泉乐坊离上海新天地5米远?

来源:用户上传      作者: 燕 波

　　上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点。它是以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮 商业娱乐 文化于体的休闲步行街。以中西融合新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为体。
　　上海新天地这样的旧城改造，既能讨得政府和市民欢心，又能带米切实的商业利益。一时之间，全国各地城市纷纷仿照上海新天地进行旧城改造，建设 片新的天地。于足，杭州的西湖边建起了新天地，重庆建起了新天地，武汉的长江边也建起了新天地，济南则出现了泉乐坊。
　　2008年4月，泉乐坊开街。自那刚开始，泉乐坊的广告铺天盖地，占据了济南的电视，电台，报纸以及室外广告。如今，一年多过去，泉乐坊当真如当年的上海新天地一样迅速成为当地的显赫地标了吗?
　　
　　上海新天地：玩味经典
　　
　　2001年6月，由香港瑞安集团和上海复兴建设发展有限公司联合投资约1.5亿美元的“新天地”工程竣工。该工程依照整旧如旧，保护历史，文化兴市的思路，对该地区进行保护性开发，保留代表上海市民阶层文化的石库门建筑，并建造具有现代气息的新建筑。
　　上海“新天地”位于市中心的淮海中路南侧，黄陂南路，马当路之间3万平方米的地块上，建筑面积5.8万平方米。因其历史文化的轮廓和内部空间的现代化，以及国际性的经营内容，很快成为沪上休闲文化有品位的消费场所。
　　作家凌志军在他的《变化》中将新天地作为中国“新人类，新生活的一个例证写了出来：大多数上海人都会把这块地方介绍给从外地来的朋友：去吧，你一定喜欢在那里喝咖啡就像在巴黎街头一样。 年轻人毫不掩饰他们心中快乐的消费主义倾向，相信新的生活就在这里……历史学家说它看上去旧意浓浓，新闻记者说它有，别样的风华，作家们说它是“上海的一个童话”，经济学家说它提供了2093个就业岗位。右库门博物馆是用下面这句是来描述它的：“中老人感到它很怀旧，青年人感到它很时尚，外国人感到它很中国，中国人感到它很洋气。”
　　上海新天地表明，旧城改造的另一种可能：文化，历史和商业很好地结合，它不是纯粹去旧建新的商业主义，也不是单纯的牺牲商业的保护主义。这正是上海新天地总设计师本杰明，伍德的设计精髓，正如他自己所说的：“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到历史是怎样前进的。
　　
　　泉乐坊：本杰明・伍德下的另一个蛋
　　
　　济南泉乐坊步行商业街的设计师本杰明・伍德先生正是上海新天地的总设计师。泉乐坊是本杰明・伍德在新天地模式下下的另一个蛋。
　　2004年6月28日，这块位于县西巷曲侧的一块总面积40230平方米的上地，经过激烈角逐，最终拍出3.07亿元的高价，成为当叫的“济南地工”。最终胜出的是香港四人房地产商之一的香港汇泉新世界有限公司。拿到地后，香港汇泉提出传承历史，建构未来的理念，意欲打造“具有泉城历史文化与独特自然景观特色的，集购物，餐饮旅游，艺术展演创意LOFT于一体的现代城市生活中心”。这便是“泉乐坊”(原名为“汇泉地王广场”)。
　　泉乐坊位于济南“市中心的中心”位置，是连接大明湖和泉城路的纽带商业街。它全长500多米，占地约4万平方米，建筑面积近5万平方米。
　　尽管泉乐坊的最终目标是要成为全面满足白领阶层需要的时尚生活中心，并且按照当初本杰明・伍德的设计理念也是要在济南再造个“新天地”。然而，从泉乐坊的一期建设中却看不到上海新天地的影子，从业态方面来看，则更像是把人防商场搬到地面。在坐拥黄金地段 有着前卫设计风格的条件下，泉乐坊没有达到当初设定的目标――成为现代城市生活中心，让人扼腕叹息。
　　上海新天地已经建成8年，它每天都在刷新创造财富的数据。人文历史更丰厚的济南拥有山，泉、湖、河的地域优势如何把文化和商业结合把历史融入时尚，需要每一个商业地产开发商认真思考。今天的泉乐坊经营思路距离上海新天地还有很远的距离，仅仅 个外表设计的模仿是不能成功克隆的。
　　
　　泉乐坊离上海新天地“5米”远・第一米距离：人气
　　
　　新天地是上海人气最旺的地块，它如同上海的会客厅，主人和客人来往其间， 样感受着它的魅力。夜晚的新天地更是热闹，大大小小的数十个酒吧里，来自世界各地的人们在这里挥洒着自己的热情。
　　泉乐坊又如何?笔者日前来到这里发现，位于济南县西巷的泉乐坊步行商业街典雅的建筑风格如新天地，流淌的泉水文化优美的环境格调让人仿佛进入“世外桃源”。商业街中各店铺个性的店名、时尚的装饰和特色的商品，形成了道道亮丽的风景线。但令人不解的是：这里的街道格外冷清，只有些过路的居民在欣赏街景。
　　一个在泉乐坊二楼经营着一家服装店的业主说，每天都“闲得发慌”，“现在店里的生意主要靠老顾客或亲戚照顾着”，专门来泉乐坊购物的顾客并不多见。
　　笔者从泉乐坊租售中心了解到，这里已建成的143套店铺中，有4套既未出租也未出售，有40多家商铺待租。不得不承认的是，泉乐坊从开始招商到现在，人气一直没有聚积起来，一位业内人士表示，
　　
　　・第二米距离：定位
　　
　　上海是一个国际化大都市，拥有本地国内和国际访客。因此，新天地不是单纯的购物中心，而是时尚中心。当初的设计要求尽可能保留该地区的历史特色，同时又让它对大公司和奢侈品品牌具备商业上的吸引力。
　　笔者在泉乐坊看到，这里以泉畔水巷九曲廊桥、阳光天街组成了独特的建筑体系，开发商原本希望通过错落有致的街区道路给顾客以“曲径通幽”，“柳暗花明”的惊喜。但是，由于主营项目缺乏分区，商户的分布没有规律，让不熟悉地形的顾客感到“晕头转向”。以一楼为例，散布着经营女装、男装、化妆品，餐饮配饰茶叶等项目的各种店铺，入驻的品牌似乎离 白领阶层需要的时尚生活中心”这一泉乐坊追求的目标尚远。
　　泉乐坊相关人员介绍说，在泉乐坊商业街安家落户的商户中，服饰和家具类零售业占70％，知名企业进驻店占5％，休闲娱乐业占15％，数码产品及相关产业占10％。
　　笔者还了解到，泉乐坊起初的定位是针对白领阶层的休闲购物场所，但由于部分店铺产权已对外售出，其经营何类商品无法无涉，而许多深受白领青睐的大品牌却由于泉乐坊商气不旺不愿逃驻。因此理发店 美容店服装店，音像店混杂于此，使得泉乐坊的定位也变得模糊不清。
　　
　　・第三米距离：控制力
　　
　　上海新天地房屋只出租不出售，“卖给这些商户就没法拧制。”上海新天地的投资者说。虽然这会让投资回收非常缓慢，但会推动新天地稳定发展。
　　据了解，泉东坊采取的是以出售产权来回笼资令。“正常情况下，一个新生的商业区需要3到5年时间来聚秋商气。在这段叫间内，商业项目开发商只有控制好入驻业态和相金涨幅，才能逐渐培养商业区一旦起来。一位业内人上表示。泉乐坊山售产杈卖商铺的纤营方式使商铺频频转手，相金高昂，让投资者小敢贸然投入。
　　笔者从信楼中心了解到，泉乐坊相价般为每天每平方8～10元，按此计算，65个平方的店面一天租金就要510～650元，一个月需要15300～19500元，一年下来要150000元。商户纷纷表示，如果没有其他产业支撑，泉乐坊的高租价根本就承受不。商户们呼吁降低房租和物业费用，如此才能留们已进入的商户，把商圈进步盘活。
　　
　　・第四米与第五米距离：交通与需求
　　
　　是什么原因导致了泉乐坊人气不旺?受访商户几乎都提到了停车困难，交通不便带来的影响。
　　泉乐坊商户说，目前泉乐坊面临着严重的交通问题。开车来买东西的顾客来了没有停车位，坐公交车又没自通行的线路。县西巷本身是纵贯南北的道路，却找不到一个公交车站牌，极大影响了顾客出行时的选择。如粜能在泉乐坊入口建一个车站，就能解决客人进不来的问题。
　　有关专家认为，与上海卡目比，济南米自世界各地的旅游者商业家和投资者较少，酒吧高档服饰店等需求量小大，也是泉乐坊人气不旺的原因所在。
　　当然，随着城市的发展，需要更多的商业地产把城市特色文化潜入商业开发，更能体现城市品位和符合州代趋势如果不把快速回笼资金作为终极目标，也许我们能期待史多真正意义上的文化商业地产，而富自济南特色文化的新人地则能指日可待。

转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-149765.htm