于20lO年4月17日推出的国发[2010]10号文件，明确了下一步调控房地产和抑制房价的各项政策措施。其中有关房地产信贷政策的若干规定和要求，突破了原来放贷业务中的模糊界限做法，各商业银行将要细化和执行的房贷政策有了新的内涵和规则，其中长期效应不可忽视。
　　这次房地产新政的指导思想是坚决遏制部分城市房价过快上涨。文件要求各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生和经济发展。该文还对各部门和各地区政府提出了建立考核问责机制问题，要求实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，并要求住房建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度、对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力的相关人员要追究责任。
　　其次，房地产信贷政策的主要内容是，实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房但套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％(原来可以不低于20％)；对购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于50％(原来为模糊的40％)，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上的住房贷款(以前没有类似要求)；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。当地人民政府可根据实际情况，采取临时性限购套数措施(以前没有类似规定)。
　　第三，房地产新政内容不仅在于差别化信贷措施，更具威力的在于二套房的认定标准方面。在此次房地产新政之前，二套房或以上的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”。这次房地产新政规定，二套房及以上的认定标准以房为限，而不是以贷为限。而且。所谓一套房贷。二套房贷以家庭为单位，而不是以个人为单位。家庭成员由本人、配偶和未成年子女组成。一个家庭只要有一套住房(不管何种方式取得)，再买房就是二套或者以上套。这种新规定的出发点是信贷仅支持居住住房的需求，不支持投资房屋的资金需求。这个规定将使一大批原来可享受一套房优惠信贷比例和利率的借款买房者，只能用新的二套房比例和利率来按揭贷款。另外，要想利用银行按揭贷款购买三套及以上住房的投资客，基本上已经难以为继，无法合规操作。
　　第四，房产新政还规定了对土地开发贷款和土地储备贷款“三不贷”原则。对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款：对于住建部门查处并认定的浯盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给予贷款；对挪用银行贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再增加贷款。
　　房贷新政是整个房地产调控政策的重要组成部分。房地产调控政策还包括税收政策、土地政策、保障住房政策等等。房地产调控政策能否取得中长期效应，还要取决于信贷政策与税收、土地、保障住房等政策的协同配合。目前各有关部门和各地方政府正在制定和出台进一步落实的各个细则和具体措施。各金融机构在制定涉及房地产业务的新规中，无论是对开发商贷款还是居民个人按揭贷款，一定要准确理解国发文件的原则精神，并在实际工作中坚决落实，以促进我国房地产市场稳健发展。

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