房地产项目成本控制问题及对策研究

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　　摘    要：本文首先阐述了房地产项目成本控制常见问题，接着对房地产项目成本控制问题的解决对策进行了探讨。
　　关键词：成本控制;可行性研究;绩效管理
　　1  引言
　　房地产行业是我国社会经济的支柱产业。对于房地产开发商来说，因为项目周期较长、占用资金较大、受社会经济政策环境影响大，更应该做好成本控制，以获得持续化的发展。但在实践中，房地产开发商在整个项目周期中，难免会出现各种问题，使得开发成本超出预期，最终导致项目的收益不及预期甚至亏损，影响企业的财务健康。对此分析房地产开发项目中的成本控制问题，并找出针对性的解决对策是十分必要的。
　　2  房地产项目成本控制常见问题分析
　　2.1  市场调研不充分
　　房地产市场的影响因素较多，包括国家政策、经济发展趋势、区域人口结构、项目位置等方面，对此需要专业的市场调研工作人员，对某个项目的相关资料进行充分的收集和统计分析。但在一些房地产开发项目中，因为调研缺乏针对性和专业性，所得到的可行性报告也不具有科学性，导致开发的盲目性加大，投资的估算偏离实际，项目的开发成为“赌局”。
　　2.2  土地竞拍控制不利
　　通常在市场向好的周期中，房地产开发公司拿地的竞争对手较多，土地拍卖中通常会被反复提价。对此一些开发商的工作人员在土地竞拍中为了绩效，后者开发商本身出于运营、股价提振等方面的考虑，为了获得土地使用权而不惜一切代价地加价，且容易将自己的底线被竞争对手识别，造成了不必要的浪费。这种情况很容易增加土地使用成本，导致后续的开发工作相对困难。
　　2.3  工程设计不科学
　　在获得土地使用权之后，开发商要根据地方政府的要求进行住宅或商业的选择，且能够根据项目所处位置进行合理的设计，获得最佳效益。当然对于项目工程的设计，不仅仅是建筑物的数量、园区的布局、户型的设计、高度的选择那么简单，还需要对工程的施工要素、施工流程、验收准备、材料的配备与采购等进行确定。因此设计的科学性将会对其成本控制带来直接的影响。在实践中我们发现，一些设计成果没有考虑周边其他建筑区和政府规划的影响，使得一栋楼的采光整体受损，并进一步造成其在销售阶段不得不降价处理;另一些设计成果在材料采用方面没有考虑环保要求，在验收时难以达标，不得不翻工，增加了成本并延长了工期，造成了较大的损失。
　　2.4  施工管理不合理
　　施工阶段是房地产项目开发的主要阶段，通常会占据数年时间，从地基的夯实到实现封顶和外墙的处理，分为很多子工程，涉及众多的施工队伍、施工材料、施工设备和施工防护措施，因此统筹兼顾、合理的管理就十分必要。在实践中，员工技术不到位、员工态度较差、管理者不负责任、监理不到位、材料质量差、设备管理不善、各个工序之间的安排不合理等都会影响项目的质量和工期，并进一步提升项目成本。
　　3  房地产项目成本控制问题的解决对策
　　3.1  开展充分的调研与可行性研究
　　在立项阶段，就应当通过聘请专家、委托市场调研公司深入调查、召开各种立项会议等方式进行新项目的可行性分析，成立临时的立项委员会，要求调研人员有充分的经验和实践能力，委员会对项目的所有影响因素进行统筹考虑，对可能出现的风险、各类风险的可能发生概率、各类风险的应对措施进行计划的制定，以在风险出现时能够及时有效地应对。在进行立项的同时，编制可行性报告，为后续的工程设计做准备。
　　3.2  严格控制竞拍流程
　　房地产企业拿地环节的市场化改革也使得其在获得土地使用权方面有了更大的操作空间，对此开发商要根据立项阶段对土地成本的预期，做好竞拍工作。首先要充分地了解竞拍的流程和规定;其次是根据自身的价格底线，以及对竞争对手的充分了解，制定合理的竞拍策略;最后在竞拍环节中，严格控制工作人员的情绪，并严格防止工作人员与其竞争对手交流。
　　3.3   优化工程设计
　　在获得土地使用权后，开发商要根据地块的位置、周边的建筑物与环境、地质情况、政府规划开展工程的设计。以住宅项目为例，首先要根据地形和周边环境，对楼宇的数量、高度、小区内部园林绿化等进行综合性地设计，以有限的土地，获得最高的效益和附加值;其次要根据具体的楼宇分布进一步设计建筑物的格局与户型，使得更多的房间能够获得更好的采光与采风;再次对工程的施工流程进行全面地设计，对各个子工程之间的衔接进行设置;最后对工程所用设备和材料进行确认。对于工程的设计，一定要统筹全局，有效地安排各个空间的衔接，各个时间段项目安排的衔接，使得材料能够保质保量，设备的安排更加妥善，最终使得工程成本能够有效控制。
　　3.4   强化绩效管理在施工阶段的应用
　　施工阶段涉及众多的人力物力，延续较长的时间，对此建议引入绩效管理机制。首先将每一个子工程落实到承包人，并进一步对每一个施工队的人员进行工作的划分，使得责任到人;其次将所有的工作的量度和质量進行量化，使得其可以考核;再次在工作完成之后对其达标情况进行考核;最后对考核的结果进行有效的统计，对出现成本、质量、工期不达标的情况进行费用方面的惩罚，对超过预期完成的情况进行一定的奖励，以有效地激励各个工程队以最饱满的激情更好地完成工作，降低成本。在绩效管理措施的落实下，不仅有助于员工发挥最好的工作状态，还有助于施工队招募工作能力强和态度更好的员工，激励其对员工进行充分的培训;有助于管理人员强化自己的工作职责;有助于监理方监督所有的细节。在开展施工工作管理时，一定要注意不同子工程、不同施工队之间的有效衔接，做好各个工作内容上的交接。每一次交接都要求后续工作人员对前期工作成果进行全面地检查，对不合格的部分要求前期工作人员进行完善，由此达到保质保量的目的，避免了工程的翻修，间接地保障了工程的成本控制工作。
　　3.5  建立和完善房地产开发企业成本控制制度
　　房地产开发企业运用成本控制制度是综合分析和检验标准成本设置合理性的重要手段。标准成本设置的科学性、层次性以及合理性决定了房地产开发企业成本控制工作的可行性，这个过程中房地产开发企业在设置自身标准成本中要对成本构成进行明确，成本构成作为标准成本的核心内容关系到房地产开发企业成本控制的有效性能否实现。成本构成中能够体现房地产开发企业的实际成本与标准成本的净差和成本对比等内容。根据这些内容对成本控制中存在的漏洞进行评估从而有效地避免成本的损失，房地产开发企业完善的成本控制制度能够起到保障商品房开发在投资资金到位的基础上对资金的拨付进行合理的控制。制订合理的房地产开发企业成本控制是直接降低成本损失的重要途径。而成本控制制度中的变动成本和增长成本在作业成本法的应用中有着重要的意义。
　　4  结束语
　　通常而言，成本构成及控制作为房地产开发企业成本管理的重要组成部分，本质上与普遍意义的成本管理有着很大的差异性，这是由于其本身构成要素中既可以包含建设总成本，同时也可以包含运营总成本，这种成本构成问题造成房地产开发企业成本控制、核算和调配时会产生较多的问题，因此房地产开发在进行成本控制时首先要明确成本构成，在此基础上再进行成本控制。
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