高档住宅风景独好
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作者: 张大伟
因其五环内的供不应求和绝对的黄金价值，北京高端住宅市场并未受到调控新政的明显影响。
京“十五条后”，北京楼市市场总成交量创3次调控后新低，然而高档住宅市场项目未明显趋冷，大部分中高端项目的签约率依然比较高。
据北京房地产交易管理网数据显示：截止3月9日，北京2011年供应的住宅项目合计为15个，总供应住宅套数为4015套，截止到近期，签约套数为1558套，其中签约均价超过3.6万的高档项目占到了563套，占总签约量的36.1%。而预售均价4万项目的签约总金额达到了54.6亿，占2011年住宅总预售额125亿的43.8%。而预计在4月份随着金茂府等优质项目的入世，北京中高端项目在局部区域很可能依然保持平稳增长。
另外，北京中原统计数据显示：在2010年的二手房换手率及均价上涨前50名的楼盘中，除了富力城等少数项目外，均价达到4万以上的高档楼盘并未出现人们预料之中豪宅投资换手率高的现象。
供不应求 改善型需求为主
中高端住宅市场未受新政明显影响，根本原因是供求的稀缺性。北京虽然从2010年下半年开始大量供应住宅类地块，但是其中绝大部集中在远郊区，5环内的供应绝对稀缺。2011年新供应的15个项目中，仅房山区就占到了5个，属于城八区的项目仅有6个，具体到五环内的城八区项目仅4个，合计805套房源占市场总供应的20%。所以，五环内的项目处于绝对的供不应求状态。
与此同时，政府密集出台的调控政策主要在交易环节及金融环节发挥抑制作用，主要影响了人们的投资和投机需求。而超高端商品房市场的购房者，大部分为自住型的改善性需求，相比于价格的高低，这部分人群更重视居住品质是否优良。限购政策后，北京家庭将只有一次置业机会，一部分购房者开始珍惜唯一的一次置业机会，把改善性需求一步到位。这也使得高档住宅市场中投资需求下降，自住需求上升。
豪宅升值的绝对值高
虽然楼市的打压政策非常严厉，房价过快上涨的趋势将会得到抑制。但是目前其他投资渠道依然匮乏，股市等其他领域的不稳定性使得购房置业依然是保值的首选。高端房产自然受到部分高端购房者的青睐。
相比普通住宅，尽管升值比例不大，高端住宅升值的绝对值高，以富力城为例，在2010年一年间每平米升值超过1万元。豪宅市场的个性化因素强，类如广渠路金茂府这样的项目不断推陈出新，社区配套建设及物业管理等均使得房产在入住以后有大幅升值。而且，豪宅的开发商都为一些业内知名企业，楼盘多处四环内的黄金地段，是市场中的稀缺资源，购买客户相对集中，所以频繁换手的可能比较小。
高端住宅客户群逐渐变化
观察最近楼市中单价4万元左右项目的意向客户，高端住宅客户群正在发生明显变化，由原来的纯粹高端群体向以中产阶层为主力消费的群体过渡，相对于前者，后者更关注房产的升值潜力。
现在，住宅客户群更注重的是产品设计是否人性化，居室空间要能够满足家庭的居住要求，不同生活区域的分割要合理，另外他们对社区环境、养生资源、景观资源、配套资源、人性化或高素质的物业管理等方面的要求都在提高。虽然楼市调控对所有房产都会产生不同程度的影响，但是供应及需求都相对稳定的高端住宅的影响很可能要明显滞后并小于普通住宅。
Tips：新政后小户型抛售增加，京籍买家青睐大户型
从2010年4月来连续3轮调控后的楼市变化来看，虽然都有成交量下调的现象，但是在第三轮调控后最反常的变化是：小户型率先开始降价，而大户型反而吃香了。
北京中原分析认为，出现这种现象的原因主要有几点：
首先：小三居等房源，相比一居与两居，避免了短期以后还需要升级置业。小三居基本能够满足一家三代的居住需求。而且目前在严厉的限购政策下，市场还有意愿购房的半数以上为改善需求，对房价的敏感性比较低。而且升级置业可以卖小买大，压力比较小。
其次：小户型出租回报偏低，相比大户型更容易合租。目前市场上小户型的出租回报率相对比较低，对于投资者来说小户型的升值空间也相对比较小。
第三：限购后，房东选择“腾笼换鸟”，小户型的购房者主要为部分北京户籍人群的第二套房或者是外地购房者的初次置业。在限购政策影响下。购房者为了避免小户型占据购房名额，部分选择出售小户型。
第四：小户型的率先降价，将逐渐影响市场良性发展，本次限购政策只看存量，使得市场的小户型逐渐开始释放。这部分房源恰好是市场最急需购房的刚需的主要需求房源，小户型的率先降价也有利的环节了这部分购房者的压力，使得市场调控逐渐深入。
第五：受到限购新政影响的，部分改善型购房者，需要先卖小才能买大。由此，近期二手房市场中先卖再买的人群逐渐增多。而为了更快的改善，这部分卖小的房主也愿意在价格上作出让步。
（张大伟 北京中原三级市场部研究总监）
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