浅谈“营改增”后房地产企业土地增值税的税收风险及筹划
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摘 要 我国对房地产领域的宏观调控力度加大，房地产企业利润不断减少，为了强化企业的综合竞争实力，做好土地增值税税收筹划工作是非常必要的。本文就“营改增”后房地产企业面临的税收风险进行解析，并提出“营改增”后土地增值税税收筹划对策。
关键词 房地产企业 “营改增” 土地增值税 税收风险 税收筹划
一、“营改增”后房地产企业土地增值税税收风险
（一）政策风险
税收筹划工作人员为了实现少缴税，在土地增值税税收筹划工作过程中，缺少对相关法律政策的思考，未达到相关标准，使得土地增值税中存在法律误区，影响筹划效果。导致政策风险的因素有两点，一是政策改变，方案筹划工作人员没有及时更改，使得风险出现，二是筹划工作人员虽然对变动政策有所掌握，但认识不全面，甚至存在反向理解现象，导致土地增值税筹划方案失误。
（二）操作风险
土地增值税税收筹划方案制定工作人员需要掌握充足的税收筹划专业知识及能力，采取合理的筹划方案，保证最终筹划结果的合理性。怎样才能顺利执行税收筹划方案，是房地产企业需要重点思考的问题。在设定土地增值稅税收筹划方案的过程中，需要保证筹划方案的可续性和可行性，只有税收筹划方案设定合理，才能获得理想的效果，反之将影响筹划效果。但是在现行税收政策中，虽然有明确的规定，但数量多而复杂，在这种情况下，如果没有充分协调，必将会引发操作风险。
（三）执法风险
土地增值税税收筹划应该具备合法性，同时还要保证执法效率。房地产企业税收筹划工作人员在设定方案的过程中，需要秉持相关法律标准，税务部门也要根据相关法律对税收筹划方案进行审核，方案需通过审核之后才能执行，从而保证方案的合理性和有效性。但是，部分房地产企业在设定税收筹划方案的过程中，虽然是根据相关法律体系来设定的，但未达到执法部门的相关标准，从而被认作违法行为，在某种程度上加剧了企业成本投放，给房地产企业带来一定的经济影响。
二、“营改增”后房地产企业土地增值税税收筹划对策
（一）加强各个环节的税收筹划
一是项目前期筹划。在“营改增”背景下，房地产企业在承接相关项目以前，应该做好前期税收筹划工作，对项目所处领域应用的土地增值税税率以及税收优惠政策等加以综合思考，结合实际情况选择对应的承包方式进行工程施工。针对合作建房情况，需要合理应用相关措施，在建成之后双方根据相关比例进行房产分配，这样能够免征土地增值税，实现双方纳税效益的最低化。在项目前期，应该和税务部门充分交流，对当期税收征管标准有所认识。
二是建设阶段筹划。在项目经过招标、开发等环节，进入施工阶段时，应该做好建设项目成本税收筹划工作。在核算土地增值税的过程中，如果包含扣除项目，房地产企业应该利用税收筹划的方式提升扣除项目数额，以此实现减税。在获得土地使用权，支付资金以及各项费用的情况下，需要获取相关费用依据，确保各个支出都能得到精准核算。
三是销售阶段筹划。建筑销售可以划分为两种模式，一个是直接销售，另一个是间接销售，也就是通过专业的销售企业进行销售。房地产企业可以结合实际情况，选择相应的销售方式。通常情况下采用第二种营销方式，将会添加销售环节，可以应用最低进税率。
（二）提升税务筹划意识
在“营改增”环境下，房地产企业应树立良好的土地增值税税收筹划意识，保证税收筹划工作顺利进行。加强会计体系建设，科学设定会计核算流程，加强对财务人员以及税收筹划人员的专业培训，提升相关人员的综合素养。在对人员的考核过程中，应根据考核结果，给予职工相应的奖惩。针对企业的大型房地产项目，可以采用外聘专业税收筹划人员的方式，实现土地增值税税收筹划方案的编制。企业运营管理人员对外部政策环境有着较强的敏锐性，对各个政策的发布都能实现与时俱进，通过合理调配企业资源，可在项目前期、中期和后期实现土地增值税税收筹划。
（三）合理选择税收优惠
要想充分发挥税收优惠政策作用，需要对国家土地增值税相关税收政策加以探究，房地产企业纳税人可以根据工程项目面积及出售数量等情况，选择相应的税收优惠政策，这样能够有效把控土地增值税税率。针对不同类型标准住房的开发建设，应该根据房地产实际情况进行分类核算，保证增值额及增值率核算结果的精准性。
（四）优化税收筹划思路
首先，在开发准备环节中，房地产企业应该对竞拍项目容积比率有所了解，容积比率对地价成本有着直接影响，一般来说，容积比率往往由地方政府部门设定，标注某一区域房地产项目的开发面积和占地面积。其次，在房地产项目施工过程中，房地产企业需要结合相关法律标准进行土地使用税的缴纳。最后，在房地产项目销售过程中，不但要根据增值税暂行条例缴纳增值税，还要注重增值率跟税率之间的关系，在全面“营改增”的背景下，增值税一般纳税人采用一般计税方法的土地增值税价外收入与账载收入存在差异。
三、结语
“营改增”政策的颁布，给房地产企业的运营发展带来了直接影响。房地产企业需要妥善实施“营改增”政策，并做好土地增值税税收筹划工作，加强税收筹划管理，把企业运营风险把控在合理范畴内，促进企业运营目标快速实现。
（作者单位为青岛黑卓建设有限公司）
参考文献
[1] 邓小刚.房地产开发企业土地增值税税收筹划探析[J].当代会计，2017（12）.
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