多管齐下抑房价

来源:用户上传      作者: 本刊编辑部

　　
　　近几年，全国大部分城市房价上涨较快，为此，国家出台了一系列宏观调控政策。不少人包括一些专家认为，房价上涨应该会受到遏制。然而，事实上全国房价上涨之势依旧强劲。当前的房价到底高不高？房价还会不会一直涨？如何保障广大中低收入者的住房问题？正确认识这些问题，既是广大群众的强烈呼声，也是关乎国民经济又好又快发展的重大问题。
　　
　　当前的房价到底高不高？
　　
　　无论从居民购买力来看，还是从房地产企业利润率来看；无论从国内范围来看，还是从国际范围来看，我们对国内大多数城市的房价高低都应有一个清晰的认识。
　　社会上关于房价高的议论比比皆是，目前的房价到底高不高呢？住房作为一种商品，其价格高低有没有一个公认的客观标准？
　　按国际上通行的衡量标准，房价的高低主要是相对于住房购买力而言。购买力也有大小之分，但最有代表性与说服力的应该是普通居民的购买力，超出普通居民购买力水平的房价就是过高。最常用的衡量购买力的指标是房价收入比，发达国家一般为3至4倍，即一个中等收入的家庭用三四年的全部收入可以购买一套中等档次的住房。通常认为这一比值在3至6倍之间都是合理的，超过6倍即说明房价偏高。目前我国城镇平均的房价收入比已达到8倍左右。
　　此外，也可以通过同世界发达国家的大城市的房价进行对比，来分析我国大中城市的房价。如拿具有可比性的上海内环线平均房价与纽约曼哈顿公寓平均房价相比，前者约为18000元／平方米，后者折合人民币约为49500元／平方米，乍一看，曼哈顿房价是上海内环线的2.75倍，的确是高，但是从人均收入来看，2006年上海市人均年收入约为3万元，而2003年纽约市人均年收入就已达到4.8万美元，是上海的12.6倍。
　　判断房价高不高，还可以从房地产业的利润率来看，在成本不变的情况下，房价越高，则利润率越高。迄今为止，大多数房地产企业都拒绝公开房价成本。但从一些典型案例以及政府部门、媒体、研究者和开发商自己提供的数据入手，仍不难看出房地产业利润之高。比如，2007年4月，中央电视台《新闻调查》披露了上海某楼盘房价虚高的真相：真实成本约6000元／平方米，开发商最终向消费者发售时房价已抬高到了18000元／平方米。
　　
　　房价是不是会一直上涨？
　　
　　房地产业作为国民经济的一个产业部门，不可能永远持续地高增长，它也有正常的下降和调整阶段。
　　我国的房价下一步将会怎样变化？是否还会一直涨下去？世界发达国家及我国上世纪90年代的房地产发展历史均表明，房地产市场总是有涨有跌，呈周期性的波动，没有永远上涨、只涨不跌的房市。
　　但是，也有许多人认为，中国房地产市场有着“特殊国情”：可使用土地会越来越少、城镇化进程会越来越快、人们用于投资的“闲钱”也会越来越多，这三大“刚性需求”将支撑着房价不断上涨。那么对此又怎么看呢？
　　第一，我国人多地少是事实，但这不是绝对稀缺，而是相对稀缺。
　　第二，随着我国城镇化的发展，未来是将有数亿农民进城，他们对住房的确有很大的需求。但是以目前我国城市的房价，有多少农民兄弟买得起房、进得了城呢？实际上，当前的高房价不但无法从城市新增人口中获得可持续的支撑，还会抑制需求，导致城镇化进程受阻。
　　第三，随着我国经济的迅猛发展，人民生活水平与收入大幅度提高，不少人有了“闲钱”，产生投资需求，同时外资也看好中国的发展，不断加大在我国的直接投资，表现在房地产市场上，就是“炒房”行为愈演愈烈。那么，这种投资需求能够支撑房价不断上涨吗？不能。过分炒作房产，从一个侧面反映了近年来我国经济投资过热的现象。在大量资金的推动下，导致股票、地产等资产价格的持续上扬。如果听任这种趋势发展，就会推动资产价格进一步提高，从而加大经济泡沫化程度，甚至引发金融危机。为此，国家已连续出台一系列宏观调控措施，以遏制对资产包括房地产的过度投资。
　　因此，无论从经济发展的规律来看，还是从我国的土地国情、城镇化进程和房地产投资来看，房价都不可能一直只涨不跌。
　　
　　房价持续上涨
　　是不是宏观调控造成的？
　　
　　当前房价上涨有着复杂深刻的成因，不是某一种因素决定的，也不是一朝一夕形成的。房价上涨，主要仍然是供需之间的矛盾。
　　为抑制房价过快上涨，2003年以来国家开始采取各种经济、行政政策和措施。但是，全国大中城市房价过快上涨趋势目前仍未得到有效遏制，部分城市房价的涨幅还不断加大。那么，是不是像某些人所说，“房价上涨就是宏观调控惹的祸”？
　　首先应该看到，宏观调控政策效果的发挥有一个过程。当前政府对房地产市场的调控，主要通过相关的市场手段，间接地影响、引导和规范房地产业发展和房价变动，从政策的出台到发挥实际效果，往往存在一个“时间差”，在短期内往往会“立竿不见影”，其预期成效往往会“延迟”到来。我们不能奢望宏观调控政策一出台，房价就立即掉头向下。
　　同时要看到，当前房价上涨有着复杂深刻的成因，不是某一种因素决定的，也不是一朝一夕形成的。房价上涨，主要仍然是供需之间的矛盾。一方面，住房消费需求持续强劲；同时，由于投资渠道单一，加上对房价上涨的预期，住房投资性、投机性需求也很大。另一方面，住房供给结构存在失衡问题。由于大户型、高价商品房的利润高于中小户型、中低价位商品房，因此开发商出于趋利性更愿意开发大户型、高价商品房。同时，经济适用房和廉租房建设没有得到应有的重视，供应量也严重不足。正是这种失衡的供给结构，难以满足各种需求的不断增长，加速了房价的上涨。
　　房价上涨，还与有些地方政府落实宏观调控政策不力有关。房价上涨，与房地产相关的税收也会增加，并会推动地价上涨，增加土地转让收益。因此从某种意义上讲，一些地方政府特别是城市政府是房价上涨的直接受益者，他们对房地产宏观调控政策的执行是缺乏内在动力的，这就导致中央的调控政策在实践中往往得不到充分落实。
　　此外，房价上涨，还与房地产业市场化程度不高、市场秩序比较混乱、某些房地产商无视市场法律法规，发布一些不实的判断、预测，以期让买房者产生恐慌心理，如“地荒论”、“供不应求论”、“房价永远都上涨论”等有关。
　　
　　如何切实解决
　　买房难买房贵问题？
　　
　　国务院出台的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》非常及时、非常必要，关键是把它贯彻好。
　　2007年8月7日，国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。《意见》要求进一步建立健全城镇廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，加强对房地产市场的宏观调控，提出力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城镇住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
　　《意见》的出台非常及时、非常必要，充分体现了国家对低收入家庭住房问题的高度重视和抑制房价过快上涨的坚定决心。当前，关键是把《意见》贯彻好，把中央关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施落实好。
　　首先，要充分认识抑制房价过快上涨的重要性。房价过快上涨，会进一步吸引大量的资金和资源过度投入房地产市场，导致国民经济产业结构失衡。同时还容易引发通货膨胀，加大金融系统的风险。房价过快上涨，还会增重一般群众的生活负担，导致贫富差距进一步拉大，严重影响社会的公平正义与稳定和谐。因此，必须下更大的决心抑制房价过快上涨，使其保持合理的价格水平。
　　其次，要进一步加大房地产宏观调控的力度。增强宏观调控的针对性和科学性，对已经出台的调控措施，要狠抓落实，同时，针对新情况新问题及时出台新的调控措施。
　　第三，要重点解决好广大中低收入者的住房问题。住房是人们生活的最基本的产品。保证人人有房住，政府责无旁贷。当前要从构建和谐社会的战略高度认识住房问题，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，努力构建多层次住房保障体系。
　　第四，加大对房地产市场的整顿力度，规范市场秩序。要强化房地产市场监管，坚决整治房地产开发、交易、中介服务、物业管理及房屋拆迁中的违法违规行为，维护群众合法权益。
　　此外，对于城镇普通居民来说，要看清自己的真实需求，不要盲目攀比，放大自己的住房预期。
　　可以相信，在对房地产业有清醒认识的基础上，在中央有力的宏观调控下，通过各级政府积极落实调控政策，改善住房供给结构，完善住房保障制度，房价的过快上涨一定会得到遏制，广大群众各种层次的住房需求一定会逐步得到满足。（摘编自《理论热点面对面2007》）

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