物业企业财务管理存在的突出问题及完善措施
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摘要：随着国家深入推进新型城镇化建设的发展，城镇居民人口迅速增加，促使居民住宅小区数量增加，而对于住宅小区的物业质量管理也有了更高的要求。所以对于小区中的物业企业，其管理方向以及管理力度等都是十分重要的。而对于物业企业，其在财务方面上的管理是企业长久发展与否的重要因素之一，文章就物业企业在财务管理中所存在的较为鲜明的问题进行分析，并提出相应的建设性解决方案。
关键词：物业企业；财务管理；突出问题；措施
在我国现阶段的小区中，物业的管理能力以及管理效果都和居民的接受能力以及選择性息息相关。这一现象包括建筑行业在现阶段的发展都决定着物业企业的顺利及稳健运营。企业能否长期发展，其对于财务的管理是重要因素。可是我国现今的物业企业对于财务的管理或多或少都有一些问题。那么问题的具体体现在何处？又有什么相应的解决或者完善的办法？本文将在下文中围绕着这两个问题进行全面的分析。
一、物业企业财务管理存在的问题
（一）财务管理缺乏先进的观念
先进的财务管理观念在于与现今阶段的时代变革相结合，引进全新的、先进的理财观念以及财务管理观念。财务管理的概念以及其目标都在表明：对于物业企业的整体预算应该是有着长远方向的，对于财务的管理应该是整体统一的。但是现今大部分物业企业对于财务管理的概念都停留在初期的阶段，其原因在于：我国物业企业质量的提升是被动发展的，只是基于人口数量越来越多以及居民对于住房的要求越来越高的基础上发展的。另外，一些物业企业的管理者往往缺乏管理相关的知识水平，其虽然在实际工作过程中有着十分丰富的经验，但其经验都停留在以往的工作状态中，无法符合现阶段先进观念要求。这些都导致对于财务管理的管理方向的缺失以及重视程度不足。
（二）财务管理缺乏有效的财务管理方法
在上述的论述中有提到，物业企业领导者对于物业管理相关的专业知识水平不足。专业知识水平的不足导致对于部下指挥能力以及指挥方向，都会存在着与实际专业指挥水平的差距。物业企业对于资金的管理能力不足主要体现在于上级对资金的整体掌握能力与实际下级的资金拥有水平有着或多或少的差距。这就导致在资金实际应用场景之中，有时会导致实际用于某种特殊用途的资金不足的情况。这一现象如果不能得到及时的调整，便会导致相当长一段时间的尴尬期，这对企业未来的长期发展是无功的，甚至是有害的。
（三）缺乏合理的财务管理机构
企业如果对于财务机构的设定只是流于形式，或者没有严格的管理系统作为工作参考，就会使企业在实际的财务管理上出现很严重的问题。加之物业企业的工作人员专业知识水平素养普遍较低，以及较长时间内对于利润的获取手段较少，物业企业的薪水往往较为微薄，所以物业企业往往难以有相关知识水平较高的专业管理人员引进。长此以往，物业企业对于财务的管理就会缺乏科学性与专业性，对于实际的管理内容只能停留在较为表面、浅显的阶段，无法得到质的提升。
（四）缺乏高效的资金管理
财务管理的实际内容中，在资金的管理中是较为浅显的表面层次。但是这一管理方向的效率也是体现物业企业财务管理整体水平的最基础方式。现今很大部分的物业企业在财务管理的实际过程中存在着上下级交接的空白区过长的情况，即交接的过程过于拖拉、效率过低。其具体体现在下级对于特定情景下资金的申请以及上级资金的运用上，效率过低可能会导致活动的延期甚至无法顺利进行，对于企业的长期发展是没有任何益处的。
（五）缺乏有效的内部控制
物业企业缺乏良好的内部控制，其具体体现为：首先是企业内部团建不足。原因在于物业企业内部的员工正式入职时间不同；员工的年龄段在各个时期都可能有分布，不同的年龄段往往缺乏共同语言；管理层对于企业内部的管理不重视，这些原因的同时存在导致整个企业内部人员缺乏沟通。另外则是实际的管理程度低，不论是高层领导还是普通上级都对于财务的管理重视程度不足，在实际的财务运营上缺乏良好的沟通，导致实际的财务使用上产生脱节。
二、物业企业财务管理的应对措施
（一）建立财务管理架构，增强财务管理人员素质
物业企业对于财务管理的初期建设以及组成，最首先以及最重要的是提升内部员工以及领导层的相关知识水平。这就要求物业企业在人员的录用上应该有更加高的标准以及更加严格的要求，确保内部员工在对于财务的管理上有着较为标准化的意识，客观知识运用大于主观能动性。以及在实际的工作过程中，物业企业要积极对于内部员工灌输财务管理的重要性，在长时间的意识灌输中使内部员工的专业知识水平更强。
另外，企业要设立一个财务管理中心，由这个中心来对企业的各个服务项目进行统一的核算，记账仅是该管理中心的一个职能，而管理则是另一个重要的职能。1. 企业在管理上架构的初期形成以及后期完善，应当结合自身的实际，我国物业企业整体的发展仍处于初期阶段，以及借鉴国外先进的物业管理经验，定制属于企业自身的管理架构体系。在后期的完善过程中，设定相对的分部门及组织，其主要作用为在体系完善的各个阶段各司其职，将其存在的作用以及意义最大化，这样也是稳固企业内部员工专业知识水平的重要方式。
物业企业是所有内部员工在工作过程中的领袖以及灵魂支柱，内部员工的工作流程等都受企业条例的约束。企业应当树立以企业战略为基础实施预算管理的新理念，使日常的预算管理成为企业实现长期发展战略的基石。2. 在企业定制预算目标的过程中，一定要根据自身的实际情况以及合理定制未来的发展方向以及发展目标。另外，企业要严格根据财务的客观预算事实，使两者的预算实现真正意义上的统一，切不可出现任何脱节的情况。
（二）完善企业的管理制度，全面强化预算管理
物业企业对于财务的管理力度以及管理方式对于财务的实际管理都是格外重要的，而做到正确管理的首要前提为企业自身能够对自身整体的从财务水平有着整体的了解与预估，这对于物业企业在未来的发展以及具体活动的举办都是非常重要的。有了管理的前提，接下来则是管理的过程。 物业的财务管理制度：1. 不相容岗位的设置和监督；2. 每日收费的交接和盘点，严禁坐支；3. 核查落实应收费项目的应收金额和实际收入金额的差额，查找原因，并提出有效的方法；4. 收费项目发票的开立，票据的保管和监管等。
随着国家“营改增”的全面实施，物业公司水费和电费的代收项目由物业公司代收代缴到业主自主到自来水公司和供电局直接购买的情况下，物业公司失去了管控的资本，物业公司收入将会明显减少，如何既能保证业主的权益，又能保证物业公司的收入来源，成为物业公司的重中之重，在越来越强调服务的社会体系中，提供给业主满意的服务，提供针对本小区业主的针对性的服务，成为物业管理的重中之重。
另外则是对于资金的合理预算，工作人员要定期对各个项目的预算情况进行细致的研究和分析，对于存在的问题要及时予以纠正，并采取有效的措施进行预防和改进。相应的奖惩制度在必要的时候也可以设立，以增强企业员工在工作过程中的上进心以及合理的竞争意识。
小型物业企业没有相应的财务管理机构，所以定时的报账制度是必须的，以保证企业内部的每一个员工在定期的保障以及整理中都有相应的任务。另外，小型物业企业更易于统一化管理，这样可以大幅度减少由于各级信息的下达包括延迟以及信息不准确等现象而造成的财务管理的疏漏。
（三）建立投入资金保障机制，实行集中管理
物业企业的收入项目较为固定，收入来源较为集中，接下来如何建立投入资金保障机制，实行集中管理，物业企业虽然资金没有较为固定的来源，但是每一次活动的举行以及资金的投入，设计的金额数量都是相对较大的。这就要求对于资金的看管有着严格的保障机制，实施不间断的全时间管理，并做好相关的保险措施，且如上述，一旦在资金数量上出现了任何问题，一定要将责任落实到个人，必要时要追究其法律责任。
企业首先对于员工的涉及范围就要有着严格的要求，全体员工必须实行集中管理。包括企业的高层领导要起到带头表率的作用，尽量防止企业员工中任何矛盾的发生。让科技企业中的全体员工参加到资金管理的过程中，和睦相处是企业长久发展的前提。于此，企业可以定期举行团建活动，以培养员工之间的友好关系。
（四）完善内部控制体系，实现业主与物业的双赢
资金管理不完善、员工内部不团结、对于资金的使用用途及数量都没有打好准确的提前量，这些都是我们要解决的问题。首先对于企业的具体收入来源以及数量要有明确的记载，目前采用相关的记账软件是较为合理的方式，但是要注意其加密性，防止内部信息被泄露。另外则是物业企业相应制度的制定，根据企业自身的实际情况以及依照本物业公司和管理区域的现状，使制度科学、合理。二是对公司库存物资和材料的管理，建立物资后勤系统。实时更新物资材料的现状和损坏情况，方便采购时做到不浪费。
对于业主与物业的关系，业主在必要的时候可以设定相应的平台，已解决业主在居住的过程中出现的问题以及合理的需求。如果能够在未来构建出较为成熟的服务体系，就能够充分获取业主的信任度，这样有消费，也会有收益。因为单纯凭借着物业费的物业公司在现今的小区中难以生存，所以既要满足业主的需要，又能从中获益才是物业长久生存的关键。
三、结语
物业企业是否能够长久发展，对于居民的服务质量是一个方面，重要的是对于自身财物的管理。笔者相信，我国未来的物业企业一定能够给居民以更高的服务质量的同时，实现真正意义上的长久發展。
参考文献：
詹丽梅.浅析物业公司财务管理中存在的问题及解决措施[J].现代国企研究，2017（05）.
【作者单位：陕西省中建实业（集团）股份有限公司】
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