只看租售比便好

来源:用户上传      作者: 陈思进

　　陈思进
　　某国际金融财团全球投资部风险管理资深顾问，定居多伦多。
　　曾任瑞信证券投资部助理副总裁、美银证券公司副总裁、宏利金融财团资深顾问等职。
　　
　　众所周知，当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了。
　　如股票的基本价值是从企业的盈利中获得的，可以用P/E值（股价除以每股盈利）来衡量一个股票是否有投资价值，一般超过20就显示其股价有泡沫了。而房子如作为投资品，它的基本价值源于出租时所产生的收入，而确定一个房子是否有投资价值，最简洁的方式就是按国际通用的租售比来衡量。
　　所谓租售比，其实是售租比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万的房子，月租金为5千的话，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的租售比值为：旧的公寓大楼是120倍，新的公寓是140倍，独栋别墅或者连排别墅是160倍。低于这些比值时，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，就说明这个房子的价格被高估，也就是说房价有泡沫之嫌了。
　　为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢？
　　举一个具体的实例。在欧美，有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，为分析简便，用静态方式来分析吧。假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。欧美每年平均2%的地产税，按房子的市值来征收，在此为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了（在正常情况下，欧美房价的上升和通胀率同比），但扣去所付的地产税、房子买卖的交易佣金、律师费等，以及房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投入其它金融产品，即使投入那种最保守的抗通胀债券，长期来说至少有平均每年5%的回报率，足以超过他在160个月里付出的房租，更别说欧美股市长线平均超过8%的回报了。
　　近来，中外媒体的财经版都不约而同地热烈地辩论着一个问题：中国房市究竟存在泡沫吗？结果众说纷纭，有人说中国房市泡沫极大，有人说中国房市根本没有泡沫。
　　这里先撇开国际资本、金融大鳄的投机炒作，唱空做多、或唱多做空中国房市等因素，只单从金融的角度来看，用房子租售比就能衡量房市是否有泡沫。
　　由于中国的特殊情况，比如目前还不用支付地产税等，所以租售比可以从欧美最高的160大幅提高至200倍。如果还是以市值100万的房子为例的话，假如月租金为5000元，从金融的角度来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，这房价就高估了。但事实上当今中国房子的租售比已经普遍超过200，特别像北上广那样的大都市，租售之比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价750万到800万的高级公寓，每月租金竟然只有7500元，租售比超过了1000！也就是说，这套房子的价值高估了四到五倍！
　　不过好些国内同胞因为担心房租将疯涨，一旦有购房承受力，就放弃租房而选择买房。其实大可不必如此担忧，因为即使在中国，房租也是进入CPI进行计算的，房租上涨必然带动CPI的上升，不要说房租上涨几倍，即使其涨幅超过30%，CPI就可能超过6，继而呈现恶性通胀。而恶性通胀对经济的影响远比房价泡沫更可怕，届时政府必然会出手干预；其次，因为房租不能像买房子那样借贷，所以反映了真正的供求关系，一旦涨到房客无法承担时，房租再涨也只能是有价无市，谁来租呢？

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