以房养老能否破冰成行

来源:用户上传      作者: 李保华

　　3月5日，全国政协委员、中央财经大学证券期货研究所所长贺强表示，人口老龄化趋势进一步加剧，应该鼓励商业银行发展“养老住房反向抵押贷款业务”，即“以房养老”。一时间以房养老成为两会和国人热议的话题。
　　所谓以房养老，也称反向抵押贷款，俗称倒按揭。具体来说是指房主（通常是老年人）将自有房地产抵押给银行、保险等金融机构，后者对房地产价值进行综合评估后，每月给房主一笔固定资金，房主可继续享有该房居住权。房主去世后，该房产归金融机构处置。 以房养老还包括把房屋出售、抵押或出租出去以换取养老金等其他方式。还有一种是“以房养房再养老”，即卖掉大房子买个 小房子，折出一定的资金来养老，或者是卖掉中心城区房子，选择郊外置业，利用城区与城郊房价差作为养老金。
　　倒按揭的模式上世纪80年代起源于荷兰，在美国日趋兴旺，随后欧洲国家、新加坡等纷纷效仿，并逐步发展成熟。在加拿大，个性化的设计使倒按揭赢得了成功。金融机构根据贷款人的不同需求，制定不同的贷款方案。老年人可用这笔倒按揭的钱给子女支付买房的首付，或旅游、装修房屋等，老年人的生活质量大大提高。
　　国外实践表明，以房养老的确是个好办法，是对养儿防老、存钱养老的有益补充。
　　
　　以房养老开始试水
　　在北京部分社区已开始推行“以房养老”模式，拥有自有房产的孤寡老人都可以把房产抵押给社区，由社区照顾日常起居。2005年4月初，南京汤山留园公寓率先打出了“给我你的房子，我替你养老”的旗号，主要针对南京市年满60周岁的老人，老人需在南京市区拥有一套至少60平方米的住宅，老人将住房的使用权划归为养老公寓，自己拥有住房的所有权，但必须迁至养老公寓，并享受免费养老服务。不过，由于在实际操作中存在种种困难，这个尝试已经夭折。
　　幸福人寿董事长孟晓苏也是我国较早进行以房养老的研究，并积极为之奔走的专业人士。如果幸福人寿的住房反向抵押业务能够顺利推出的话，孟晓苏关于以房养老的研究将从理论走向实践。
　　
　　为何难以成行
　　其实，早在2004年底，中国保监会就拟在广州、北京、上海等全国几大重点城市，试点推出主要面向老年群体的住房反向抵押贷款的寿险品种。但时至今日，这一模式产品还未落地，仍处于探索阶段。笔者以为主要原因在以下几个方面。
　　一是国家政策及具体实施细则的缺失。《个人住房贷款管理办法》、《物权法》等法规条文虽然业已颁布，但对于倒按揭的住宅反向抵押贷款模式这一新兴融资方式，至今没有正规的法律规范文件。《物权法》出台之后，虽然解决了房屋70年产权后的物业自动续期问题，为“以房养老”的倒按揭模式扫除了一定障碍，但是面对一些具体纠纷，政府机构如何监管等问题，还有待落实与细化。
　　二是评估、精算的复杂也让有关金融机构望而却步。倒按揭的评估标准非常复杂，除了估算房屋价值以及未来房价走势，还要估算老人寿命，房子抵押后子女无法继承遗产所牵扯出来的伦理问题，投保人的寿命有长有短，养老金和房子的现有价值、潜在价值如何测算等。
　　三是银行缺乏类似保险精算人的专业技术人员，短期内无法充实和解决。
　　四是中国几千年传统文化中根深蒂固的买房传子女观念。中国人的传统是“但存方寸地，留于子孙耕”，尤其是对于那些思想传统的老年人，觉得自己辛辛苦苦一辈子挣来的一套房子，死后却成了别人的，心理上恐怕接受不了。
　　五是中国目前还未开征遗产税，也使得以房养老模式前进步伐缓慢。在国外，若要为子女留下房产，至少要向国家缴纳35%～65%的遗产税，这是国外更多人接受以房养老的重要原因之一。
　　
　　给付金如何计算
　　以房养老要求投保人是62岁以上的老年人，投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋销售、出租或拍卖。
　　给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的预期寿命年限中。即每月给付金额＝(房屋现值－房屋折损＋房屋增值预期－保险公司预支贴现利息)/[(预期寿命－投保时寿命)×12]。
　　比如62岁的李先生，有一套面积196平方米的住房，房屋8成新，位置优越。经评估房屋现价145万元。按我国男性人均寿命69.63岁计算，加上地区差异，投保人的寿命计算基数为10年。10年后房屋折损26万元，房屋与土地增值预计26万元，两者抵消。保险公司扣除预支贴现利息25%(按年息6%计算)，按75%计算给付额为108.75万元。将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，李先生每月可以得到近1万元。
　　
　　破冰指日可待
　　去年11月7日，全国社会养老服务体系建设推进会上，民政部副部长窦玉沛指出，以房养老将纳入下一阶段工作的引导方向。要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、以房养老等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。
　　其实，早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对以房养老成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。2007年，上海公积金管理中心曾试推过一种“住房自助养老”的创新模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。可见，国家政策对以房养老的政策支持已渐趋明朗。
　　继重庆、上海探索以房养老保险产品之后，去年年初广州市政府发布《关于大力推进广州保险业综合改革试验的意见》，称广州将推动建立延税型养老保险制度，探索发展住房反向抵押养老保险，但《意见》并未给出实施上述制度的具体时间表。
　　可见，虽然以房养老在西方已经有多年历史，现在在国内也初露端倪，如果进行推广，还需要一个探索实践的过程，同时需要一些相关的制度和办法进行配套，这样才能够保障广大老年人合法权益。
　　以房养老目前只是提出一个框架性意向，更多是出于鼓励保险公司业务创新，现阶段还没有任何实质性工作。但要看到以房养老呼声日益高涨，将受到越来越多的有识之士的关注，以房养老破冰成行只是时间问题。
　　

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