房地产企业税收筹划
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[摘要]随着社会经济的快速发展，房地产行业的布局也迅速扩大，其中商品房最受人们欢迎，但是，这种房产要缴纳的税费也占有所有房价中较高的比例。目前，我国的房地产税务种类有很多，所以，房地产公司需要进行严密的考核，选取税费最少的方式，这样有利于控制房价、降低房价，从而提高企业的利润率。
[关键词]税务筹划；房地产企业；营业税；土地增值税；企业所得税
[DOI]1013939/jcnkizgsc201917137
1房地产企业的税收现状
我国的房地产作为我国的财政收入的最主要的来源之一，其交易的多少对我国的经济发展具有促进的作用。所以，对于房地产开发商来说，房产的税务多少关系着企业的财务和利润，同样也是在竞争激烈的房地产行业中最突出的问题。根据我国对于房地产的税收政策指出，我国的房地产在整个开发、建造以及最后的销售过程中，都需要缴纳相应的税费。比如：土地资源增值税、城市建设税、营业税以及房产税等。所以，对于消费者或者是房地产商来说，降低税费、降低房价远远高于企业销售部门推行的一系列广告所产生的效应，例如“海景房”的广告。房地产公司内部的税务筹划工作需要更多的人才，发展空间也非常广阔。
2房地产企业主要税种的筹划
21营业税的筹划
当前房地产产业触及的营业税种类包括建筑类行业、服务类行业、销售不动产和转让无形资产。根据营业税的计算方法，可以从营业额和税率进行税务筹划。
第一，从营业额方面进行税务筹划。因供应税劳务输出、转让无形资产和销售不动产而向其支付的所有条款及额外费用，称为营业额。依据有关法律规定，营业税的计算是以企业的营业额为基础的，营业额的额外费用涵盖收到的补助、资金、基金、延期付款的利息等其他性质的额外费用。除此以外，房主或租客向物业公司缴纳的水电费、燃气费、维修费和房租这一行为，根据出台的营业税制度，是为“代理业”行为，其归于服务类行业收税项目，需缴纳的营业税仅为物业代为收取的手续费费用。使开发房地产的企业可以利用调控额外费用进行税务筹划。房地产产商在出售房子时，可以将水电安装费、燃气费、维修费等各种辅助设施费与销售分开，利用物业管理机构或推迟收纳其他的费用来分开这一额外的费用，就可以把代收款项从税法规定的“额外费用”中劃分出去，延迟收费对其收入也不会有明显波动，这样就能实现营业税税收筹划的目标。
第二，从税率差异方面进行税务筹划。我国税法明确表示，出售房产或其他不动产采取征收5%的税率，购房后装修、设计房屋采取征收3%的税率，这其中的税差虽然只有2%，但对于房产这种需要大量资金的商品来说，2%也是一个很大的数量。售房企业可以与消费者签订两份协议，一份为售房协议，一份为购房后装修协议，这样，企业就可以分开计算房子出售的房价和房子装修的价格。当交易总额不变时，根据房价征收5%的营业税，征收土地增值税以增值额为准；房子的设计装修价格属于为购房者提供的服务收入，仅需按照建筑行业缴纳的营业税即3%的税率征收，无需上交土地增值税。这种交易方式，不仅减少了购房后应缴纳的税费，而且还达到了营业税纳税筹划的目的。
22土地增值税的筹划
通过笔者熟知的土地增值税的算法，可以利用以下几个方面进行纳税筹划。
221从降低增值额方面进行税务筹划
当前土地增值税实行的制度为超率累进税率，增值额超过扣除项目金额越高，税率越高，合理地调整降低售价，可以把本来应缴纳的部分税务返给购房者。这样一来，并没有过于损害房地产商的实际利益，购房者也可以从中获利。
222从增加扣除项目金额方面进行税务筹划
土地增值税在实际计算时可以准许减免一些项目，其中房地产开发费用在税收筹划中有更大的利用空间。开发费用的计算方法可以利用相应的利息支出。税法明确规定，有些利息支出可以根据实际情况减少，但必须根据房地产项目的转让进行分摊，并可以由金融机构认证，而且不得超过根据同一商业同时期贷款利率计算的数额。其余相关的房地产开发费用，根据缴纳的土地使用权费用，加上房地产开发成本的5%以内计算扣掉费用；不能满足以上条件的，按上述相加之和的10%以内计算扣掉费用。房地产企业可以相应地选择：若产商预期利息成本较高，房地产项目的开发主要依靠债务融资，而利息成本所占比例较高，则可以计算出分摊的利息，并由金融机构进行融资。按实际情况扣除，相反，以股权资本融资为主，预期利息成本较低，便没有必要计算应分摊的利息，加大扣除房地产开发成本的力度，从而达到节税和收入最大化的目的。
223从税收优惠方面进行税务筹划
（1）土地增值税税收优惠条例明确规定，出售一般居民居住用宅的开发商，只有增值费用高于扣除费用20%，其全部增值的费用需按相关法规收税。若开发商在建设一般居民居住用宅之外，还有其他区域的工程，增值费用则要分开来算。违反上述规定没有将增值费用分开来算或计算有误的，就不属于这一免税制度的适用对象。综上所述，房地产企业若在建设高级公寓住房时同时建设一批一般
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