基于蒙特卡罗模拟的房地产项目风险分析
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作者: 陈国栋
［摘 要］ 由于房地产项目周期长、占用资金额巨大，所以对房地产项目进行风险分析很重要。本文用Excel软件对房地产项目进行了风险分析。通过对房地产项目的风险分析得了NPV的直方图。通过敏感性分析，找到影响房地产项目评价指标NPV的关键因素，从而为决策者提供参考，进而使项目获得最大收益。
［关键词］ 蒙特卡罗模拟；房地产项目；风险分析
doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 06. 020
［中图分类号］ F272.35 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1673 - 0194（2012）06- 0041- 04
１ 房地产开发风险介绍
房地产开发是一种投资巨大、开发周期长的项目，这就导致房地产成为一个有较高风险的行业，所以对房地产开发项目进行风险分析有很强的现实意义。房地产项目风险是指在房地产开发活动过程中存在影响开发收益的多种因素，这些风险使得企业实际开发利润可能与预计的利润发生偏差，从而使企业有产生经济损失的可能。按风险的成因可将房地产项目的风险分为：政治风险、经济风险、自然风险、技术风险、管理风险、社会风险、国际因素风险等。房地产项目的风险有如下特点：
（1）风险的综合性。由于和房地产行业相关的产业众多，包括建筑业、建材业、机械制造业、钢铁业、交通运输业等，这些行业原材料价格的变动、供需的变动都会对房地产行业产生影响。
（2）资金规模大。房地产项目开发一般是投资规模较大的大型工程。从购买土地到房产建成销售，涉及很多环节，需要投入巨额的资金。开发一个房地产项目有时需要资金多达上亿元甚至几十亿到上百亿元。巨大的资金需求使房地产开发商面临利率风险。同时由于房地产开发项目周期较长，开发商也面临通货膨胀风险。
（3）房地产售价变动的风险。房地产开发商从选地、购地、建筑设计、房地产开发到销售，往往需要几年时间，一般来说，房地产开发周期越长，房地产的售价越难以预测，房地产开发商面临的房地产售价变动风险越大，同时由于房地产开发项目周期长，房地产项目后续建设和建筑安装费用不确定性的风险也增大。
２ 蒙特卡罗模拟的Ｅｘｃｅｌ实现及敏感性分析
蒙特卡罗模拟也称统计模拟方法，它是一种以概率统计理论为指导的一类非常重要的数值计算方法。蒙特卡罗方法在数学、金融工程学、宏观经济学、计算物理学等领域有着广泛应用。应用蒙特卡罗模拟解决问题一般包括以下几个步骤：
（1）分析问题，建立实际问题的模型。一般是先分析实际问题，然后构造随机变量的统计量，比如Ｙ＝ｆ（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ），使这个统计量Y的某个统计参数等于要求解的问题的值。
（2）当不知道随机变量的分布类型和参数时，用已知的样本数据拟合随机变量分布和参数。
（3）重复产生大量随机向量Ｘ＝（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ），将其代入Ｙ＝ｆ（Ｘ１，Ｘ２，…，Ｘｎ）中即可得到Y的值。然后计算Y的相关统计参数就可以得到求解的问题的值。
（4）利用模拟中产生的数据Y和X进行其他分析，比如敏感性分析等。
Ｅｘｃｅｌ是ｏｆｆｉｃｅ办公套装软件的一个重要组成部分，它可以进行各种数据的处理、统计分析和辅助决策操作，广泛地应用于管理、统计财经、金融等众多领域。Ｅｘｃｅｌ软件特别适合数据分析与建模，同时Ｅｘｃｅｌ还具有强大的绘图功能，方便将数据以图表的方式展现出来。同时Ｅｘｃｅｌ还支持ＶＢＡ编程功能，如果需要一些Ｅｘｃｅｌ没有的功能和函数，可以使用ＶＢＡ编程来增强Ｅｘｃｅｌ的功能。所以使用Ｅｘｃｅｌ进行蒙特卡罗模拟是很方便和快捷的。
现在通过一个实例来说明蒙特卡罗模拟在房地产项目风险分析中的应用。
某房地产公司准备开发一个新的商品房项目。该房地产公司先支付土地出让金及前期费用后进行商品房开发，商品房分三期，预计每年建设一期，销售一期。房地产公司经过分析认为前期费用与土地出让金服从３ ５００万~４ ５００万元之间的离散均匀分布，期初的建筑与安装费用服从８００万~１ ３００万元之间的离散均匀分布，第一年的销售费用服从８０万~１２０万元的离散均匀分布，销售收入年增长率服从均值为１０％，标准差为２％的正态分布，建筑安装费用年增长率服从均值为１５％，标准差为３％的正态分布，销售费用年增长率均值为１０％，标准差为２％的正态分布。在Ｅｘｃｅｌ中后建模如表１。
从图2中可以清楚地看出对ＮＰＶ最敏感的是期初投入的建筑安装费用，为－６４．０８％，其次为前期费用与土地出让金，占－２３．６９％。所以为了提高该房地产项目的ＮＰＶ， 管理者应首先加强建筑安装的原材料采购、施工等环节的管理，降低建筑安装费用。其次应分析前期费用与土地出让金的使用情况，对资金使用流向加强监管，尽量减低前期费用与土地出让金，从而使该房地产项目的ＮＰＶ达到最大。
３ 小 结
房地产行业是目前我国经济的支柱产业之一。由于房地产项目周期长、占用资金额巨大，所以对房地产项目进行风险分析很重要。本文用Ｅｘｃｅｌ软件对房地产项目进行了风险分析。通过对房地产项目的风险分析得到ＮＰＶ的直方图。通过敏感性分析，找到影响房地产项目评级指标ＮＰＶ的关键因素，从而为决策者提供参考，使项目获得最大收益。
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