美联储加息政策对我国房地产市场的影响研究
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摘 要：2018年9月25日，美联储货币政策委员会宣布把美国联邦基金利率上升25个基点至目标期间为2%～2.25%，这是美联储在2015年末开启加息以来的第八次加息。鉴于美国的国际地位，美联储每次加息都会对我国经济产生一定影响。而在我国经济中，房地产市场占有很重要的地位。因此，很有必要研究美联储的加息政策对我国房地产市场带来的影响。
关键词：美联储;加息政策;中国房地产
中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2019）06-0133-03
引言
2015年12月美联储启动加息政策，结束了此前的低利率货币宽松政策。而其开启加息政策的缘由是2008年后金融危机期间，美联储为了应对美国经济的下滑，采取了一系列的货币宽松政策。其中，美联储首先把联邦基金利率一再下调直至零附近，以此来刺激美国的投资和消费来抑制经济的衰退。随着美国经济的好转和为了实现货币政策的正常化，以前的低利率政策已经不再适应美国的经济形势。所以，美联储于2015年开始了加息周期。历史上，美联储的每次加息政策都会給世界的经济带来重大影响，其中大多都是不利方面的，有的还伴随着经济危机的产生。而在现代这样一个开放型经济中，世界各国的经济联系比以往更加密切。我国作为美国最大的债权国和重要的贸易合作伙伴，美联储的加息政策会对我国经济产生外溢影响。其最直接的影响就是加剧我国资本外流，我国房地产业也会因此而受到冲击。
一、美联储加息的原因
美联储在2015年末开启加息以来至今已经加息了8次。在2018年9月25日美联储货币政策委员会宣布把美国联邦基金利率上升25的基点至目标期间为2%～2.25%，创下金融危机期间最高。美联储为何要在2015年后频繁的加息，主要有以下几点原因。
1.经济发展强劲，各项数据提供有力支撑。美联储开启加息的直接原因是由于美国国内经济发展强劲，宏观经济基本面较好，可以很好地支撑美联储加息。经济增速方面，在2008年金融危机爆发后，美国在2008年和2009年的经济增速都是负的。而后美联储采取了一系列的措施，才使得美国经济的增速变为正值。2010—2017年，美国的经济平均增速为2.15%。一些经济学家预测美国在2018全年的经济增速有望达到3%，这是美国自2005年以来首次，说明美国经济发展十分亮眼。就业方面，美国8月非农部门就业岗位比上个月增加了20.1万左右且平均每小时工资同比增长2.9%。薪资增速和非农就业人数都高于预期。失业率方面，截至2018年9月美国失业率为3.7%，为近些年以来最低。其失业总人口数为620万左右，长期失业总人口数为130万人左右。对比2017年，长期失业人口数下降40万人左右。美联储在危机期间采取的低利率政策已经到了功成身退的关口。虽然加息是一项货币紧缩的政策，会导致市场上的流动资金的紧缩和加大投资成本，可能会抑制经济的发展。但由于美国近期经济数据的强劲表现可以支撑美联储加息。
2.保持美联储有充足的货币弹性。根据凯恩斯主义的相机抉择的需求管理理论，当一个国家处于经济衰退时期应该主动采取降低税收、增加支出和降低利率等扩张性财政政策和货币政策来刺激总需求。相反，如果一个国家的需求水平过高，通货膨胀率上升时应该采取增加税收和利率的紧缩性政策来抑制总需求。也就是说，国家的政策制定要逆经济风向行事。在金融危机期间，美国总需求和总产出都在下降，失业率也在不断攀升，经济处于衰退期。美联储为了刺激消费、投资增加总需求而采取了宽松的财政政策和货币政策，这也就直接导致了美联储联邦基金利率一直处于低位运行。危机后，美国的GDP增速、失业率、工资增长率、消费物价指数等经济数据都表明美国的经济发展态势良好。为了防止经济出现过热的现象和控制通货膨胀率的上升，美联储要采取例如加息这样的紧缩性政策。这表明，美联储有充足的货币弹性，可以对不同的经济形势采取不同的措施。
3.保护美元全球主要储备货币的地位。由于此前金融危机期间美联储向市场上注入了大量的流动资金，且美国市场上的利率较低，这导致美元资本向其他国家转移，全球美元的数量增加，美元贬值。而我国的人民币国际化程度在不断提高，这对美元的国际地位造成了一定的冲击。现在也有一些国家在努力地实行去美元化，更多地采用其他国家的货币作为结算货币，这些都使美元在国际中的地位有所下降。这对美国来说肯定是不愿意看到的，鉴于美元在全球货币中的重要地位，美联储采取加息方式的紧缩政策。首先，可以缩紧全球美元的的数量使得他国货币贬值，这样全球资本就会回流美国;其次，会推高美国国债利率，这样全球对美国国债的需求量会增大，特别是在其他国家国债收益率下降的阶段，投资者就会把他们国家的货币换成美元来购买美国国债，美元的需求量增加就会令美元更加强势，也就会对美元在全球货币中的地位起到巩固作用。
二、美联储加息对我国房地产市场的影响
美国是全球金融中心，其一举一动都会对整个世界产生影响。中国作为世界上最大的发展中国家，与全球金融市场联系紧密。而房地产市场在我国经济中一直占有非常重要的地位。美联储此次加息给全球带来的金融震荡必然会对我国经济产生影响，也必然会影响到我国房地产市场。
1.资金外流风险加大，房地产市场借贷成本上升。在金融危机期间，美国、欧洲等发达国家为了应对经济的衰退都采取了低利率的货币宽松政策，这导致全球资本加速流入新兴资本市场。而美国一旦开启加息的货币紧缩政策，就会使美国利率上升。而由于资本的逐利性将会促使全球美元流回美国本土，这也无疑会使我国资金流出到美国等发达国家。以前由于我国实行了较为严格的资本账户管制，历史上美联储的加息政策对我国房地产资本市场流动性影响有限。然而随着我国金融市场的进一步开放和资本账户管制的放松，美联储加息的货币紧缩政策对我国资本市场的影响加深。首先表现在外汇储备上，在2014年6月达到顶峰39 932.13亿美元后一直下跌，截至2018年9月末我国外汇储备规模为30 871.25亿美元，下降约9 060亿美元，降幅为22.7%。这表明，我国的资本一直在持续流出。美联储加息使全球央行收紧货币渐成趋势，我国央行也不得不收紧流动性防止资产泡沫。这必然会导致流向房地产市场的资金减少，房贷利率上升，借贷成本增加。 2.人民币贬值，房地产资产价格下降。随着美国经济发展强劲，各项经济数据较好。美元加息使其收益率上升，美元指数会进一步走强，这意味着全球币种的需求会减少从而导致贬值。人民幣也不例外，2018年3月1日人民币兑换美元汇率收盘价为6.2856，截至9月末收盘价为6.9159，比6个月前贬值了约10%，而且贬值幅度还在呈上升态势。在之前人民币升值时期，我国人民的财富和可支配收入会随之增加。房地产对于国民来讲是一个高档消费品，在供给短期内难以增加的情况下需求的增加会拉动房价的上涨。目前，我国国内大部分投资资金集中在房地产市场和股市中。当人民币表现升值时，外资会大量涌进我国房地产市场从而推高房价。相反，当美元走强，人民币贬值会使投资“热钱”从我国房地产市场转向以美元计价的商品市场，可能会使房地产市场面临颓势。
3.加大外债偿还压力和资产泡沫。近些年我国房地产市场发展火爆，许多资金进入房地产市场。在2008年金融危机后，美国采取了一系列的量化宽松政策，比如降低联邦基金利率、直接向大型公司注入流动性和创新了许多货币政策调节工具等。这使得在危机期间，美元贬值，降低了不少中国的房地厂商在美国的融资成本，这刺激了我国房地产行业的投资。随着美联储的加息行为导致美元走强，房企提前赎回美元债务，而且赎回速度在加快。之前，房地产投资者在美国低利率时以较低的成本融资，美联储加息意味着这些投资者需要偿还更多的利息。而且，我国房地产市场的杠杆率较高，在我国去杠杆、去库存政策下，这些会使房地产商的外债偿还压力增加。再加上融资成本的上升，有些企业甚至无力偿还债务。近几年，我国发展速度由高速增长向中高速转变，经济发展速度和产业结构都在面临调整，美联储的加息导致人民币贬值，以及房地产的价格下降。由于我国人民为使自身获得最大的利益以及人们对房地产的投机心理，导致出现“抢房”的现象。这种热衷于买房的行为会加大房地产泡沫，扰乱房地产市场。
三、应对美联储加息的政策建议
美联储的加息政策虽然会对我国的房地产市场带来一定的负面影响，但我国现在经济发展较好，房地产市场在稳步发展。国家政府可以灵活地采用各种政策调节工具来对房地产市场进行调控。因此，美联储加息对我国房地产市场的不利影响是可控的，但是也不能忽视其带来的负面冲击。为此，笔者提出以下相关政策建议。
1.转变经济结构，寻找经济增长新动力。经济增长是应对风险的根本。对于中国来说，只有提高自身的经济质量，防控楼市泡沫的破裂，稳定房地产市场，这样才能抵御美联储的收缩货币的冲击。当前，中国经济仍然处于去产能、去库存、去杠杆进程中。中国的经济很大一部分依赖于房地产市场，而房地产市场投资者很多是以高杠杆进入的。因此，房地产市场对于利率较为敏感。目前，无论我国的房地产泡沫还是企业的债务泡沫都是央行无法忽视的。这就需要我国转变经济结构，由原来依赖“房地产+出口”的模式逐步向民间投资和消费来拉动经济增长转变。促进经济稳步增长，加快落实去产能和去杠杆政策，促进资金流向实体经济，改变当前中国的房地产经济，寻找经济增长新动力。
2.进一步深化房地产“降杠杆，控风险”。历史数据表明，美联储的每次货币紧缩政策都会导致新兴经济市场资本流出，从而引发房地产市场泡沫破灭。所以，我国要防控房地产市场风险。首先，要在对一二线城市的房地产调控政策大致不变的情况下加大对三四线城市的调控力度。对三四线城市的房屋交易通过限购和限售的措施来稳定房价，避免房价的波动幅度过大。其次，对于市场投机者的过度投机行为实行严格的审核制度。对于买房者的目的和用处实施登记，如果是买来做等房价升值后再卖出去的购买者，可以实行提高贷款利率和增收相应的税收来打击其投机行为。最后，转变人民买房观念。在我国，拥有一套属于自己的房子的观念深入人心，而对于租房行为嗤之以鼻。而在美国等发达国家，房屋租赁市场是很发达的。我们要努力发展房屋租赁市场，转变人们对房屋租赁的观念，引导人们逐渐接受租赁房屋的生活方式。
3.提升人民币国际结算地位。美联储的货币政策之所以可以对全球经济产生影响，其根本原因在于美国是全球金融中心，美元是全球最重要的结算货币，承担了世界范围内结算、计价和储备的功能。我国要想减轻美联储的货币政策给经济带来的影响，就要努力减少对美元的依赖程度，提升人民币在国际结算中的地位。具体而言，首先，大力推进区域金融合作，加大与他国金融合作程度。大力发展“一带一路”建设，积极引导国内企业“走出去”，在与他国进行贸易往来时推进人民币的使用。其次，签订货币互换协议，可以降低双边的融资和出口成本，促进双方贸易发展。这样签订协议的国家认可人民币的地位，有利于提升人民币的国际化。最后，开展人民币结算业务。我国在与其他国家进行交易往来时，可以利用大国身份绕过美元使用人民币来进行业务的结算，从而发挥区域结算货币的角色，这对于推进人民币国际结算的功能具有重要意义。
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[责任编辑 吴 迪]
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