试论营改增对房地产企业财务管理的影响

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　　摘要：随着“营改增”政策推广的不断深入，对我国各行各业的运管活动都产生了影响，房地产行业属于一种新兴起的行业，具有很广阔的市场发展前景。我国税收政策的转变，使得房地产企业需要将原本的“营业税”改为“增值税”，这是房地产企业需要面临的挑战，也是现阶段房地产企业必须要经历的改革，只有这样才能保证房地产企业的长久发展。本文主要针对“营改增”政策对房地产企业财务管理工作带来的影响进行分析，并提出具有针对性的解决措施，确保我国房地产企业的平稳发展，从而推动社会经济的快速发展。
　　关键词：营改增;房地产企业;财务管理;影响;具体措施
　　一、营改增的基本概况
　　营改增简而言之，就是将“营业税”转为“增值税”，对于企业而言，就是需要把之前应税项目由营业税转向增值税，这样能够有效解决重复征税的情况，也能在一定程度上降低企业的成本，缓解企业的资金压力，确保企业的迅速发展。增值税属于一种流转税，主要是依靠商品和应税劳务流转中所产生的增值额，作为计税的基础，主要包含两个部分的内容，一部分是进项税，此税项是可以用来抵扣的;另一部分是销项税，通过营改增政策，能够不断优化企业的投资结构，推动我国社会经济的快速发展[1]。
　　二、营改增对房地产企业财务管理带来的影响
　　（一）企业现金流量方面的影响
　　在营改增政策实施前，房地产企业在项目之前，需要独自承担项目施工费用、土地费用等资金支出，会对企业现金流造成压力。虽然房地产企业可以通过房屋销售来获取利润，缓解和抵扣这个部分的资金支出，但是也会在一定程度上影响企业的资金流通情况，会使得企业资金流转紧张，不利于房地产企业的长久发展。实施了营改增政策之后，企业可以在项目开展初期获得施工费用、计划设计费用等方面的资金收入，能够有效规避企业的额外资金负担，确保企业现金流的顺畅性，提高企业现金流的使用效率。
　　（二）企业负债方面的影响
　　固定资产属于房地产企业的重要资产，一旦企业的资产发生变化，会对企业的经济结构造成巨大的冲击，也会使企业的资产负债状况发生改变。在营改增政策的影响下，会不断减少房地产企业固定资产的原值入账金额，将应缴纳的增值税扣除之后，会不断降低企业的期末余额。久而久之，企业的负债金额也会明显降低，而企业的流动资产负债比重会逐渐攀升，这样有助于企业扩大发展规模，推动房地产企业的长久发展。
　　（三）企业利润方面的影响
　　营改增政策对房地产企业利润影响主要有两方面，一方面是短期影响，能够将企业的原值税进行免除，降低企业的税金金额，可以有效增加企业的经济效益;另一方面是长期影响，可以使企业的纳税成本有所降低，减轻企业的税务负担，可以帮助房地产企业积累资本，确保房地产企业的长足发展。
　　（四）企业会计核算方面的影响
　　营改增政策對房地产企业的会计核算过程产生了影响，使得会计核算科目发生了改变，比如会计核算的流程、科目核算的标准等。营改增政策中，有四个不同档次的增值税税率，房地产企业在进行增值税核算时，需要考虑到企业的运营范围、规模等方面的因素，结合企业自身的实际状况，选择最优化的会计核算税率。在这个过程中，会增加会计核算的难度，对财务人员的要求比较高，一旦会计核算税率选择失误，就会影响企业的财务管理质量。
　　（五）企业税务统筹方面的影响
　　营改增政策是一种新税收政策，房地产企业需要结合企业发展的实际情况，不断转变企业原有的纳税工作，结合新税收政策的要求，要从企业宏观层面出发，做好税务统筹工作，有效实现企业减税、降税的合法化。在新税收政策的影响下，税务管理工作需要对企业整个运营过程进行统筹规划，确保企业税收负担的最小化，从而实现企业经济效益的最大化。
　　三、房地产企业财务管理应对营改增影响的具体措施
　　（一）深入落实成本管理工作，确保企业资金链的完整
　　成本管理在房地产企业发展中占据着十分重要的地位，一旦成本管理没有落实到位，就会影响到企业后期发展，甚至会出现企业资金链断裂的情况，阻碍房地产企业的长久发展。房地产企业要深入落实成本管理工作，制定相应的成本管理流程，严格规范成本核算过程，制定相配套的成本管理制度，明确成本管理的职责，科学规范成本管理的范围，从而提高成本管理的效率。此外，企业要引导全员参与到成本管理中，并建立奖惩机制，激发企业职工的成本管理积极性，并将成本管理的责任落到实处，确保企业资金链的完整性，从而推动房地产企业的快速发展。
　　（二）不断提升财务人员素养，有效提高财务管理水平
　　由于营改增政策所涉及到的增值税税率存在不同的档次，需要财务人员合理、科学地选择适合本企业的增值税税率，保证将企业的税费负担降到最低，确保营改增政策在企业内部的顺利推行，从而推动房地产企业的平稳发展。企业需要结合营改增政策的相关要求，在企业内部开展相关政策的宣传讲解，确保企业财务人员和其他职工能够全面了解和掌握营改增方面的信息，减少实际操作中的失误。还需要对财务人员进行定期培训，不断提升人员的综合素养，增强财务人员的税务风险意识，确保财务人员能够结合企业实际情况，选择最佳的增值税税率，有效规避各种风险，提高企业会计核算的效率。
　　（三）科学选择商业合作伙伴，确保企业经济效益增长
　　房地产企业要想获得良好的经济效益，就需要优选商业合作伙伴，保证企业经济效益的稳步增长，企业需要结合营改增政策的相关要求，科学选择合作伙伴，需要先对合作伙伴的综合经济实力进行深入调查，确保其具备良好的偿债能力，选择信誉程度高的合作公司，制定相应的合作合同[2]。所选择的合作伙伴一定是能够开具增值税发票的单位，而且此发票还必须具备相应的法律效力，这样才能保障企业享受营改增的相关优惠政策，从而提升企业的经济效益。
　　（四）转变财务会计核算理念，做好财务核算提前准备
　　房地产企业的财务管理人员需要根据营改增政策的实际要求，不断转变自身的会计核算理念，要真正做到与时俱进，不断调整自身的财务核算方法，提升财务核算业务水平，确保财务管理的顺利进行。同时，要做好财务核算提前准备，对房产销售的各项合同进行核查，对于其中存在的税收问题进行重点研究，确保企业项目核算的准确性，保证税收的真实性和有效性。还要做好增值税专用发票的管理工作，不断提升财务人员的综合素养水平，合理实现企业项目进项税抵扣，避免各种财务风险的发生。
　　（五）做好税收统筹规划工作，全面优化企业税务管理
　　房地产企业在税务管理方面要做好税收统筹规划工作，财务管理人员要重视税收筹划工作，要深入了解营改增政策的相关内容，站在法律法规的角度上，对企业的税收工作进行全面筹划，了解企业税收的相关流通环节，运用合法途径，合理的转移税收费用，实现企业合法避税的目的，逐渐提升企业的经济效益[3]。同时，财务管理人员在进行税收统筹时，需要考虑到本企业的实际情况，深入分析企业的纳税能力，掌握企业各项纳税项目，并对税收工作进行针对性的调整，提高企业的纳税能力。
　　四、结束语
　　综上所述，营改增对于房地产企业而言是挑战与机遇并存，房地产企业在自身的财务管理工作中要抓住营改增政策的发展机遇，积极应对各项挑战，不断提升企业财务管理水平，推动房地产企业的长久发展。房地产企业的财务管理工作，需要结合营改增政策的影响，将成本管理落到实处，确保企业资金链的完整性，不断提升财务人员的综合素养，慎重选择商业合作伙伴，转变会计核算理念，提前做好财务核算工作，对税务工作进行统筹规划，不断优化企业的税务管理工作，全面提升房地产企业财务管理的效率，确保企业能更好的适应税收新政策，将企业的税收风险降到最低，从而实现企业的平稳发展。
　　参考文献：
　　[1]张俊鹏.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].中国乡镇企业会计，2017 （02）：66-67.
　　[2]陈泽伟.“营改增”对房地产企业的影响及对策分析[J].财经界（学术版），2016 （22）：324-325.
　　[3]丁信利.“营改增”对房地产企业的影响及应对措施[J].财会学习，2018 （28）：5+7.
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