资源集聚度与城市房价关系研究

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　　摘 要：近年来房价上涨过快，已引起中央政府高度的重视。从资源集聚度的角度分析我国房价上涨的原因，并利用4个直辖市和15个副省级市共19个城市2006—2016年的数据进行分析，探析教育资源、医疗资源、交通资源、财政资源、经济资源等资源集聚度与城市房价之间的内在机理，发现资源集聚度越高城市房价也越高。在此基础上，提出解决我国城市房价过快上涨问题的可行途径是推动城市资源均等化。
　　关键词：资源集聚度;城市房价;实证分析
　　中图分类号：F293.3        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2019）09-0120-03
　　引言
　　房地产行业作为现代社会中一个较为重要且受到社会广泛关注的行业，与社会的关系是非常密切的。1990年国务院55号令对土地交易的法律承认，标志着我国房地产市场商品化的开始。经历了近十年的制度摸索期，在21世纪初，我国房地产市场正式向市场化过渡。在党中央、国务院一系列政策的支持下，房地产市场蓬勃发展，已成为我国经济的支柱产业。各大中小城市房价快速上涨，房地产出现投资过热。房价持续的暴涨，导致“土地财政”问题的出现，以及“井喷式”炒房现象的出现。房价上涨速度已经超过了普通居民的承受能力。为了抑制房价过快上涨，改善商品房供给结构，调节商品房投机性需求，2010年以来国家相继出台了限购限贷限售、上调贷款利率等一系列调控政策，2017年更是多地出台购房摇号政策。然而，在严格执行限购、限贷政策，扩大个人房产税改革试点范围的基础上，我国却出现了“房地产越调控、房价越上涨”的怪现象。
　　“房价问题”不仅是民生问题，更是经济问题。房价过快上涨，使得大量资本和劳动力都涌向房地产业，经济结构失衡，削弱了我国实体经济产业的国际竞争力，同时拉大了财富分配的差距，加剧了财富分配的压力。房地产价格不断上涨，投机盛行，容易形成房地产泡沫，影响我国经济的长期发展。如何适应这种高涨的发展态势，在房地产市场中建立既符合我国现实情况又能遵循经济规律的市场机制迫在眉睫，使得研究房价变动的影响因素具有重要意义。为了保证房地产业的持续健康平稳发展，需要分析房价主要受到哪些因素的影响，以便政府出台若干宏观调控措施，构建法律监管制度体系，共同规范房地产行业的发展。
　　一、文献综述
　　国内外学者主要从以下三个视角对影响房价变动的因素展开研究。一是供需视角。现有研究成果主要集中于这一视角进行分析，比如梁云芳、高铁梅（2007）对不同地区不同用途商品房价格变动的比较，对影响住宅价格的需求、供给因素进行分析，发现土地交易价格、利率对住宅价格变动有较大影响;邹至庄、牛霖琳（2010）通过对1987—2006年全国城镇总体水平年度数据的分析，发现人均收入的变化决定了房价的整体趋势;Gabriel等（1997）运用经济学理论，对加利福尼亚州近几十年住宅价格进行实证分析。结果表明，人口数量是主要影响因素。二是资源集聚角度。贾春梅、葛扬（2015）认为，城市行政级别通过影响城市的经济资源集聚能力和教育、医疗、交通等公共资源集聚能力，进而影响住房价格。三是制度视角。宫汝凯（2015）采用2000—2011年的分省面板数据，以地方政府面临的财政不平衡为切入点来探索转型时期中国城镇房价持续高涨背后的制度性因素，结果表明，地方财政不平衡推动城镇房价持续上涨。无论是从供需角度，还是从资源集聚角度或是制度视角探讨房价的影响因素，都是从总量水平分析房地产市场的影响因素。但我国各个城市的土地面积、人口数量以及经济规模都不相同，仅仅从总量水平研究房价的影响因素，会降低以此为依据制定政策调控的有效性。本文则考虑城市的人口数量，从集聚度的角度出发，探讨城市资源集聚度与房价之间的关系，为制定更为有效的房地产市场调控政策提供依据。
　　二、城市房价差异的现状分析
　　房价过快上涨已经引起中央政府的高度重视。回顾北京、上海、天津、重庆4个直辖市与沈阳、大连、哈尔滨、宁波、厦门、青岛、武汉、广州、西安、南京、深圳、长春、成都、杭州、济南15个副省级城市，共19个城市2006—2016年的住宅商品房平均销售价格。从总体上看，19个城市2006—2016年住宅商品房平均销售价格都是呈上涨趋势，但各个城市的上涨幅度不一，且各城市住宅商品房平均销售价格也有很大差异。
　　1.直辖市与副省级城市房价存在差异。4个直辖市2006—2016年平均房价涨幅高于15个副省级城市的平均房价涨幅，直辖市2016年房价均值也高于副省级城市。直辖市2006—2016年住宅均价上涨幅度为243%，副省级市涨幅为203%;直辖市2016年平均房价为18 107.75元/平方米，而副省级城市为13 481.6元/平方米。其中，直辖市中北京涨幅最大为286%，且房价最高为28 489元/平方米，重庆涨幅与房价均为最低，2016房价为5 162元/平方米，涨幅为148%;副省级城市中深圳房价与涨幅均最高，分别为45 498元/平方米、414%，2016年長春房价最低为6 018元/平方米，房价涨幅最小的是西安108%。
　　2.一二线城市房价存在差异。一线城市房价涨幅与均值高于二线城市，19个城市中一线城市和新一线城市有14个，房价均值上涨幅度为219%，平均房价为15 680.29元/平方米;5个二线城市涨幅为189%，房价平均值为11 026.2元/平方米。一线城市中房价与涨幅最高的仍为深圳，房价最高为45 498元/平方米，涨幅414%;涨幅最小的是西安108%，重庆房价最低为5 162元/平方米;二线城市中厦门涨幅与房价最高为283%、25 251元/平方米，大连涨幅最小且为114%，长春房价最低仅为6 018元/平方米。
　　3.长三角、珠三角城市房价与其他城市存在差异。长三角、珠三角城市房价均值与涨幅大于其他城市房价均值，长三角、珠三角城市房价均值为22 264.5元/平方米，涨幅为267%，剩余13个城市平均房价为10 851.38元/平方米，涨幅是164%。长三角、珠三角城市中深圳房价与涨幅最高为45 498元/平方米、414%，宁波房价与涨幅均为最低，分别为11 738元/平方米、129%;其他13个城市中北京房价与涨幅最高，房价为28 489元/平方米，涨幅286%;重庆房价最低为5 162元/平方米;西安涨幅最小，为108%。 　　4.东中西城市间房价存在差异。东部城市房价均值高于中部城市，中部城市房价均值高于西部城市;东部城市房价均值的涨幅高于西部，西部高于中部。东、中、西部城市平均房价分别为17 965.85元/平方米、7 391.67元/平方米、6 308元/平方米，房价均值的涨幅分别为230%、163%、119%。东部城市中深圳房价、涨幅最高为45 498元/平方米、414%，沈阳房价最低为6 838元/平方米，涨幅最小是青岛110%;中部城市中武汉房价、涨幅最高为9 819元/平方米、178%，哈尔滨房价最低为6 338元/平方米，长春涨幅最小为150%;西部城市中成都房价最高为7 377元/平方米，重庆最低为5 162元/平方米，涨幅最大的是重庆150%，最小的是西安108%。
　　三、资源集聚度与城市房价关系的内在机理
　　城市资源集聚对商品房价格有很大的推动作用。从教育资源、医疗资源、交通资源、财政资源以及经济资源分析资源集聚度与城市房价的关系。
　　1.教育资源集聚推动房价上涨。在中国，家长非常重视孩子的教育，为了不让孩子输在起跑线上，家长们不惜花重金购买教学质量较优学校所在的学区房。尽管如此，学区房常常还是“一房难求”“天价学区房”的新闻更是屡见不鲜。在北京、上海、深圳和广州这样的一线城市，对于优质教育资源的竞争更是激烈，北京、上海最贵的学区房已破12万元/平方米，而2016年我国居民人均可支配收入仅为23 821元，只能购买到约0.199平方米学区房。
　　2.医疗资源影响城市房价。健康涉及到每个人的切身利益，而医院能够满足人们日常的看病问诊需要。医院是治病防治、保障人民健康的社会主义卫生事业单位，其具有公益性、生产性、经营性的特点。医院分为综合医院、专科医院、教学医院、诊所等，三级医院中的三甲医院是我国现在医院级别中最高的。但我国医疗资源分配十分不均衡，三级以上医院几乎都集中在一、二线城市，“预约难，挂号难，看病难，看病贵等”一直是社会热点话题。而在一定区域内，人们对于优质医疗资源的需求，会导致地区房价的差异。优质的医疗资源对地区房价存在着正向影响，即优质医疗资源集中地区的房价会高于优质医疗资源稀缺地区。
　　3.交通资源与城市房价呈现正相关关系。公共交通与人们日常生活息息相关，因此，方便、快捷的公共交通是人们购房时重点考虑因素之一。公共交通包括地铁、公路、高铁等，对于改变城市之间的交流与互通，促进空间的缩短、城市的繁荣，有着非常巨大的作用。城市轨道交通以其快速、舒适、经济安全、大容量等特点改善了沿线区域的可达性，为沿线房地产带来价值增值。临近地铁线、公交线的商品房价格普遍要远远高于其他远离公共交通路线的一般商品房价格，周边交通便捷商品房价格的升值空间远高于远郊商品房升值空间。
　　4.地方财政促进城市房价的上涨。财政收入是衡量一国政府财力的重要指标，其构成包括税收收入、国有资产收益、国债收入和收费收入以及其他收入等。近年来，在全国政府财政收入中，房地产税收（房地产营业税、企业所得税、契税、房产税、土地增值税等）加上土地出让金收入占比很高，最高时高达到约45%，2016年仍在30%以上。可见，房地产对政府财政收入构成了重要支撑。这种收入结构，使得政府在处理房价问题时变得“小心翼翼”。同时，地价高则土地出让金多，住宅建设成本增加，销售价格也会上升，地价上涨必然导致房价的上涨。
　　5.经济资源与城市房价具有相关关系。在市场经济的前提下，房价随着市场供求关系的变化而变化。当经济增长前景好，居民收入稳定增长时，住宅商品房的需求会增加，而住宅建设需要耗费很长时间，即供给不能立即做出反应。需求大于供给，住宅商品房的销售价格有上涨趋势。在住宅商品房供需重新达到均衡时的均衡价格会高于之前的均衡价格，即经济资源丰富，经济增长必然引起房价的上涨。因此，经济资源的集聚有推动房价上涨的效果。
　　结语
　　本文仅从理论视角分析城市资源集聚度与房价的关系，研究认为城市资源集聚度与城市房价有着密切的关系，城市房价与城市资源集聚度正相关，资源集聚度相对高的城市房价也相对较高。由此认为，可以帮助解决我国房价过快上涨问题的途径为资源均等化。资源均等化不仅可以降低资源集聚度的差异，抑制房价过快上涨，同时还有利于资本向实体经济转移，改善经济结构，增强我国实体经济产业的国际竞争力。
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