房地产市场过热的成因及其化解
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[摘 要]在我国房地产经济快速发展的条件下，房地产市场经济也在持续升温。在我国市场经济当中的地位逐渐攀升。但是从当前市场经济的基本规律来看，房地产经济的发展达到一定的高度之后，就会出现一定程度的市场经济波动。波动的程度是由许多方面共同决定的，一旦波动程度较大，就有可能会出现经济泡沫。在房地产市场的发展过程中，时常会出现房地产市场过热的现象，如果不能对这种现象的成因进行分析，并采取有效的方式进行调节，那么就会对房地产经济，乃至我国整个市场经济造成较大的负面影响。本文主要分析的就是房地产市场过热的成因和化解策略。
[关键词]房地产;经济;市场;泡沫;原因
[中图分类号]F299.23 [文献标识码]A
1 房地产市场过热的特征分析
房地产市场泡沫出现的原因是由于房地产市场过热现象的周期性而表现出来的反复现象。在房地产市场泡沫产生之前，我们很难快速发现。房地产过热的现象在房地产市场中比较常见，因此有时并不会引起大家的重视。但是如果任由这种过热现象延续，一旦出现行业破产等问题，就会造成更大程度的影响。因此，我们必须加强对房地产市场过热现象的重视，防止进一步扩大成为泡沫，带来更大的经济损失。房地产市场过热的特征主要表现在如下几个方面：
1.1 房地产开发企业的数量增长过快
房地产市场过热是房地产经济的繁荣时期，许多房地产开放商在此阶段可以获得较高的经济收益。于是就会有更多的社会资本纷纷投入到房地产市场当中来，在获取经济利益的同时，也增加了房地产市场的热度。这种形式会大大加剧房地产市场的竞争压力，导致房地产行业出现鱼龙混杂的情况，长此以往会造成房地产市场的混乱。一些企业在不具备开发实力的条件限制下，仍然强制性地加大投资，一旦出现房地产市场泡沫。这些企业将首先遭遇财政危机，一旦形势急转，这些房地产企业的资金被套牢，那么企业的正常周转都有可能会出现问题，甚至会导致破产。当前在我国一些房地产不断升温的城市，其房地产业数量较大，但是整体的开发实力不高，一些无序竞争的现象较为明显，推动了房地产行业的不断升温，促进房地产经济不健康增长。
1.2 房地产价格的大幅度波动
房地产市场泡沫最为直接的表现就是房产价格的大幅波动，这种状况会受到房地产经济发展的周期影响。这里所说的周期是指在一定的时期内，房地产价格会出现升温、繁荣、稳定、衰退等几个环节，而且这几个阶段还会不断循环、反复出现。在房地产价格的表现上会出现升高、稳定、回落等现象。但是与房地产经济周期不同的是，当房地产市场过热时，房地产的价格就会出现大幅度的波动，一旦出现房地产市场泡沫之后，房价就会在很短的时期内出现大幅度的上涨，当泡沫衰退之后，价格又会出现大幅度的降低。
2 房地产经济过热风险出现的原因
当前我国的房地产经济在我国的市场经济中占据十分重要的支柱地位，会直接影响社会经济的发展。在这种背景下，如果房地产的价格出现大幅下跌的情况，就会对我国整体的经济发展造成较大影响。因此，房地产市场过热的情况必须要引起我们的重视，防止造成房地产市场泡沫甚至破裂，进而演变成不可逆转的经济风险。
2.1 土地财政因素
在我国开展分税制改革之后，中央对于各级政府的财政权利进行了重新规划，这种改革措施大大增加了各级政府的工作激情。但是由于两权不匹配情况较为严重，地方的财政收益有效，实际上并不能满足地方政府的开支需求。为此，许多地方政府开始了“土地经济”。土地资源开发的收入成为地方政府财政收入的重要组成部分，于是为了巩固财政收入，某些地方政府会采取控制土地资源价格方式，这会直接导致房地产市场过热。
2.2 实体经济新发展动力因素
通过对当前我国房地产市场过热出现的原因进行分析发现，许多都是由于实体经济新发展动力不足而导致的。从很长时间以来，我国一直呈现的是固定资产投资处于较高的地位，社会投资的渠道相对较为狭窄，民间资本新的投资标的相对不足，而且加上经济新的增长点相对薄弱。而房地产投资收益一直都是社会有目共睹的，于是许多投资者就会将大多数的资金投入到房地产市场当中，目的在于获得更高的投资回报。这些大量的资金源源不断地涌入房地产市场，势必会造成房地产市场过热的情况，甚至会导致房地产市场泡沫的出现。
2.3 房地产调控效果因素
通过对近些年我国房地产市场价格的变化情况进行分析发现，房地产价格虽然一直在波动，但是从新世纪开始以来，整体趋势一直是呈现不断上涨的状态。我国的房价已经飙升到十倍左右。我国一些房地产方面的研究专家分析，房地产价格“越调越高”，是导致房价居高不下的主要原因。从当前我国在房地产调控方面的采取的措施来看，主要是从控制消费者需求的角度出发。但是通过对其展现的效果来看，这种调控能力还需要进一步加强。
3 房地产过热的化解策略分析
3.1 加强政府的宏观调控
对我国房地产市场的实际运行情况进行分析发现，房地产泡沫经济是从近代才开始发生的。这属于一种投机行为的表现，并不是随着经济的发展而衍生出来的。这种不健康的价格波动需要国家采取有效的措施加以控制。房地产市场泡沫在出现之前具有较强的隐蔽性。在当前我国房地产市场经济发展不稳定的环境下，房地产泡沫的特征可能会与房地产经济周期的特征十分类似，很难将其明确分辨出来。当房地产市场价格出现较明显的上升趋势时，就更加容易导致泡沫经济的出现，当价格升至最高点时，房地产市场就会进入最繁荣的时期，也会是房地产市场演变为泡沫的制高点。一旦泡沫经济的形势破灭。房地产市场的繁荣情况就会急转直下，进入市场萧条期。在房地产市场的外在表现为房地产市场的价格波动。
3.2 规范房地产市场运作
目前，我国民众仍然认为房价会呈现持续上涨的趋势，因此在“买跌不买涨”思想的影响下，许多消费者都会提前购买房产。这种消费方式造成的房地产市场过热的情况并不健康，长此以往会对我国市场经济的发展带来较大的负面影响。除此之外，在我国房地产市场过热情况出现之后，大量的投资商在没有较强实力的限制下，仍然将大量的资金投入到房地产市场当中。为了寻求更高的经济收入，有些地方政府在对土地资源的处理上都存在较多的不合理的处理办法。投资商也为了寻求更多的经济利益，通过一些不正当竞争手段，破坏市场秩序。这些问题都需要我国政府采取正确的措施进行规范。
3.3 调整房地产市场结构
当房地产市场出现过热的情况时，房地产行业当中的竞争也会更加激烈，房地产开发商都会在房地产市场投入大量的资金，如投入到一些利润较大的高端房地产项目当中，这会导致房地产市场升温过程中出现结构失调的情况。一旦高端的房地产项目开发过多时，而市场需求又跟不上这种消费水平，就会出现产品过剩，高端房地产项目产品积压，造成房地产市场无人问津，高端的商品房被闲置。
4 结语
通过对我国房地产市场经济的发展规律来分析发现，房地产经济具有周期性的特征，到了一定的发展阶段之后，就有可能会出现一次房地产时常过热的情况。如果不对这种情况進行有效控制，就有可能会导致产生房地产市场泡沫。这不仅仅是房地产经济的特色，这是市场经济发展的一个共性。只是由于房地产业属于经济密集型的产业，周期性的特征较为明显。在市场经济的环境之下，房地产具备了较强的市场产品价值，而不仅仅是基础的民生物资。房地产本身具有不可流动的特点，因此属于市场经济中较为特殊的商品。一旦房地产市场过热，或者产生了经济泡沫，国家就必须要采取正确的有效措施加以控制，否则长此下去，房地产市场可能会面临崩盘的风险，对市场经济的秩序的影响极其恶劣。为此，对造成房地产市场过热的原因进行分析，得出正确的解决策略是十分有必要的。
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[3] 王晓君.浅谈当前房地产市场过热的特征和成因研究[J].中国国际财经，2018（08）.
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